Kapitel 17 Investeringsejendomme
regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme siden den tidligere version af vejlednin- gen fra 2009.
Vejledningen har særligt fokus på virksomheder, der måler investeringsejendomme til dagsværdi via resultatopgørelsen.
Ved anvendelse af værdiansættelsesmodeller til fastsættelse af dagsværdi på investeringsaktiver er det afgørende, at der udarbejdes den fornødne dokumentation, som understøtter de enkelte forudsætninger i beregningen, herunder bl.a. anvendt forrentningskrav og de fremtidige penge- strømme. Inden virksomheden foretager valg af dagsværdi som målemetode, er det derfor vigtigt, at virk- somhedens ledelse overvejer ønsket herom. Ledelsen skal fx vurdere, om virksomheden har de fornødne ressourcer og kompetencer til at sikre en pålidelig dagsværdimåling, eftersom virksom- hedens ledelse har ansvaret herfor . Se mere om kravene til dokumentation nedenfor.
Dokumen- tation
Dagsværdiniveauer
Investeringsejendomme, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen i henhold til § 38, kan ef- ter Erhvervsstyrelsens opfattelse ikke være niveau 1 i dagsværdihierarkiet, som nærmere beskre- vet i kapitel 4 Dagsværdimåling . Dagsværdiniveau 1 tager udgangspunkt i salgsværdier på et vel- fungerende og aktivt marked, som fx markedet for handel med børsnoterede aktier. Tilsvarende vil det være sjældent, at dagsværdimåling af investeringsejendomme kan ske efter dagsværdihierarkiets niveau 2, hvor måling sker ud fra markedets salgsværdier på investerings- ejendommenes enkelte bestanddele, eller ud fra markedets salgsværdier på lignende investerings- ejendomme. Baggrunden for, at investeringsejendomme derfor som hovedregel måles efter dagsværdihierar- kiets niveau 3, er, at ejendomme klart adskiller sig fra hinanden som følge af individuelle karakte- ristika og derfor sjældent er direkte sammenlignelige. De faktiske detaljer i karakteristika kan være forskellige i forhold til fx:
Dagsværdi- niveau
► Lejersammensætning og eventuel tomgang eller udlejningsprocent
Lejerbonitet
►
► Bestanddele eller funktioner i ejendommen, såsom toiletter, badeværelser, køkkener osv.
► Beliggenhed, fx i midtbyen eller i udkanten.
Udgangspunktet er derfor oftest niveau 3. Der kan dog være enkelte tilfælde, såsom landbrugsjord eller byggegrunde, hvor der muligvis kan argumenteres for situationer med indplacering i niveau 2. Er det tilfældet, skal værdiansættelsen ske på basis af markedets salgsværdier for lignende landbrugsjord eller byggegrunde. Væsentligste forudsætning, for at det er muligt i sådan et til- fælde, er, at grundene er sammenlignelig fx i forhold til byggemodning. Er det ikke tilfældet, skal der tages hensyn til forskellen i byggemodningen og modningsomkostningerne for at opnå et sam- menligneligt grundlag. Opsummeret er det styrelsens vurdering, at der ikke findes et aktivt marked for handel med inve- steringsejendomme, da de handlede ejendomme ikke er sammenlignelige grundet deres unikke karakteristika. Samtidig hermed er der ikke en tilstrækkelig volumen af handler. Det betyder, at dagsværdimåling skal ske efter dagsværdihierarkiets niveau 3, som baserer sig på ikke-observerbare input. Dagsværdien beregnes ud fra almindeligt accepterede værdiansættelses- modeller og -teknikker, såsom afkastbaserede modeller eller DCF-modeller.
310 | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease