Kapitel 17 Investeringsejendomme
Byggeriet er som følge af den manglende byggetilladelse endnu ikke igangsat. Virksomheden har i sin dagsværdifastsættelse taget højde for, at ombygningen er færdiggjort og fuldt udlejet i starten af det følgende regnskabsår med en væsentlig forøgelse af lejeindtægterne. De an- vendte input til dagsværdien medfører en væsentlig højere dagsværdi af investeringsejendom- men på balancetidspunktet, i forhold til hvis der ikke var taget højde for en forventet færdiggø- relse af ombygningen m.v.
Her vil en markedsdeltager normalt vurdere, at der er en risiko relateret til, om byggetilladelsen bliver godkendt eller ej.
Denne risiko skal afspejles i dagsværdiberegningen. I eksemplet ovenfor er det endnu ikke sket. Desuden mangler der at blive taget højde for de omkostninger, som vil påløbe bygherre/develo- per, som fx intern tid, anvendelse af relevante rådgivere m.v.
Når byggetilladelsen er modtaget, og ombygningen går i gang og skrider fremad, vil risici i for- bindelse med byggeriet løbende reduceres, og dermed vil dagsværdien løbende stige.
Risici i forbindelse med byggeriet kan bl.a. være:
Byggeforsinkelser
►
► Budgetoverskridelser ved byggeriet, herunder større end forventede betalinger til håndvær- ker/entreprenør, der forestår ombygningen
Fald i leje/salgspriser.
►
Som anført i kapitel 4 Dagsværdimåling kan virksomheden anvende sammenlignelige transaktio- ner, som en del af forudsætningerne for dagsværdimålingen, når markedsmetoden anvendes. De vil også kunne anvendes til at underbygge det af virksomheden fastsatte forrentningskrav. Her er det meget vigtigt, at virksomheden sikrer sig, at de sammenlignelige handler er sket på markedsmæssige vilkår. Vurderingen af, om transaktionerne er sket på markedsmæssige vilkår, bør inkludere en vis volumen af observerede ejendomshandler med ejendomme, der har ensartede karakteristika. De handlede ejendomme skal fx vurderes ud fra at have følgende ensartede karak- teristika i forhold til den ejendom, virksomheden sammenligner med:
Dagsværdi på basis af sammen- lignelige transaktioner
► Ejendomstypen, fx kontor-, industri- og logistik-, retail- eller beboelsesejendomme
Beliggenhed, fx land, by eller region
►
Ejendommens stand og størrelse
►
► Lejersammensætning og eventuel tomgang eller udlejningsprocent
Lejernes bonitet m.v.
►
Det er ikke tilstrækkeligt udelukkende at anvende enkeltstående transaktioner som grundlag for forudsætningerne i dagsværdimålingen, selvom ejendommene har lignende karakteristika. Virk- somheden kan ikke på denne baggrund konstatere, at transaktionerne sker på markedsmæssige vilkår.
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | 315
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease