Kapitel 44 Særlige krav til andelsboligforeninger
Hvis andelsboligforeningen eksempelvis har anskaffet vaskerifaciliteter i perioden mellem to ejen- domsvurderinger, kan omkostningen til at etablere vaskerifaciliteterne aktiveres som forbedring af ejendommen i forbindelse med andelsværdiberegningen. Ved næste vurdering af ejendommen skal aktivet medtages i selve vurderingen og ikke være en særskilt del af andelsværdiberegningen. Når foreningen anvender en ekstern valuar til at værdiansætte foreningens ejendom, er det besty- relsens ansvar, at vurderingsrapporten indeholder alle nødvendige informationer for at kunne fo- retage de korrektioner, som er nødvendige i forbindelse med andelsværdiberegningen.
Som udgangspunkt er der ikke forskelle mellem lovens og andelsboliglovens sondring af vedlige- holdelse og forbedring.
Årsregn- skabsloven kontra andelsbolig- loven – vedligehold og forbedring
Uagtet hvilken værdiansættelsesmetode, der anvendes til at opgøre ejendommens værdi i andels- værdiberegningen, skal der tages højde for eventuelle tillæg hertil og om afholdte forbedringsom- kostninger forbedrer ejendommens handelsværdi eller ej. I andelsboliglovens forstand skal en af- holdt omkostning kunne modsvares af en tilsvarende lejestigning, førend den afholdte omkostning kan medtages i ejendommens værdi i andelsværdiberegningen. Byggesager og renoveringsprojekter, som er igangværende på balancedagen, vil i balancen efter lovens regler være medtaget som materielle anlægsaktiver under udførelse. I de tilfælde vil der være sket en foreløbig fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse. Efter færdiggørelsen af byggeprojektet vil der typisk foreligge en byggeteknisk og/eller en valuarmæssig vurdering af for- delingen mellem forbedring og vedligeholdelse, som skal tages i betragtning.
Værdien af forbedringer skal tillægges ejendommens værdi i andelsværdiberegningen i henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 4.
Det er bestyrelsens ansvar at sikre, at forbedringen indgår i valuarvurderingen, alternativt tillæg- ges værdien særskilt, så der er overensstemmelse mellem den regnskabsmæssige behandling og behandlingen i andelsværdiberegningen. Lån Målemetoden for lån i balancen efter lovens regler kan være forskellig fra målemetoden, som skal anvendes ved beregning af andelsværdien, alt efter hvilken metode der er valgt til andelsværdibe- regningen.
Prioritetsgælden skal opgøres til nominel værdi (restgæld), når det er valgt at opgøre ejendommen til kostpris, mens gælden skal opgøres til kursværdi, hvis der anvendes handelsværdi eller offentlig ejendomsvurdering, med eller uden indeksregulering.
Prioritetsgæld
Er prioritetsgælden i balancen efter lovens regler målt til amortiseret kostpris, skal der korrigeres for amortiserede kurstab og låneomkostninger i andelsværdiberegningen.
Kursværdien opgøres ens efter lovens regler og andelsboliglovens regler, dvs. at kursværdien sva- rer til indfrielsesbeløbet på balancedagen, som foreningen skulle betale for at indfri lånet. Dette gælder endvidere for konvertible lån, hvor der er mulighed for at førtidsindfri lånet til kurs 100. Er den nettoprisindeksregulerede offentlige ejendomsvurdering valgt, er det dog vigtigt at be- mærke, at gælden ikke skal indeksreguleres.
Kursværdien
Er målemetoden forskellig mellem balancen efter lovens regler og andelsværdiberegningen, skal der foretages korrektioner herfor.
Særligt for indekslån skal der ved andelsværdiberegningen ikke korrigeres for selve indekseringen. Dette gælder, uanset om gælden er målt til nominel værdi eller kursværdi.
Indekslån
870 | Indsigt i årsregnskabsloven 2024/25 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease