Kapitel 17 Investeringsejendomme
Dagsværdiansættelsesmodeller Som beskrevet ovenfor er det styrelsens opfattelse, at dagsværdimåling af investeringsejendomme skal ske efter dagsværdihierarkiets niveau 3, som typisk sker ved anvendelse af gængse modeller i form af afkastbaserede eller DCF-modeller. Valg af model afhænger af de konkrete forhold ved ejendommen. Den valgte model skal være den, der bedst muligt tager højde for de konkrete forhold. Der kan være situationer, hvor den ene model er at foretrække frem for den anden. Der gives eksempler herpå nedenfor. Uagtet hvilken værdi- ansættelsesmodel der anvendes, leder det frem til samme dagsværdi. Forskellen imellem model- lerne ligger i de enkelte input.
Både den afkastbaserede model og DCF-modellen anvender et forrentningskrav. Det skal derfor fastlægges ved anvendelse af begge modeller.
Erhvervsstyrelsen henviser til International Valuation Standards (IVS), som udgives af The Inter- national Valuation Standards Council (IVSC). Det er en uafhængig udsteder af standarder til vær- diansættelsesprofessionen. I IVS'erne kan findes yderligere viden om dagsværdifastsættelse. IASB har henvist til de samme standarder, bl.a. i "Basis for Conclusions" til IAS 40 Investeringsejen- domme .
Henvisning til værdi- ansættelses- standarder
Forrentningskravet og fremtidige pengestrømme Forrentningskravet er i begge modeller en af de mest centrale forudsætninger i dagsværdibereg- ningen. Mindre udsving i kravet kan resultere i væsentlige udsving i dagsværdien, hvorfor kravet ofte er en faktor, der fokuseres på, når følsomhedsanalyser udarbejdes.
Forrentningskravet skal repræsentere den forrentning af investeringen, som det må forventes, at en villig og uafhængig markedsdeltager vil kræve ved køb af det konkrete aktiv.
Fastsættelsen af forrentningskravet afgør aktivets værdi. Selv mindre udsving kan have betydelig effekt på aktivets værdi. Forrentningskravet fastsættes dels på grundlag af en række samfunds- mæssige eller konjunkturbetingede forhold, såsom renteniveau (risikofrie rente) og inflation, her- under høj- eller lavkonjunktur, og dels på grundlag af en række individuelle kvalitetsforhold for det enkelte aktiv. Eksempler på kvalitetsforhold for en investeringsejendom er ejendommens beliggen- hed, type, lejeres bonitet, vilkår i lejekontrakten, alternative anvendelsesmuligheder, lovmæssige begrænsninger samt udbud og efterspørgsel.
En indikator for bl.a. renteniveauet er den lange obligationsrente på realkreditobligationer og for- ventninger til denne.
En række ejendomsmæglere udsender jævnligt analyser på gennemførte ejendomshandler, der kan anvendes som inspiration til brug for fastsættelse af forrentningskravet. Analyserne er ofte for- delt på forskellige ejendomstyper og beliggenheder. Det kan tjene som inspiration for et passende niveau vedrørende ejendommens forrentningskrav. Virksomheden kan dog ikke ukritisk anvende analyserne. Den skal sørge for at vurdere og tilpasse forudsætningerne til de karakteristika, som den specifikke investeringsejendom besidder. Disse kan være anderledes end dem, der er lagt til grund i analysernes grupperinger af ejendomstyper og lokationer m.v. Den kritiske tilgang til anvendelsen af analyserne skal selvfølgelig dokumente- res af virksomheden.
Ejendoms- mægler- analyser af forrentnings- krav
Ved estimering af fremtidige pengestrømme fra investeringsejendomme er det naturligvis væsent- ligt at tage hensyn til, om huslejen kan reguleres med fx inflationen, og om lejen af andre årsager forventes at gå op eller ned, eller om der forventes tomgang.
Estimering af fremtidige pengestrømme
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | 311
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease