Kapitel 17 Investeringsejendomme
Investeringsejendommens specifikke risici skal i øvrigt tages i betragtning, herunder især vurde- ringen af lejernes betalingsevne i forhold til den nuværende og den fremtidige aftalte husleje.
Det er især relevant, jo færre lejere, der er i ejendommen. Ved færre lejere vil der være en højere risiko som følge af den større afhængighed af modtagelsen af huslejebetaling fra få fremfor mange lejere.
Forventninger om lejeforhøjelser skal indgå i beregningen af de fremtidige pengestrømme.
På samme måde kan langsigtede lejekontrakter med solide lejere reducere risikoen og dermed afkastkravet. Det er derfor væsentligt, at virksomheden nøje vurderer, hvad det mest realistiske forrentningskrav er.
Særligt ved anvendelse af den afkastbaserede model skal driftsindtægter og -udgifter normaliseres i beregningen, så der tages udgangspunkt i en stabil udvikling, dvs. uden inflation.
Afkastbaseret model
I DCF-modellen anvendes en diskonteringsfaktor, som består af henholdsvis forrentningskravet, der er tilsvarende det, som anvendes ved den afkastbaseret model, og et inflationstillæg. Inflati- onstillægget anvendes, eftersom lejeindtægter og driftsudgifter m.v. pristalsreguleres og inflati- onsreguleres i budgetperioden, som diskonteringsfaktoren anvendes på. Diskonteringsfaktoren vil ikke indeholde føromtalte inflationstillæg i terminalperioden. Derved af- spejler terminalperioden samme metodik som ved den afkastbaserede model. Beregningen sker på baggrund af forretningskravet uden inflationstillæg, og med et normaliseret driftsafkast. Afkastbaseret model Den afkastbaserede værdiansættelsesmodel tager udgangspunkt i ejendommens forventede, nor- maliserede driftsafkast og et fastsat forretningskrav. Det vil sige med en forventning om stabile lejeindtægter og driftsudgifter m.v. i de kommende år, hvor der samtidig er taget højde for even- tuelle større, periodiske vedligeholdelsesomkostninger.
DCF-modellen
Udgangspunktet er derfor, at der skal indhentes samme type data til brug ved værdiansættelse efter den afkastbaserede model, som ved brug af DCF-modellen.
Erhvervsstyrelsen har i sin opdaterede vejledningen om Måling af investeringsejendomme til dags- værdi efter årsregnskabsloven medtaget eksempler fra regnskabskontrollen. I kontrollen har sty- relsen konstateret, at nogle virksomheder ukritisk har anvendt regnskabsårets driftsafkast til brug for værdiansættelsen, i stedet for det forventede, normaliserede driftsafkast. Det er styrelsens holdningen, at denne metode ikke kan være retvisende, medmindre virksomheden samtidig har overvejet følgende:
Erhvervs- styrelsens
kontrolsager – korrektioner til årets driftsafkast
► Er de nuværende lejeindtægter på niveau med markedslejen?
Virksomheden skal vurdere, om dens nuværende lejeindtægter svarer til den aktuelle mar- kedsleje på en tilsvarende ejendom. Er det ikke er tilfældet, skal virksomheden foretage en regulering af lejeforholdet. Hermed kan forudsætningen anses for retvisende. Er lejemålet fx uopsigeligt i 10 år, med en højere leje end markedslejen, vil det føre til en højere dagsværdi. I modellen vil denne forudsætning resultere i et ejendomsspecifikt til- læg til dagsværdien, når ejendommen sammenlignes med en tilsvarende ejendom, som udelukkende indbringer markedslejen. Når den 10-årige periode med den højere leje op- hører, skal virksomheden ikke længere tillægge denne merværdi til dagsværdien.
► Er der risiko for, at huslejen for private lejemål er højere, end hvad vil blive godkendt ved en klage til Huslejenævnet?
312 | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease