Kapitel 17 Investeringsejendomme
Eksempler på ejendomshandler, der ikke er på markedsmæssige vilkår
En produktionsvirksomhed ønsker at udvide sine produktionsfaciliteter grundet utilstrækkelig ledig kapacitet i dens nuværende ejendom.
Virksomheden ønsker ikke at have lokationer flere steder, men udelukkende sammenhængende lokationer. Det har derfor øget virksomhedens incitament til at opkøbe en af naboejendommene.
Virksomheden er i situationen villig til at give en højere pris for naboejendommen end andre markedsdeltagere, som ikke har samme incitament til, at ejendommen skal opfylde samme sær- lige behov eller karakteristika, som produktionsvirksomheden har.
Et andet eksempel er, hvis sælger har likviditetsproblemer og som følge heraf har et incitament til at afstå ejendommen hurtigt og til en lavere pris end den faktiske dagsværdi.
I forbindelse med regnskabskontroller har styrelsen konstateret, at nogle virksomheder har an- vendt offentlige ejendomsvurderinger som grundlag for dagsværdien.
Offentlig ejendoms-
vurdering kan ikke anvendes som udtryk for dagsværdien
Offentlige ejendomsvurderinger kan ikke være udtryk for en retvisende dagsværdi under det regn- skabsmæssige fortolkningsgrundlag. Dette skyldes, at grundlaget for de offentlige ejendomsvur- deringer er udarbejdet med et andet formål end de regnskabsmæssige regler om dagsværdi. For- målet er en skattemæssig ansættelse og kan desuden være udarbejdet på et andet tidspunkt end virksomhedens balancedag. Vurderingen vil ikke nødvendigvis tage højde for alle de konkrete for- hold, som kan være relevante for investeringsejendommen. Det kunne fx være lejekontrakternes løbetid, lejernes bonitet, forventet tomgang og ejendommens vedligeholdelsesstand.
Det gælder både tidligere og nye offentlige ejendomsvurderinger, og dermed også de revurderede offentlige ejendomsvurderinger frigivet i 2023.
Dagsværdien kan ikke opgøres pålideligt
Hvis dagsværdien for en investeringsejendom ikke kan opgøres pålideligt, skal aktivet måles til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger under de almindelige målingsbestemmelser for til- svarende aktiver, dvs. som øvrige materielle aktiver, indtil virksomheden kan opgøre dagsværdien pålideligt. I ejendomsmarkedet vil det være yderst sjældent, at det ikke er muligt at fastsætte en dagsværdi grundet manglende pålidelighed. I sin vejledning tilkendegiver styrelsen dog, at der kan opstå si- tuationer, hvor manglende pålidelighed gør sig gældende.
Hvis dags- værdi ikke kan opgøres pålideligt
Det vil typisk være i de tilfælde, hvor udlejning af ejendommen er meget usikker, hvor ejendommen er så særlig, at der ikke er sammenlignelige ejendomme i markedet, eller som er handlet.
I de tilfælde er det særligt vigtigt at undersøge handler i et større geografisk omgang, for at sikre at der ikke er sammenlignelige ejendomme, eller ejendomme der kan anvendes som pålideligt grundlag for de centrale forudsætninger for dagsværdien, inden det konkluderes, at dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt.
316 | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease