MDB MAG offre une vision approfondie et humaine du métier de marchand de biens. Portraits, expertise, terrain et tendances : un contenu riche et exigeant. Un magazine pensé pour valoriser, structurer et accompagner la profession.
MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS
COMBIEN GAGNE VRAIMENT UN MARCHAND DE BIENS ? RÉFLEXION MDB
PORTRAIT DU MOIS FLORIAN DIGUET DIRECTEUR GENERAL FMDB FRANCE
ÉVÉNEMENT IMMONETWORK BY FMDB RECRUTE !
ACTU FMDB LE CLUB INVESTISSEURS FMDB : UNE NOUVELLE DYNAMIQUE POUR INVESTIR AUTREMENT
MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS
EDITEUR - REDACTRICE EN CHEF FMDB COM EMELINE WEISS
FMDB COM PUBLICITÉ
ADMINISTRATION & ABONNEMENTS FMDB COM
SECRÉTAIRE DE REDACTION ET MISE EN PAGE
EMELINE WEISS
RÉDACTION
EMELINE WEISS FMDB COM
FMDB FRANCE PHOTOGRAPHIES
MAGAZINE ------------------------
PRIX
GRATUIT
PARUTION
Mensuelle - chaque 15 du mois
ABONNEMENT
Retrouvez MDB MAG en accès libre sur l’application CIRCLE FMDB, l‘espace Membre FREEMIUM. WWW.FMDB.FR MDB MAG Toute reproduction des textes et photos, même partielle, est interdite sans l’autorisation de l’éditeur.
02
INDEX
01 EDITO
06 ACTU FMDB
Un mot d’ouverture pour ce troisième numéro : Un numéro qui met en lumière celles et ceux qui font vivre le métier, et qui continuent, ensemble, à en écrire l’avenir.
Chaque mois, un pôle de la FMDB met en avant une actualité, une action ou un conseil clé. Des informations concrètes, issues du terrain, pour accompagner vos projets pas à pas.
02 RÉFLEXION MDB
07
AGENDA
La parole d’un leader. À travers ses newsletters, Éric Weiss décrypte les tendances, les enjeux et les signaux faibles du marché. Une réflexion engagée pour guider les MDB vers plus de clarté, de stratégie et d’audace.
Les dates à retenir, les événements à venir et les temps forts de la communauté : tout ce
qu’il faut savoir pour vivre pleinement la vie FMDB.
03 PORTRAIT DU MOIS
ECHO DU TERRAIN 08
Un focus sur celles et ceux qui incarnent l’esprit FMDB : engagement, exigence et vision. Ce mois-ci, découvrez le parcours inspirant de Florian DIGUET, DG FMDB FRANCE.
Plongez au cœur du réel avec nos vidéos et podcasts : reportages terrain, témoignages audio, et immersions exclusives au plus près des acteurs du métier. À voir, à écouter, à vivre : la FMDB en action.
04 REGARDS CROISÉS
09 WEBINAIRES
Deux points de vue, deux expériences, un même sujet : retour sur les premiers pas dans le métier de marchand de biens, vus par des profils différents.
Chaque mois, la FMDB propose des webinaires pour approfondir les thématiques clés du métier : fiscalité, montage, financement, stratégie… Des rendez-vous en ligne, ouverts à tous ou réservés aux membres selon les sessions.
05 THÉO : 1 AN POUR DEVENIR MDB 10 CONTACT
L’audace de se lancer. Le témoignage d’un parcours en immersion, entre apprentissage, accompagnement et premières réussites.
Un espace pour garder le lien : comment nous écrire, partager vos idées ou proposer vos contributions pour les prochains numéros.
03
EDITO
Chères lectrices, chers lecteurs,
Pour ce troisième numéro du MDB Mag, nous avons choisi d’aborder une question que beaucoup se posent, parfois avec curiosité, parfois avec incrédulité : Combien gagne vraiment un marchand de biens ? Le métier fascine autant qu’il interroge. Il attire, parce qu’il porte en lui la liberté, l’audace, la création de valeur et la transformation du bâti. Mais il exige aussi une grande rigueur, de la patience, du courage, une réelle capacité à apprendre — et à recommencer. Car derrière les opérations que l’on voit, il y a surtout celles que l’on ne voit pas : celles qui prennent du temps, celles qui s’ajustent, celles qui ne se font pas. La réussite n’est jamais instantanée. Elle se construit. Elle s’affine. Elle se partage. Dans ce numéro, nous donnons la parole à celles et ceux qui vivent ce métier au quotidien, chacun à leur manière. Une vision stratégique du développement de la profession, portée par la direction nationale de la FMDB. Des parcours de terrain, où l’accompagnement, la formation et l’entraide jouent un rôle central. Des regards croisés, pour montrer que la progression naît souvent du lien : un membre expérimenté, un membre en apprentissage, et ce fil invisible qui se tisse entre eux. Et enfin, notre retour d’expérience collective sur les rencontres professionnelles de ces dernières semaines : ces moments où l’écosystème se retrouve, se renforce, s’ouvre, évolue. Chaque témoignage, chaque mot, chaque retour d’expérience participe à une même direction : structurer, valoriser et professionnaliser notre métier. Car si l’on veut répondre à la question « combien gagne un marchand de biens ? », il faut d’abord répondre à celle-ci : qu’est-ce qui fait un marchand de biens ? La vision. Le sens du projet. La capacité à s’entourer. La volonté d’avancer ensemble.
C’est tout l’esprit FMDB. Bonne lecture, et merci de faire partie de cette aventure.
EDITEUR - REDACTEUR EN CHEF, EMELINE WEISS La Team Fmdb
04
ISSUE 02
MDB MAG
RÉFLEXION MDB
COMBIEN GAGNE VRAIMENT UN MARCHAND DE BIENS ?
Et pourquoi la question du “combien” n’a aucun sens sans parler du risque, du temps et du mental.
Pour répondre à cette question, nous avons demandé à Éric Weiss, marchand de biens depuis plus de quinze ans et Président de la FMDB (Fédération des Marchands de Biens), de nous éclairer avec précision. Non pas à partir de projections théoriques ou de discours commerciaux, mais à partir du terrain, de l’expérience, des réussites comme des erreurs, de ce que l’on apprend en faisant. Parce que parler de revenus dans ce métier n’a de sens que si l’on parle en même temps de risque, de temps, de cycle d’opération, de construction d’un réseau et du mental nécessaire pour tenir. Éric nous rappelle ainsi une réalité simple : ce n’est pas le métier qui fait gagner de l’argent. C’est la manière de l’exercer.
Je lis souvent des posts ou des vidéos qui laissent penser qu’un marchand de biens “gagne sa vie” dès sa première opération. C’est faux. Je vais être direct. Les vidéos “gagne 200K par opération” et les promesses de rentabilité sans sueur… C’est joli à écouter. Mais c’est pas le vrai métier. Le vrai marchand de biens ne touche pas un salaire. Il touche une récompense, parfois très belle, mais toujours au prix du temps, du risque et du mental. Et le pire, c’est que ce discours crée une frustration immense. Parce que beaucoup se lancent, bossent dur, prennent des risques réels… et au moment de faire les comptes, il ne reste presque rien.
05
ISSUE 03
MDB MAG
Les marges moyennes : la réalité, pas les fantasmes. Les marges réelles, toutes charges incluses, tournent autour de 20 % du chiffre d’affaires. Ce chiffre, je le vois partout, et il est cohérent. Pourquoi “seulement” 20 % ? Parce qu’il faut tout déduire : -Les frais financiers (souvent lourds depuis la remontée des taux), -Les travaux, la TVA, les honoraires, les diagnostics, -Les assurances, les taxes locales, les imprévus, -Et le pire de tout : le temps perdu à gérer ce que personne ne veut faire (souvent l'essence même de la création de valeur du MDB).
Alors soyons clairs une bonne fois pour toutes. Oui, un marchand de biens peut très bien gagner. Mais non, ce n’est pas un métier où on “touche” tous les mois. C’est un métier où on attend, on assume et on encaisse quand tout le monde a dormi avant nous. Le salaire du marchand, c’est sa patience. Quand tu es salarié, tu sais combien tu gagnes à la fin du mois. Quand tu es marchand, tu sais combien tu risques. Le marchand ne vit pas de salaire. Il vit de ses opérations, de la réussite d’un projet, d’une signature de notaire, d’une revente qui aboutit. Et entre le moment où tu repères une opportunité et celui où tu vois réellement ton compte en banque bouger, il peut se passer 12 à 24 mois.
Et quand l’argent arrive enfin ? Il arrive sale : 25 % d’IS, heureusement 15% sous conditions pour les 4 premières dizaines de milliers d'euros (facile à faire et à lisser ça) 30 % de flat tax sur les dividendes (là, ça pourrait bouger un peu), des charges et intérêts bancaires qui ont déjà bien grignoté la marge initiale. Résultat : on va faire simple, avec deux ou trois techniques d'optimisation en plus, sur 100 000 € de bénéfice net société, tu gardes souvent en vrai net entre 50 et 60 000 € dans ta poche. Pour la France, c’est bien, c'est "normal" (bienvenue aux nouveaux entrepreneurs parmi nous). Mais quand tu mesures le temps, le stress et le risque pris, c’est juste super normal.
QUAND TU ES SALARIÉ, TU SAIS COMBIEN TU GAGNES À LA FIN DU MOIS. QUAND TU ES MARCHAND, TU SAIS COMBIEN TU RISQUES.
06
ISSUE 03
MDB MAG
PARCE QU’UN MARCHAND PERFORMANT NE GAGNE PAS “PLUS” : IL GAGNE PLUS SOUVENT.
Le vrai levier : la vitesse de rotation du capital. C’est là que le métier devient passionnant. Parce qu’un marchand performant ne gagne pas “plus” : il gagne plus souvent. Prenons un exemple : -Opération à 600 000 €, marge nette 15 seulement (un peu en dessous du standard donc, mais elle est super bien montée et bien précommercialisée) %. -Tu y mets 60 000 € de fonds propres, soit 10 % (grâce au fait notamment qu'elle soit bien précom, sinon c'est plus !). -L’opération (achat + travaux (à minimiser donc) + revente) se boucle en 4 mois. Bénéfice : 90 000 € brut. Même après impôts, il te reste environ 45 000 à 50 000 € nets. Tu viens de presque doubler ton capital en quatre mois. Fais ça trois fois dans l’année, et tu as un revenu net autour équivalent à plus de 10 000 € par mois, sans te “payer” pendant l'opération, juste en tournant ton capital. Et c’est là que tout change :
Moins de temps d’immobilisation = moins de frais financiers.
Plus de rotation = rendement sur capitaux propres qui explose. C’est pour ça que dans nos financements FMDB, je regarde autant la vitesse que la marge. Une opération à 15 % sur 4 mois peut être bien plus rentable qu’une à 25 % sur 12 mois.
07
ISSUE 03
MDB MAG
Sécuriser, c’est déjà gagner. Quand une opération est bien achetée — vraiment bien —, le risque devient ton meilleur levier. Et si en plus tu as déjà pré-commercialisé 60 à 80 % de tes lots avant même l’achat définitif, tu tiens une machine de guerre. Le rendement réel n’est pas dans la marge brute. Il est dans le risque que tu n’as pas pris (relis ça c'est essentiel !). Et c’est là que le métier se professionnalise : On ne cherche plus à “cartonner”, on cherche à optimiser le rendement du capital et la sécurité du flux. C’est ce qu’on fait dans les clubs deal : quand j’audite un projet, je préfère une marge “moyenne” bien maîtrisée qu’un rêve mal ficelé. Un bon dossier, c’est celui où la rentabilité est prévisible.
08
ISSUE 03
MDB MAG
Le tabou : facturer ses propres structures C’est une pratique qu’on devrait enseigner plus souvent. Parce qu’elle est parfaitement légale, pertinente, et surtout stratégique. Le principe : Tu as une structure d’opération (SCCV, SAS projet) qui achète et revend, et une autre structure (souvent une SAS de gestion ou de pilotage) qui facture à la première ses honoraires : sourcing, maîtrise d’ouvrage, gestion des intervenants, administratif, ou même communication. Mais attention, ces prestations doivent être : réelles et justifiées, facturées à prix de marché, et il faut anticiper la TVA dès le départ.
Parce que dans 90 % des cas, la société d’achat- revente est assujettie à la TVA mais non soumise (TVA sur marge). Donc si ta structure de gestion facture 10 000 € + TVA, la TVA (20 %) n’est pas récupérable. Autrement dit, tu viens de “détruire” 2 000 € de trésorerie dans le vide. C’est pour ça qu’il faut intégrer cette ligne dans le plan de financement dès le départ. A la FMDB Financement, on l'accueille systématiquement avec plaisir : parce qu’une facturation interne bien pensée, ce n’est pas une astuce fiscale, c’est une preuve de maîtrise de son modèle et qu'il y a assez de marge pour le faire. Et quand je vois ce type de facturation dans un dossier de financement, ça me rassure. Ça veut dire que le marchand sait valoriser son travail chemin faisant, pas seulement à la revente. S’auto-salarier : quand, comment, pourquoi. Tu peux aussi te verser un salaire directement depuis ta société opérationnelle. C’est déductible fiscalement, mais soumis à charges sociales. Faisons simple au risque d'être simpliste. En SAS, tu es assimilé salarié : charges plus lourdes, mais bonne protection. En SARL, tu es TNS : charges plus légères, mais protection plus faible.
09
ISSUE 03
MDB MAG
Et sur les dividendes : SAS : flat tax 30 %, pas de cotisations. SARL : flat tax + cotisations sociales au-delà de 10 % du capital. Au fond, tout dépend de ton niveau de rémunération et de ton rapport au risque. La SAS reste plus souple pour facturer d’autres structures, gérer une holding, ou préparer une transmission. Mais la SARL garde l’avantage d’un coût social plus bas si tu te payes peu. Il n’y a pas de vérité absolue, juste un choix stratégique à faire selon ton profil (tout en gardant en tête que la SARL pour des levées de fonds en club deal ou financement alternatif, c'est pas terriblement pratique, perso, je préfère quand même la SAS).
10
ISSUE 03
MDB MAG
Le PLF 2025 : fiscalité sous surveillance. Le projet de loi de finances 2025 apporte plusieurs signaux intéressants : Le taux d’IS reste à 25 %, mais les conditions du taux réduit se resserrent. La TVA non soumise ou celle sur marge est toujours dans le collimateur : les abus vont être plus contrôlés. C'est pour l'instant un risque facile à contrôler (avec de bons conseils quand même hein). Le gouvernement veut encadrer les dividendes en cascade dans les holdings pour éviter les montages artificiels (rien d'anormal, nous ne sommes pas visés en fait, sauf les très très gros qui ont joué avec le feu).
Et les contraintes énergétiques sur les biens à rénover vont encore s’intensifier, ce qui impacte directement les marges et les durées de travaux si on l'inclut dans le modèle de l'opération (paradoxe que je dénonce depuis un moment, puisque du coup cela nous pousse à en faire le moins possible dans le modèle pour le déléguer aux copro, ASL..., ça "marche" mais bon mention "pourraient mieux faire" à nos élus qui ont du mal à comprendre que les aides doivent nous être attribuées directement... bref, c'est pas le propos du jour).
BREF : LE MÉTIER SE COMPLEXIFIE, MAIS IL DEVIENT AUSSI PLUS SAIN.
11
ISSUE 03
MDB MAG
Le fond du sujet : se payer, enfin. Je vais être franc : Si tu fais ce métier pour gagner “comme un cadre”, arrête tout de suite. Ce métier n’est pas fait pour chercher la sécurité. Il est fait pour chercher la maîtrise. Et la maîtrise doit te permettre de te récompenser. Pas forcément à chaque opération, mais au bon moment, avec stratégie. Parce que si tu ne te paies jamais, tu finiras par t’épuiser, ou pire : par te contenter de projets moyens. Et c’est là que tu perds. Pouvoir se récompenser, c’est la seule manière de durer. Sinon, tu t’enfermes dans le stress et tu ne construis plus rien. En résumé 20 % de marge nette, c’est la moyenne — pas un rêve. 15 % sur 600 000 € peut être un excellent deal si ça tourne vite. La vitesse de rotation du capital fait le rendement. Facturer ses structures, c’est intelligent si c’est prévu dès le plan de financement. Et un marchand qui se paye bien n’est pas arrogant — il est lucide sur le risque qu’il porte. Prochaine réflexion que je partagerai avec la communauté des membres Freemium (inscription gratuite depuis le site de la FMDB) : “Comment se rémunérer intelligemment pendant une opération (et ne pas finir à sec entre deux reventes).” Sinon, on se retrouve le 29 janvier 2026 pour une rencontre nationale surprise... on vous en dit plus bientôt très bientôt !
Eric WEISS, Président FMDB FRANCE
12
ISSUE 03
MDB MAG
REJOIGNEZ-NOUS !
Marchand de biens, un entrepreneur comme les autres ?
Congrès FMDB à METZ le 29 Janvier 2026
13
INFOS >>> CONTACT@FMDB.FR
ISSUE 03
MDB MAG
FLORIAN DIGUET PORTRAIT DU MOIS
“LA RÉUSSITE N’A DE SENS QUE SI ELLE SE PARTAGE.”
S’il y a un mot qui revient lorsqu’on parle de Florian Diguet, c’est la constance. Huit ans d’aventure FMDB, et toujours la même ligne : professionnaliser, structurer, transmettre. Non pas pour faire « grandir le réseau », mais pour faire évoluer un métier. Florian fait partie de ceux qui ont vu la FMDB se construire pas à pas : des rencontres informelles autour d’un projet aux premières promotions de formation, jusqu’à la structuration nationale que nous connaissons aujourd’hui. Ce qui l’inspire le plus ? Les trajectoires humaines. Aujourd’hui, il endosse le rôle de Directeur Général de la FMDB FRANCE, avec une vision claire : faire reconnaître le marchand de biens comme un professionnel à part entière, avec sa méthode, son cadre, son éthique et son rôle dans la transformation du territoire. Dans ce portrait, Florian parle : -de l’évolution de la FMDB et de ce qui fait sa singularité, -de la transmission comme moteur central, -de la rigueur et de la lucidité nécessaires pour durer dans ce métier, -et de cet équilibre subtil entre hauteur
de vue et ancrage sur le terrain. Un échange qui dit beaucoup de l’homme derrière la fonction :
INTERVIEW DE FLORIAN DIGUET PRÉSIDENT FMDB FORMATION ET DIRECTEUR GENERAL FMDB FRANCE
exigeant, passionné et animé par une conviction forte : la réussite n’a de snes que si elle se partage.
14
ISSUE 03
MDB MAG
1 – Le parcours et la vision Florian, tu fais partie de l’aventure FMDB depuis plus de huit ans. Si tu regardes le chemin parcouru, qu’est-ce qui t’inspire le plus dans cette évolution collective ? Ce qui m’inspire le plus, ce sont les gens. Ces liens qui se sont créés au fil du temps, les amitiés devenues associations, les histoires de réussite qui ont commencé autour d’un séminaire ou d’un simple échange sur un projet. Quand tu sais que tu as contribué à ça, que tu as aidé à provoquer des rencontres qui ont changé des trajectoires… c’est galvanisant au point que tu as hâte de te lever le matin pour continuer à vivre et à faire vivre ce genre de moments. Et ce qui me rend encore plus fier, c’est la constance de notre ADN.
Huit ans plus tard, on a grandi, on s’est structuré, on a pris une place nationale, et pourtant… on n’a jamais perdu notre sens premier : professionnaliser le métier, le rendre crédible et accessible à ceux qui le vivent vraiment. C’est devenu un écosystème complet, pas un simple réseau. Et cette cohérence-là, dans la durée, c’est notre plus belle réussite. Comment décrirais-tu la transformation de la FMDB sur ces dernières années, et ce qui selon toi fait aujourd’hui sa singularité dans le paysage immobilier ? On est passés de l’artisanat, bien qu’entouré de vrais pros, à une organisation nationale structurée. La FMDB France, c’est désormais un écosystème complet : formation, réseau, financement, assurance…
Mais surtout, c’est une vision claire : créer un modèle français du marchand de biens, professionnel, transparent et reconnu. On a gardé cette authenticité qui fait notre force : pas de posture, pas de storytelling vide. Chez nous, les chiffres existent, les résultats sont tangibles, et les gens savent pourquoi ils nous rejoignent. La singularité de la FMDB, c’est cette combinaison rare : hauteur de vue et proximité réelle. “ON EST PASSÉS DE L’ARTISANAT, BIEN QU’ENTOURÉ DE VRAIS PROS, À UNE ORGANISATION NATIONALE STRUCTURÉE.”
15
ISSUE 03
MDB MAG
Tu viens d’endosser le rôle de Directeur Général de FMDB France, une nouvelle étape importante. Quelle vision portes-tu pour les années à venir ? La prochaine étape, c’est de transformer notre influence en institution. FMDB France doit être identifiée comme la référence nationale des professionnels indépendants de l’immobilier. Pas seulement un acteur parmis les autres, mais un groupe de représentation, de structuration, d’innovation.
Je veux qu’on renforce la lisibilité de notre modèle : que n’importe quel membre, partenaire ou futur adhérent comprenne immédiatement notre rôle dans notre marché. Et, parce que je suis un homme de défi, je veux qu’on garde cet équilibre : une croissance assumée, mais une culture intacte. Parce que notre succès vient de ça : on a bâti un groupe sur la confiance, pas sur la dépendance. Quels sont les grands chantiers que tu souhaites impulser ou consolider dans ce nouveau rôle ?
Trois priorités claires. D’abord, renforcer le maillage territorial à travers nos RPZ : continuer d’en faire de vrais relais de proximité, compétents, encore plus soutenus, plus formés, et donc reconnus de tous. Ensuite, professionnaliser nos process internes : automatisation, pilotage, data, tout ce qui rend une organisation fiable et scalable. Enfin, faire grandir nos équipes. Elles sont le reflet de ce qu’on transmet : exigence, réactivité, précision. Si nos équipes montent en compétence, la valeur perçue par les membres grimpe mécaniquement.
“L’AMBIANCE, JE VEUX LA GARDER : HUMAINE, INTENSE, LUCIDE. MAIS AVEC UNE AMBITION CLAIRE : DEVENIR UNE MARQUE DE RÉFÉRENCE DANS LE PAYSAGE IMMOBILIER FRANÇAIS.”
16
ISSUE 03
MDB MAG
On ne parle pas à des rêveurs, on parle à des entrepreneurs. On leur donne un cadre, des outils, et surtout une posture. C’est ça, la clé : former des gens capables de durer, pas juste de démarrer. Vous avez développé des parcours exigeants, comme le programme Élite ou la VAE avec l’ESPI. En quoi ces dispositifs changent-ils la manière d’exercer le métier de marchand de biens ? Le programme Élite, c’est une bascule, on en parle depuis 2021 avec Eric... Il nous a fallu du temps pour rendre le projet concret, mais il est là ! 2 – FMDB FORMATION & la profession FMDB Formation est devenue une référence pour les professionnels du secteur. Quelle est, selon toi, la clé d’une formation réellement transformative ? La transformation, ce n’est jamais dans le contenu, c’est dans l’action. Une formation qui change une vie, c’est une formation qui t’oblige à bouger, à te confronter, à faire. Notre rôle, ce n’est pas d’enseigner des notions, c’est de créer des déclics. On a une approche exigeante, mais juste.
L’idée est simple, un membre Élite (Le « formé »), un référent pédagogique strictement sélectionné (RPZ ), et la FMDB, 1an d’accompagnement pour un objectif clair : signer sa première Opé, quelque soit son stade de départ. Le membre Elite subit des étapes de recrutement, mais quand il passe de « l’autre côté », le moins que l’on puisse dire, c’est que ça accélère vite ! C’est exigeant, c’est sur, et c’est ce qui fait sa valeur. Et la VAE, c’est encore autre chose.
C’est une petite révolution dans notre millieu : on diplôme des marchands de biens sur la base de leur expérience. C’est une première, et c’est surtout un acte fort : on ancre le métier dans la reconnaissance d’État. Pour moi, c’est un premier pas symbolique d’un projet d’avenir : créer et détenir le premier diplôme d’État du marchand de biens. On a ouvert une porte que personne n’avait réussi à pousser avant. Et je crois que c’est un peu ce qui nous décrit à la FMDB.
17
ISSUE 03
MDB MAG
3 – L’homme derrière le poste Tu es passionné de parapente, une activité qui demande à la fois lucidité, sérénité et audace. Qu’est-ce que cette
Qu’est-ce qui, à ton sens, distingue un “bon” marchand de biens d’un marchand de biens accompli ? Le bon MDB sait acheter, rénover, revendre. Le MDB accompli, lui, sait durer. Il a compris que les cycles changent, que la conjoncture bouge, et qu’il faut se structurer pour continuer à croître dans la tempête. L’accompli, c’est celui qui pilote son activité avec une vision à 5 ans, pas juste à 5 semaines. Il est capable de dire non, de temporiser, de construire un modèle résilient. Et surtout, il transmet. Parce qu’à ce niveau, la réussite n’a
Quelle valeur ou quel état d’esprit souhaites-tu transmettre aux futurs professionnels qui rejoignent la FMDB aujourd’hui ? La rigueur, la lucidité et la fierté du métier. Mais aussi ce mantra que je répète souvent : « C’est quand tu comprends que ça ne sera jamais le bon moment, que c’est le bon moment. » Parce qu’il n’y a jamais de contexte parfait. Ceux qui attendent les conditions idéales n’entreprennent jamais. Les autres, eux, avancent. Même imparfaits. Et finissent par être prêts en marchant (sans mauvais jeu de mot).
passion t’apporte, personnellement et professionnellement ? Oui, de parapente, de
parachute, et de pas mal de sports extrêmes en fait… Je crois que dès que ça fait peur, ça me plait… Ces moments-là, je les cherche. Parce que ce sont les seuls où le bruit s’arrête. Je ne connais que rarement les fois où je ne pense pas “projet”, “structure”, “vision”. Quand je vole, c’est différent. Tout s’éteint. Il ne reste que le vent, la lecture du ciel, et la sensation d’être exactement à ma place.
plus de sens si elle ne s’accompagne pas de transmission.
18
ISSUE 03
MDB MAG
C’est un reset total. Je crois que j’aime autant le vol pour la liberté qu’il offre que pour le silence intérieur qu’il impose. Et paradoxalement, ce sont ces moments d’arrêt qui me permettent de revenir plus lucide, plus clair, plus stratège. Y a-t-il des parallèles que tu fais entre le vol et ton rôle de dirigeant ? Évidemment. Un vol, c’est une suite de micro ajustements. Tu ne forces pas, tu accompagnes. Le surpilotage te met au sol (et autant que ça arrive en entrepreneuriat si on doit choisir), la nonchalance aussi. Tout repose sur la lecture fine du contexte, sur la capacité à sentir avant d’agir.
C’est pareil dans la direction d’une entreprise : tu apprends à gérer sans surcontrôler, à anticiper sans paniquer. Et surtout, à comprendre que l’expérience ne s’enseigne pas, elle se forge. Tu fais, tu te rates, tu ajustes. Jusqu’à ce que le bon réflexe devienne instinctif. C’est ça, la vraie maîtrise — dans le ciel comme en entreprise. Je ne compte pas les erreurs faites dans les 2 domaines… Ni celles que je ferais pas la suite, l’important étant d’apprendre et de comprendre la source de ces erreurs pour agir dessus. Dans ton quotidien chargé, comment trouves-tu ton équilibre entre vie pro, engagement associatif et plaisir personnel ?
Tu veux une réponse honnête ? Je ne l’ai pas vraiment trouvé. Je vis à fond, je vis mal les journées sans challenge, mais j’apprends à mieux m’entourer pour ne pas subir le modèle que je m’impose. Je m’appuie sur ceux qui savent faire ce que je ne sais pas faire. C’est ma version de l’équilibre : savoir déléguer, responsabiliser, et faire confiance. Et surtout, garder du temps pour respirer — pas pour se reposer, mais pour penser autrement.
19
ISSUE 03
MDB MAG
Si tu devais résumer ton état d’esprit du moment en un mot ou une phrase, ce serait lequel ? Maéva, notre cheffe de projets communication m’a demandé un jour : « Florian, il t’arrive de dire que c’est impossible ? » J’ai ri, parce qu’elle a raison. Mon état d’esprit, c’est celui-là : « Vous m’entendrez jamais dire que je suis fatigué. Parce que dans ma tête, on n’a pas encore commencé. » On n’est qu’au début.
Mais c’est aussi, pour moi, ma deuxième famille. Celle avec qui je vis des moments vrais, des moments forts… et parfois des moments durs. Avec Éric, on a traversé des périodes intenses, fait des choix stratégiques lourds, parfois contre-intuitifs, mais toujours dans la même direction : celle de la cohérence et de la vision long terme. Et autour de nous, il y a une équipe que je respecte profondément — parce qu’elle ne compte pas ses heures, parce qu’elle croit au projet autant que nous, et parce qu’elle incarne nos valeurs sans jamais tricher. Cette énergie-là, elle ne s’achète pas. Elle se construit.
Et c’est ce qui fait que la FMDB, c’est à la fois une mission et une aventure profondément humaine. Quelle valeur résume le mieux, selon toi, “l’esprit FMDB” ? S’il fallait n’en retenir qu’une, ce serait la transmission. Mais pas au sens scolaire du terme. Chez nous, transmettre, c’est partager sans tricher, c’est accompagner sans se positionner au-dessus, c’est faire progresser l’autre sans se
La FMDB va continuer de grandir, mais surtout de surprendre.
dénaturer soi-même. L’esprit FMDB, c’est un mélange rare : professionnalisme,
Parce qu’on a une mission, une équipe, et une conviction : ce métier mérite sa place, et on va la prendre. 4 – L’esprit FMDB Après toutes ces années, que représente pour toi la FMDB ? La FMDB, c’est bien plus qu’une structure : c’est un mouvement. C’est l’idée qu’un métier souvent caricaturé ou mal compris peut devenir une référence de professionnalisme,
bienveillance, et exigence. On se tire vers le haut, sans jugement mais sans complaisance. C’est ce qui fait qu’aujourd’hui, on peut parler de vraie communauté de professionnels, pas d’un simple réseau d’investisseurs.
de transparence et d’entrepreneuriat.
C’est une aventure humaine, collective, où des gens qui n’avaient rien à prouver ont décidé de se rassembler pour faire mieux, ensemble.
EQUIPE RPZ À L’ÉVÉNEMENT FMDB DE BORDEAUX 2025
20
ISSUE 03
MDB MAG
Enfin, si tu devais glisser un message aux membres, partenaires et futurs adhérents de la Fédération, quel serait-il ? Merci. Merci pour la confiance, pour les échanges francs, pour la loyauté dans les bons comme dans les moments plus exigeants. Vous pouvez compter sur mon engagement total à continuer de faire grandir la FMDB dans une logique de service aux membres, de valorisation du métier et de structuration durable du groupe.Et surtout, merci aux équipes. Celles qui bossent comme des tarés, qui tiennent la baraque, et qui me permettent d’arriver chaque matin dans nos bureaux en me sentant soutenu, aligné et fier de ce qu’on construit ensemble.
Ensemble, fiers d’être marchands. CONTACT LINKEDIN FLORIAN DIGUET
INFOS >>> CONTACT@FMDB.FR
21
ISSUE 03
MDB MAG
PARTENAIRES MDB MAG
MDB MAG OUVRE SES PAGES AUX PARTENAIRES D’EXCEPTION.
Marques de caractère, savoir-faire, art de vivre… Nous accueillons désormais des partenaires sélectionnés pour accompagner l’univers exigeant des marchands de biens.
ENVIE DE REJOINDRE L’AVENTURE ? CONTACTEZ L’ÉQUIPE MDB MAG POUR DÉCOUVRIR NOS FORMATS PARTENAIRES. mdbmag@fmdb.fr
05
22
ISSUE 03
MDB MAG
REGARDS CROISÉS
SOFIEL, RPZ & FANNY, MEMBRE ELITE
RENCONTRE AVEC SOFIEL MERCHICHE MARCHAND DE BIENS EXPÉRIMENTÉ ET RÉFÉRENT PÉDAGOGIQUE DE ZONE DANS LES BOUCHES-DU-RHÔNE ET FANNY WENNEKERS - COUSIN, MEMBRE ELITE FMDB FORMATION
ISSUE 03
MDB MAG
23
Comment s’est faite votre rencontre au sein du programme Élite ? Fanny : j’ai rencontré Sofiel lors d’un séminaire FMDB, début 2025. J’étais adhérente depuis quelques mois, avec une vraie envie d’apprendre, mais je ne parvenais pas à passer à l’action. Quand j’ai découvert le programme Élite, j’ai su que c’était ce qu’il me manquait pour me sentir prête et sécurisée. Après le séminaire, nous nous sommes retrouvés à Marseille ; Sofiel m’a montré des opérations en cours. C’est là que j’ai compris ce que signifiait réellement “apprendre sur le terrain”. Sofiel : notre rencontre s’est faite lors du séminaire FMDB du 31 janvier à Marseille. Cette journée m’a permis de sentir une nouvelle génération motivée, ouverte, prête à s’investir. SOFIEL M’A MONTRÉ DES OPÉRATIONS EN COURS. C’EST LÀ QUE J’AI COMPRIS CE QUE SIGNIFIAIT RÉELLEMENT “APPRENDRE SUR LE TERRAIN”.
Fanny s’est démarquée dès le début par son sérieux, sa capacité à écouter vraiment, et son envie d’aller en profondeur. Le lien s’est créé naturellement. Qu’est-ce qui vous a tout de suite plu ou marqué chez l’autre ? Fanny : Les mêmes valeurs et le même "Pourquoi?" L'humain est très important pour moi et j'ai envie d'apporter, de mettre ma pierre à l'édifice dans la rénovation de notre patrimoine et d'être fière des logements que je pourrai créer car derrière c'est un projet de vie pour nos clients. Le Pourquoi? est aussi important car c'est la source de motivation et ce qui nous permet d'affronter les mauvaises passes.
Le mien est clairement être libre de mon temps et surtout en avoir pour profiter de ma fille, ma famille, ça n'a pas de prix et ça ne se rattrape pas! Sofiel : Ce qui m’a tout de suite plu chez Fanny, c’est sa sincérité et sa détermination. Elle ne cherche pas à brûler les étapes, elle veut comprendre le métier en profondeur, avec humilité et méthode. Et c’est une qualité rare dans
ce milieu où beaucoup veulent aller trop vite.
24
ISSUE 03
MDB MAG
“POUR MOI ,AUCUN MARCHAND DE BIENS NE RÉUSSIT DURABLEMENT SANS UN COLLECTIF FORT AUTOUR DE LUI.”
En quoi votre duo fonctionne-t-il bien ? Fanny : Le partage des mêmes valeurs ! Dans le travail, Sofiel est carré avec ses tableaux excel qui me parlent tout particulièrement venant du monde de la Finance! Il est aussi très réactif et ouvert. Sofiel : Notre duo fonctionne parce qu’il repose sur la confiance et la franchise. On échange librement, sans filtre, avec un vrai respect mutuel. Je lui partage mes expériences de terrain, mes réussites comme mes erreurs, et elle les transforme en apprentissage concret. C’est un partenariat équilibré, humain avant tout. Sofiel, qu’est-ce qui te motive à transmettre aujourd’hui ton expérience de marchand de biens ?
Je n’ai pas eu la chance d’être guidé à mes débuts, mais j’ai eu celle d’avoir un associé avec qui j’ai tout appris sur le terrain. Nous avons grandi ensemble dans ce métier, liés aussi par un lien familial qui nous a rendus plus forts grâce à notre solidarité. C’est une situation exceptionnelle, que tout le monde n’a pas la chance de connaître. C’est pour cette raison que j’ai aujourd’hui à cœur d’être cette écoute et ce soutien pour ceux qui se lancent seuls.
Montrer que les situations difficiles font partie du parcours, mais qu’avec du courage, de la méthode et un bon entourage, on peut tout surmonter. Et c’est aussi pour cela que, lorsque je recrute un membre du programme Élite, je veille à ce qu’il soit parfaitement intégré au sein d’une équipe soudée, où règnent la cohésion, le partage et la solidarité. Parce que pour moi ,aucun marchand de biens ne réussit durablement sans un collectif fort autour de lui.
25
ISSUE 03
MDB MAG
Fanny, qu’est-ce que l’accompagnement de Sofiel t’apporte concrètement au quotidien ? Plus de 10 ans d'expérience ! Il va m'éviter un grand nombre d'erreurs de débutant et j'irai beaucoup plus vite! Il a des réflexes que je n'ai pas, des questions auxquelles je n'aurais pas pensées. Il va me permettre de sécuriser mes opérations et je serai beaucoup plus sereine. Grâce à lui, je vais sauter le pas et exercer un métier passion ! “AVANT DE FAIRE UNE VISITE, IL A SU ME RASSURER FACE À MA PEUR DE L'IMPOSTEUR CAR JE NE ME SENTAIS PAS LÉGITIME POUR ME PRÉSENTER COMME MARCHAND DE BIENS FACE À UN AGENT QUI AVAIT L'HABITUDE D'EN CÔTOYER. “
As-tu un exemple d’échange, de conseil ou de situation terrain qui t’a particulièrement marquée ? On est au tout début mais ce qui m'a marqué c'est son côté humain. Il a demandé à l'équipe en place son avis avant de m'intégrer car il veut une équipe soudée et au quotidien ça change tout! On se sent moins seul! Avant de faire une visite, il a su me rassurer face à ma peur de l'imposteur car je ne me sentais pas légitime pour me présenter comme marchand de biens face à un agent qui avait l'habitude d'en côtoyer.
Selon vous, quelles sont les valeurs communes qui ressortent de cette expérience ? Fanny : Entraide, humain, bienveillance et ambition. Sofiel : L’exigence, la bienveillance et la transparence. La FMDB, c’est une communauté où l’entraide a autant de place que la performance. On partage une même conviction : celle qu’un marchand de biens doit être un acteur responsable.
26
ISSUE 03
MDB MAG
Si vous deviez résumer “l’esprit FMDB Formation” en un mot, ce serait lequel ? Fanny : Partage. Sofiel : Partage. Fanny, comment te projettes- tu pour la suite de ton parcours ? Après avoir effectué une ou deux opérations avec Sofiel, j'aimerai travailler en association avec l'équipe en place. Sofiel l'a très bien constituée car nous avons les mêmes valeurs et l'envie de continuer ensemble et de faire de très beaux projets. Bref, l'aventure FMDB est loin de se terminer! Sofiel, quel regard portes-tu sur cette nouvelle génération de marchands de biens ? Je la trouve prometteuse. Cette génération apporte une fraîcheur, une approche plus réfléchie et plus éthique du métier. Elle intègre le digital, la durabilité, l’humain. À nous, les plus expérimentés, de leur transmettre les bons réflexes pour qu’ils bâtissent une carrière solide, ancrée dans le temps.
CONTACT SOFIEL MERCICHE : LINKEDIN CONTACT >>> SOFIEL.MERCHICHE@FMDB.FR
“BREF, L'AVENTURE FMDB EST LOIN DE SE TERMINER!”
27
ISSUE 03
MDB MAG
REJOIGNEZ-NOUS !
Vous rêvez de devenir marchand de biens ?
Réservez un appel avec notre équipe
28
INFOS >>> CONTACT@FMDB.FR
ISSUE 03
MDB MAG
THÉO : 1 AN POUR DEVENIR MDB @COLLAB : JÉRÉMY NABAIS
#2
« À seulement 23 ans, Théo s’est lancé un défi : devenir marchand de biens en un an. »
Accompagné par les frères Guivarch, marchands de biens expérimentés, il suit aujourd’hui la formation Élite de la FMDB — le parcours Premium imaginé pour accélérer la montée en compétence et le passage à l’action. Chaque mois, Théo partage son évolution, ses découvertes, ses doutes et ses victoires. ---
29
ISSUE 03
MDB MAG
Théo, cela fait maintenant plusieurs mois que tu as démarré ce programme “1 an pour devenir MDB”. Comment te sens-tu à ce stade du parcours ? Écoute Émeline, ça va vraiment bien. Pour plusieurs raisons : je sens que tout s’améliore, que tout s’accélère, et que je me rapproche de mon objectif… trouver ma première opération. Les échanges avec les agents
L’étape la plus difficile, maintenant, c’est de concrétiser. Étudier des projets, c’est bien… mais les rendre réels, c’est encore mieux. Je ressens évidemment un peu de frustration de ne pas encore avoir fait une première offre, mais je pense sincèrement que c’est pour bientôt. Comment gères-tu les projets qui n’aboutissent pas et les temps d’attente ? Pour l’instant, je suis en pleine phase d’apprentissage. Chaque projet qui n’aboutit pas est une source de connaissances supplémentaires : urbanisme, négociation, calcul de marge… tout est apprentissage. Les temps d’attente, notamment liés à l’urbanisme, peuvent être frustrants.
Par exemple : devoir faire un retour à un agent immobilier pour une potentielle offre, mais être bloqué parce que le service urbanisme n’ouvre que le mardi après-midi et le vendredi matin (c’est vrai !). Mais ça fait partie du processus. Et c’est à moi, en tant que futur professionnel, d’anticiper ces contraintes : analyser les projets avant les visites, poser les bonnes questions, et surtout les poser tôt. Pour être honnête, je n’ai pas “besoin” de gérer ces périodes. Elles font partie du métier. Quant aux doutes, mes RPZ m’aident énormément : avec eux, tout devient plus clair, plus
immobiliers deviennent beaucoup plus fluides, je
commence à bien connaître le marché sur lequel je travaille, je comprends mieux les prix, à force d’être sur le terrain chaque jour. Je travaille sur de plus en plus de projets, tous différents et très formateurs : immeuble en monopropriété, division parcellaire, rénovation, et même des ventes aux enchères !
simple, plus rapide. Leur accompagnement me fait énormément progresser.
“CHAQUE PROJET QUI N’ABOUTIT PAS EST UNE SOURCE DE CONNAISSANCES SUPPLÉMENTAIRES...”
30
ISSUE 03
MDB MAG
MA TUTRICE ME RÉPÉTAIT SOUVENT : « TU PLANTES DES GRAINES AU DÉBUT POUR RÉCOLTER ENSUITE. » pas toutes les connaissances du marché, pas encore ton premier dossier. Et c’est justement dans ces moments- là qu’il faut être tenace, motivé, et régulier. Le travail d’aujourd’hui paiera demain. Donc non, aucune baisse de motivation — au contraire, je suis plus déterminé que jamais. As-tu déjà eu envie de baisser les bras ? Je vais être sincère : non, jamais. Et pour une raison simple : ce n’est que le début. C’est maintenant que c’est le plus dur, quand tu n’as pas encore de réseau,
Que t’apprend cette phase “sans projet qui se concrétise” ? Je connais bien cette phase : quand je travaillais en agence immobilière, c’était pareil. Ma tutrice me répétait souvent : « Tu plantes des graines au début pour récolter ensuite. » Et c’est exactement la même chose dans le métier de marchand de biens. Tu restes dans la mémoire des agents, tu apprends quelque chose sur chaque projet, même sur ceux qui n’aboutissent pas. Toutes ces connaissances s’empilent et te serviront le jour où la première opération ira au bout. C’est aussi l’occasion d’analyser ta façon de travailler : – Est-ce que je suis assez bon en sourcing ? – Est-ce que j’étudie correctement mes projets ? – Où sont mes axes d’amélioration ? C’est un moment très utile, finalement.
31
ISSUE 03
MDB MAG
Quelles compétences développes-tu le plus aujourd’hui ? Je dirais l’analyse et l’efficacité. Il faut analyser chaque projet avec précision : les prix de revente, les contraintes d’urbanisme, pour pouvoir proposer une offre intéressante pour moi, mais aussi cohérente pour le vendeur. Et il faut être efficace : réactif, appeler, rencontrer, avancer un peu plus chaque jour. Mais surtout, il faut de la persévérance. Ne jamais abandonner, garder cette soif d’apprendre à chaque projet, chaque visite, chaque échange. C’est vraiment ce qui te fait avancer.
32
ISSUE 03
MDB MAG
Quel rôle joue l’accompagnement FMDB dans cette période ? Un rôle énorme. Ils nous aident sur beaucoup d’aspects, mais surtout… ils nous motivent. Ils savent que ça va arriver, que la première opération va tomber, que la première marge va se faire. Mais ils nous rappellent aussi qu’il faut être patient, travailleur et persévérant. À chaque projet que je leur présente, ils me disent que je progresse, que je me rapproche du but. C’est extrêmement motivant et rassurant. Voir les autres néos avancer, ça motive aussi. Tu te dis : « S’ils peuvent le faire,
Quel conseil donnerais-tu à un futur MDB qui traverse la même phase ? C’est normal de vivre cette période. Sinon ce serait trop facile. On ne devient pas marchand de biens en un mois. Il faut travailler, persévérer, se remettre en question, identifier ses axes d’amélioration. Le marché actuel est compliqué, mais au fond… c’est une bonne chose. Ça montre ceux qui tiennent et ceux qui lâchent. C’est maintenant qu’il ne faut pas baisser les bras. Il faut y croire, se donner les moyens, continuer d’apprendre.
Quelle est la suite pour toi ? Mon objectif, c’est simple : avoir au moins une offre acceptée avant la fin de l’année, pour démarrer la suivante sereinement. Ensuite, accélérer les recherches, construire un début de réseau, et faire en sorte que les agents immobiliers me rappellent directement pour me proposer des projets intéressants. L’objectif est clair, même si le chemin est exigeant. Il suffit de continuer à travailler.
Même dans cette période creuse, on progresse. Tout
alors moi aussi. » Il faut juste y aller.
devient plus fluide, plus logique. Et ça, c’est la vraie motivation.
33
ISSUE 03
MDB MAG
REJOIGNEZ-NOUS !
Si comme Théo, vous souhaitez être accompagné?
Réservez un appel avec notre équipe
34
INFOS >>> CONTACT@FMDB.FR
ISSUE 03
MDB MAG
ACTU FMDB FOCUS CLUB INVESTISSEURS
Jérémy ORFEO Directeur Général FMDB FINANCEMENT
LE CLUB INVESTISSEURS FMDB : UNE NOUVELLE DYNAMIQUE POUR INVESTIR AUTREMENT
Depuis plusieurs mois, la FMDB structure au sein de son écosystème un espace inédit : le Club Investisseurs FMDB , un groupe privé rassemblant des personnes (aujourd'hui plus de 280) souhaitant investir dans des opérations immobilières sélectionnées, analysées et structurées par le pôle financement de la FMDB. L’objectif ? Créer un cadre clair, professionnel et humain pour permettre à chacun — expérimenté ou débutant — de comprendre, d’analyser et de participer à des opérations immobilières concrètes.
35
ISSUE 03
MDB MAG
Page 1 Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 Page 22 Page 23 Page 24 Page 25 Page 26 Page 27 Page 28 Page 29 Page 30 Page 31 Page 32 Page 33 Page 34 Page 35 Page 36 Page 37 Page 38 Page 39 Page 40 Page 41 Page 42 Page 43 Page 44Made with FlippingBook - Online catalogs