Kapitel 17 Investeringsejendomme
Ved udlejning til privatpersoner kan lejerne klage over lejens størrelse til Huslejenævnet. Er lejen ifølge Huslejenævnet sat for højt, skal virksomheden reducere huslejen.
Anvendes derfor en for høj leje i dagsværdiberegningen, kan dette medføre, at dagsvær- dien af investeringsejendommen bliver forkert. Virksomheden skal derfor nøje overveje den ved dagsværdiberegningen fastsatte lejeindtægt.
► Er der aftalt lejerabatter i en uopsigelig lejekontrakt?
Hvis det er tilfældet, vil det medføre en ejendomsspecifik korrektion i dagsværdimålingen – i dette tilfælde et fradrag, så længe der består en aftalt lejerabat.
► Er årets vedligeholdelsesomkostninger på niveau med et normaliseret år?
Styrelsens holdning er, at virksomheden skal gennemgå historiske og fremtidige vedlige- holdelsesprojekter, for at sikre at der ikke indgår et unormalt højt eller lavt niveau af vedligeholdelsesomkostninger for det pågældende regnskabsår. Hvis der gør, kan det have væsentlig påvirkning på virksomhedens normaliserede driftsafkast og dermed inve- steringsejendommens dagsværdi.
► Er virksomhedens forventede, fremtidige tomgangsprocent på niveau med dens tomgangspro- cent for regnskabsåret?
Hvis regnskabsårets tomgang fx udgør 3 %, mens der i de kommende år forventes en tom- gang på 4 %, skal dette korrigeres i driftsafkastet.
I forbindelse med at styrelsen i den opdaterede vejledning har præciseret, at IFRS 13 Dagsværdi- måling skal anvendes som fortolkningsgrundlag under loven, anerkendes det, at en markedsdelta- ger vil tillægge udviklingspotentiale på investeringsejendomme en værdi. Det skal derfor medtages som en faktor i forbindelse med dagsværdiansættelsen. I den afkastbaserede værdiansættelses- model vil udviklingspotentialet komme til udtryk ved fx:
► Lavere forrentningskrav, når investeringsejendommen har et udviklingspotentiale
► Fremtidige pengestrømme ændres, når der tildeles byggerettigheder på en grund
► Driftsafkast og forrentningskrav ændres, når brugen af investeringsejendommen ændres.
Er der taget højde for sådanne faktorer om udviklingspotentiale, er det styrelsens vurdering, at det skal kunne dokumenteres. Det kunne fx være, når der opnås byggerettigheder, ligesom det skal indgå i noteoplysningerne med de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen. DCF-model Discounted cash flow-modellen (DCF-modellen) tager udgangspunkt i ejendommens tilbagediskon- terede, fremtidige pengestrømme til nutidsværdi. Som beskrevet ovenfor er udgangspunktet, at der skal indhentes samme typer data som ved brug af den afkastbaserede model. En af forskellene mellem de to modeller er, at DCF-modellen indeholder en større specificerings- grad i beregningen. Det er en følge af, at DCF-modellen indeholder en budgetperiode og samtidig en større nøjagtighed i de forventede, særlige indtægter og udgifter for investeringsejendommen inden for de enkelte budgetår. Det gælder også eventuelle fremtidige stigninger i husleje, udnyt- telse af ejendommens udviklingspotentiale, fremtidige omkostninger til vedligeholdelse og forbed- ring samt eventuelle konsekvenser ved udløb af større lejekontrakter m.v. Som konsekvens af denne større nøjagtighed og specifikationsgrad, anses DCF-modellen som et bedre alternativ end den mere simple afkastbaserede model. Dette på grund af mulighederne for at specificere de årlige variationer i driftsindtægter og -udgifter i budgetperioden.
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | 313
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease