Kapitel 17 Investeringsejendomme
17.5 Måling af investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. For en erhvervet investerings- ejendom omfatter kostprisen for grund og bygninger, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen samt andre omkostninger, der kan henføres til erhvervelsen. Endvidere indgår efterfølgende for- bedringer af investeringsejendommen i kostprisen.
Måling ved første indregning
I kostprisen ved første indregning indgår de transaktionsomkostninger, der er direkte knyttet til erhvervelsen af en investeringsejendom.
Transaktions- omkostninger
Efter første indregning måles investeringsejendomme enten til kostpris med fradrag af afskrivnin- ger og eventuelle nedskrivninger, tilsvarende reglerne for materielle anlægsaktiver, jf. kapitel 16 Materielle aktiver , eller til dagsværdi, hvor § 38 vælges anvendt. Hvis transaktionsomkostninger, der indgår i kostprisen ved første indregning, ikke kan indeholdes i dagsværdien ved efterfølgende måling, vil disse efterfølgende blive værdireguleret over resultatopgørelsen. Investeringsejendomme har som øvrige materielle aktiver, herunder domicilejendomme, men bort- set fra grunde, en begrænset økonomisk levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhån- den som en investeringsejendom værdiforringes, vil blive afspejlet i investeringsejendommens må- ling til dagsværdi og ikke gennem løbende afskrivninger. Som en tredje mulighed kan investeringsejendomme måles til dagsværdi med opskrivning over egenkapitalen, hvor der skal ske fradrag af afskrivninger, og hvor opskrivningen skal bindes på en reserve under egenkapitalen. Læs mere om dagsværdi med opskrivning over egenkapitalen (§ 41) i afsnit 16.6 Særligt om dagsværdimetoden/omvurderet værdi . I oktober 2023 har Erhvervsstyrelsen dog sendt et lovudkast i høring, som bl.a. indeholder forslag om, at investeringsejendomme fremadrettet ikke længere kan måles til dagsværdi over egenkapi- talen. Se mere herom i afsnit 17.10. Dagsværdi af investeringsejendomme Dagsværdien af investeringsejendomme skal vurderes ud fra de faktiske forhold på balancedagen. For yderligere om dagsværdiansættelse, herunder beregningsmetoder og anvendte centrale for- udsætninger til opgørelse af dagsværdi, henvises generelt til kapitel 4 Dagsværdimåling . Forrentningskravet skal repræsentere den forrentning af investeringen, som det må forventes, at en villig og uafhængig markedsdeltager vil kræve ved køb af det konkrete aktiv. Fastsættelsen af forrentningskravet afgør aktivets værdi, og selv mindre udsving kan have bety- delig effekt på aktivets værdi. Forrentningskravet fastsættes dels på grundlag af en række sam- fundsmæssige eller konjunkturbetingede forhold, såsom renteniveau og inflation, herunder høj- eller lavkonjunktur, og dels på grundlag af en række individuelle kvalitetsforhold for det enkelte aktiv. Fx udgør kvalitetsforhold for en investeringsejendom ejendommens beliggenhed, type, leje- res bonitet, vilkår i lejekontrakten, alternative anvendelsesmuligheder og udbud og efterspørgsel.
Efterfølgende måling
Ingen krav om løbende afskrivninger
Tredje mulighed for indregning
Forrentnings- kravet ved anvendelse af afkast-
baserede modeller
En indikator for bl.a. renteniveauet er den lange obligationsrente på realkreditobligationer.
En række ejendomsmæglere udsender jævnligt analyser på gennemførte ejendomshandler, der kan anvendes til brug for fastsættelse af forrentningskravet. Analyserne er ofte fordelt på forskellige ejendomstyper og beliggenheder og kan tjene som inspiration for et passende niveau for ejendom- mens forrentningskrav. Ved estimering af fremtidige pengestrømme fra investeringsejendomme er det naturligvis væsent- ligt at tage hensyn til, om huslejen kan reguleres med fx inflationen, og om lejen af andre årsager forventes at gå op eller ned. Forventninger om lejeforhøjelser skal således indgå i beregningen af
Forrentnings- kravet ved investerings- ejendomme
Estimering af fremtidige pengestrømme
282 | Indsigt i årsregnskabsloven 2023/24 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease