Kapitel 17 Investeringsejendomme
Måles investeringsejendomme til dagsværdi efter § 38 på grundlag af væsentlige ikke-observer- bare input, skal der tillige gives oplysninger om de centrale forudsætninger, der er anvendt ved opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsesmetoder og -teknikker. For yderligere omtale henvises til kapitel 4 Dagsværdimåling . Efter lovbemærkningerne gælder oplysningskravet i § 58 a, stk. 2 vedrørende centrale forudsæt- ninger alene investeringsejendomme, der måles på niveau 3 i dagsværdihierarkiet i IFRS 13 Dags- værdimåling . Dette skyldes, at lovgiver primært har fokus på investeringsejendomme, hvor der er tilknyttet en høj grad af usikkerhed ved dagsværdimålingen. I praksis vil investeringsejendomme som oftest blive målt til dagsværdi på basis af niveau 3-forud- sætninger, hvorfor kravene i § 58 a, stk. 2 som udgangspunkt altid skal iagttages for investerings- ejendomme, der anvender § 38. Erhvervsstyrelsen har endvidere tilkendegivet, at oplysningskra- vene i § 58 a, stk. 2 også i visse situationer skal iagttages ved dagsværdimåling på basis af niveau 2-forudsætninger. Oplysningerne kan gives samlet for en kategori af investeringsejendomme eller for en gruppe af investeringsejendomme, hvis de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen i kategorien henholdsvis gruppen ikke afviger væsentligt indbyrdes. Der skal foretages en konkret vurdering af, hvorvidt betingelserne for aggregering er opfyldt. Er der fx tale om boligejendomme og ind- købscentre, vil der være tale om to forskellige kategorier af investeringsejendomme. Opdelingen kan tillige ske ud fra investeringsejendommens beliggenhed eller en kombination af både beliggen- hed og ejendomstype. Det kan særligt være relevant, når forretningskravet på de enkelte ejendomme inden for katego- rien ligger i et stort spænd. Det kan fx være tilfældet, hvis virksomheden både har investerings- ejendomme i Nordjylland og samtidig i København, og det fx både omfatter beboelses- og erhvervs- lejemål. Der skal oplyses om de centrale forudsætninger, som er nødvendige, for at regnskabsbruger kan vurdere virksomhedens opgørelse af dagsværdien. I den forbindelse er det ikke tilstrækkeligt alene at give kvalitative oplysninger eller blot beskrive, hvilke forudsætninger der er væsentlige. Der skal også angives kvantitative oplysninger, så regnskabsbrugeren får en indsigt i den konkrete størrelse på de væsentligste faktorer i dagsværdiberegningen, for at regnskabsbruger kan vur- dere, om vedkommende er enig i de anvendte forudsætninger.
Oplysnings- krav, § 58 a, stk. 2
Dagsværdi niveau 3
Aggregerings- mulighed, § 58 a, stk. 3
Centrale forud- sætninger § 58 a, stk. 2
Erhvervsstyrelsens opdaterede vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi ef- ter årsregnskabsloven fra november 2023 oplister en række relevante eksempler på centrale for- udsætninger for investeringsejendomme målt til dagsværdi efter § 38:
Eksempler på centrale forudsæt- ninger
► Ejendomstype/-kategori, fx kontor-, industri- og logistik-, retail- eller beboelsesejendomme.
Beliggenhed, fx land og by eller region
►
► Afkastkrav/forrentningskrav eller diskonteringsfaktor
► Forventet inflation eller stigning i lejeindtægter, fx ved at oplyse årlig leje pr. m 2 , kr.
► Forventet udvikling i vedligeholdelsesomkostninger, fx i % af årlig leje
Gennemsnitlig resterende lejeperiode
►
Tomgangs- eller udlejningsprocent.
►
Eventuelt indregnet udviklingspotentiale
►
Herudover kan det også være påkrævet at oplyse om yderligere centrale forudsætninger, hvis disse har en væsentlig betydning for dagsværdiberegningen. Fx kan det ved brug af DCF-modellen være væsentligt at oplyse diskonteringsperiode og terminalværdi i tillæg til ovenstående, samt ovenstående oplysninger for henholdsvis budgetperiode og terminalperiode. Ligeledes kan det være relevant at medtage en følsomhedsanalyse, der beskriver, hvordan udsving i de mest
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | 327
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease