Kapitel 44 Særlige krav til andelsboligforeninger
De fire metoder til beregningen efter andelsboligloven vedrører måling af ejendom og gæld og er:
A) Kostpris (anskaffelsespris)
B)
Handelsværdi
C)
Offentlig ejendomsvurdering
D) Nettoprisindeksreguleret offentlig ejendomsvurdering.
Der kan, jf. Erhvervsstyrelsens Vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger (regler for den maksimale pris og overpris) af marts 2019, gælde særlige regler i nogle tilfælde. Dette kan fx være, hvis ejendommen er overtaget efter tilbudspligtreglerne, hvor der er særlige regler de første to år efter andelsboligforeningens stiftelse.
Kostpris (anskaffelsespris)
Ejendommen måles til kostpris tillagt erhvervelsesomkostninger og efterfølgende forbedringer.
Prioritetsgælden måles til nominel restgæld (pantebrevsrestgæld), dvs. ekskl. amortiserede kurs- tab og låneomkostninger.
Handelsværdi Ejendommen måles til den kontante handelsværdi, som om det var en udlejningsejendom. Værdi- ansættelsen skal ske af en valuar, der har den fornødne indsigt i markedet, udviklingen heri, og prisfastsættelsen for udlejningsejendomme. Medmindre der anvendes en fastholdt valuarvurde- ring, må valuarvurderingen ikke være mere end 42 måneder gammel efter vurderingstidspunktet. Før 15. april 2024 måtte valuarvurderingen ikke være mere end 18 måneder gammel efter vurde- ringstidspunktet. Efter ikrafttrædelsen af lovændringen af værdiansættelsesprincipperne den 15. april 2024 er denne gyldighedsperiode forlænget til 42 måneder. Det betyder, at en forening, der fx har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udar- bejdet ved udgangen af 2024 til brug for foreningens regnskab for 2024, ved fastsættelse af an- delsværdierne på generalforsamlingerne i 2025, 2026 og 2027. Denne mulighed er kun anvendelig ved fastsættelse af ejendomsværdien i andelsværdiberetningen efter andelsboligloven, og kan der- ved ikke anvendes til fastsættelse af ejendomsværdien i årsregnskabet. Se mulighederne under årsregnskabsloven i afsnit 44.6. Retspraksis definerer dog, at foreningen er forpligtet til at ned- sætte prisen for andelen i en overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendoms- værdien, der har væsentlig betydning for andelsværdien. Læs mere herom i nedenstående afsnit om "Senere modtaget lavere valuarvurdering og fastholdt værdi". Har andelsboligforeningen indhentet en ny valuarvurdering, selvom gyldighedsperioden endnu ikke er udløbet på den tidligere vurdering, skal denne nyere valuarvurdering dog altid anvendes til fast- sættelse af værdien af ejendommen i andelsværdiberegningen. Prioritetsgælden måles til kurs- værdi. Offentlig ejendomsvurdering Ejendommen måles til den seneste offentlige ejendomsvurdering tillagt eventuelle efterfølgende forbedringer. Fra 2023 blev den offentlige ejendomsvurdering for erhvervsejendomme afskaffet, hvilket samtidig inkluderede ejendomme i andelsboligforeninger. Som følge heraf kom den fjerde mulige værdiansættelsesmetode "Nettoprisindeksreguleret offentlig ejendomsvurdering" til. Se nærmere herom nedenfor.
Prioritetsgælden måles til kursværdi.
Nettoprisindeksreguleret offentlig ejendomsvurdering
Den 15. april 2024 trådte denne fjerde mulighed i kraft, for at måle andelsboligforeningens ejen- dom i andelsværdiberetningen.
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | 867
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease