Kapitel 17 Investeringsejendomme
Budgetperioden i en DCF-model indeholder typisk en længere årrække og skal fastlægges ud fra behovet i forhold til den enkelte investeringsejendom. Det kan fx være relevant at have en længere periode, hvis der forventes ændring i de centrale forudsætninger et stykke ud i fremtiden. Det kan fx være forventninger om større engangsomkostninger til henholdsvis vedligehold og re- noveringer, huslejestigninger og/eller udløb af kontrakter i år 9, hvorefter lejeindtægter og drifts- udgifter forventes at stabilisere sig på et normalt niveau. Det vil tale for en budgetperiode på fx 10 år.
Budgetperiode
Terminalperioden i modellen skal indeholde de langsigtede/normaliserede lejeindtægter og drifts- udgifter.
Terminal- perioden
Modsat den afkastbaserede model, er det i DCF-modellen vigtigt at indarbejde inflation både i bud- getperiodens indtægter og udgifter. Inflationen vil herefter blive fratrukket i forbindelse med til- bagediskonteringen. Dette skyldes, at diskonteringsfaktoren både indeholder forrentningskrav og inflationstillæg i budgetperioden. I terminalperioden skal der ikke indarbejdes et inflationstillæg. Det skyldes, at der arbejdes med et normaliseret driftsafkast. I den forbindelse skal det overvejes, om forrentningskravet i budget- perioden skal være anderledes end forretningskravet i terminalperioden. Det kan være særligt relevant, hvis der forventes større istandsættelses- og renoveringsudgifter i budgetperioden. Her- ved bliver ejendommen sat i væsentligt forbedret stand i terminalperioden.
Inflation
Øvrige overvejelser ved opgørelse af dagsværdien
Som beskrevet i kapitel 4 Dagsværdimåling skal der tages højde for markedsdeltagernes antagel- ser vedrørende risiko, når dagsværdien fastlægges. En måling uden at tage højde for risikoregule- ring vil ikke afspejle en korrekt dagsværdimåling. Det er derfor nødvendigt, at der sker en risiko- regulering, når der er væsentlig måleusikkerhed. Har virksomheden anvendt ikke-observerbare input ud fra egne data, skal det sikres, at disse data reguleres med udgangspunkt i markedsdeltagernes synspunkt. Der skal fx ikke indgå virksomheds- specifikke forudsætninger, såsom interne synergier eller lignende, hvis en markedsdeltager ikke vil tillægge disse synergier værdi.
Risiko- regulering af ikke- observerbare input
Alle rimeligt tilgængelige oplysninger, som markedsdeltagerne har adgang til, og som ligger til grund for deres antagelser, skal medtages ved regulering af de anvendte inputs.
Eksempel på risikoregulering af ikke-observerbare input
En virksomhed ønsker at ombygge en ejendom fra erhvervsudlejningslejemål til udlejning af be- boelseslejemål. Ombygningen resulterer i, at et stort areal, der tidligere har været anvendt til erhvervsudlejning, bliver omdannet til adskillige lejligheder, der herefter skal udlejes til privat beboelse. For at opstarte ombygningen har virksomheden indsendt anmodning om byggetilladelse til kom- munen. Byggetilladelsen er i første omgang blevet afvist af kommunen på baggrund af mang- lende overholdelse af formaliteter i forbindelse med ansøgningen. Der pågår en genvurderings- proces, og virksomheden regner med at opnå godkendelse.
314 | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease