Glostrup Torv 6-8, 2600 Glostrup

Investeringsejendom i Glostrup

SALGSNOTAT

Glostrup Torv 6-8

2600 Glostrup

Sagsnr. 23101040

INVESTERINGSEJENDOM

Samlet areal udgør ca. 1.600 m 2 fordelt med 1.170 m 2 til kontor og 425 m 2 til bolig

Kontor fuldt udlejet til advokatfirmaet Advodan - fri markedsleje for boligerne (én bolig ledig)

Selskabshandel med ca. 2,1 mio. i udskudt skat

INDLEDNING

Dette notat er udarbejdet med henblik på at præsentere nedennævnte investeringsejendom opdelt i ejerlejligheder centralt beliggende i Glostrup bymidte på Glostrup Torv 6-8, 2600 Glostrup til salg. Ejendommen består af to bygninger opført henholdsvis i 1992 og 2001. Ejendommen er opdelt i 7 ejerlejligheder. Det samlede BBR- areal udgør 1.595 m 2 fordelt med 1.170 m 2 til erhverv og 425 m 2 til boliger. Ejendommen er ejet af Folkebladet Holding A/S. Selskabet kan handles. Selskabets eneste aktiv er nærværende ejendom og købesummen for anparterne fastsættes til egenkapitalen p å overtagelsesdagen. Den udskudte skat er anslået til at udgøre ca. kr. 2,1 mio., som køber overtager til kurs 100.

BELIGGENHED

Glostrup er en bydel i Storkøbenhavn ca. 12 kilometer fra Københavns Centrum. Glostrup kommune har ca. 23.500 indbyggere (2022). Ejendommen er beliggende centralt i Glostrup bymidte – nabo til Glostrup Storcenter, der er kommunens hovedcenter for detailhandel. Bymidten består af en blanding af boliger, butikker, offentlig og privat service, administration og restauranter og lignende, der naturligt hører hjemme i en bymidte.

BELIGGENHED

EJERLEJLIGHEDSKORT

Tinglystareal

areal m 2

Adresse

Anvendelse

Ejerl.nr.

Fordeling

Matrikel nr.

9-p, Glostrup By, Glostrup

Glostrup Torv 6, st.

Kontor Kontor

1 7 2 3 4 5 6

19/100 11/100 10/100 23/100 21/100

319 169 160 417 356 127 130

Glostrup Torv 6, 1. sal Glostrup Torv 6, 2. sal Glostrup Torv 8, st. Glostrup Torv 8, 1. sal Glostrup Torv 8, 2. tv Glostrup Torv 8, 2. th

Beboelse

Kontor Kontor

Beboelse Beboelse

8/100 8/100

Samlede areal iht tingbogsattest

100/100

1.678

Kommune

Glostrup

Note: Oplysninger hentet fra tingbogsattest.

AREALER IFØLGE BBR-MEDDELELSE (OPDELT EFTER EJERLEJL. NR)

BBR Meddelelse Areal m 2

Matrikulært areal

1.671

heraf vej

Bygning 1 Opførelsesår 1992 Bebygget areal

176 155 449 169 618 155 773

Bolig

ejerlejlighed nr. 2 ejerlejlighed nr. 1 ejerlejlighed nr. 7

Kontor Kontor

Samlet erhverv (ejerlejlighed nr. 1 & 7)

Samlet bolig (ejerlejlighed nr. 2)

Samlet areal i bygning 1

Bygning 2 Opførelsesår 1997 Bebygget areal

11 11 11

Carport

Samlet areal i bygning 2

Bygning 3 Opførelsesår 1997 Bebygget areal

12 12 12

Udhus

Samlet areal i bygning 3

Tabel fortsætter på næste side.

Bygning 4 Opførelsesår 2001 Bebygget areal

296 135 135 276 276 552 270 822

Bolig Bolig

ejerlejlighed nr. 5 ejerlejlighed nr. 6 ejerlejlighed nr. 3 ejerlejlighed nr. 4

Kontor Kontor

Samlet erhverv (ejerlejlighed nr. 3 & 4) Samlet bolig (ejerlejlighed nr. 5 & 6)

Samlet areal i bygning 4

Samlet areal kontor Samlet areal bolig

1.170

425

Samlet areal udhus & carport

Samlet areal i bygning 1-4

1.618

Note: Oplysninger hentet fra BBR-meddelelsen.

Der er uoverensstemmelse med arealerne på BBR-Meddelelsen og arealer i henhold til Tingbogsattesten samt aktuelle udlejningsarealer. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af nærværende notat. NORVIK tager derfor forbehold herfor.

OFFENTLIG VURDERING OKTOBER 2022

Ejendomsværdi

1. oktober 2022

Ejerlejlighed nr. 1 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 2 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 3 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 4 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 5 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 6 heraf grundværdi Ejerlejlighed nr. 7 heraf grundværdi

3.950.000

558.800

5.444.000 2.872.000

2.450.000

676.400

2.450.000

617.600

4.646.000 2.504.000 4.646.000 2.504.000

1.500.000

323.500

Samlet ejendomsværdi heraf samlet grundværdi Ejendomsværdi påklaget

25.086.000 10.056.300 Ikke oplyst

Samlet ejendomsskat (inkl. dækningsafgift.) Ejd. er ikke under omvurdering

Ikke oplyst

Note: Oplysninger hentet fra OIS.

PLANBESTEMMELSER

Ejendommen er omfattet af lokalplan GL27 for Bymidten og kommuneplantillæg nr. 2 til Kommuneplan 2009-2021.

Områdets anvendelse er i henhold til lokalplanområdet opdelt i delområder, hvoraf nærværende ejendom er beliggende delområde AD der bestemmer, at området må anvendes til centerformål (dagligvare- og udvalgsvarebutikker, kontor, liberal erhverv, kundeorienterede serviceerhverv som klinikker, café og restaurantionsvirksomhed samt øvrige erhverv i miljøklasse 1), offentlige formål og boligformål, dog må stueetagen ikke anvendes til boligformål.

I Kommuneplanen er rammeområdet for nærværende ejendom bestemt af GC 10 ”Glostrup Bymidte Langs Jernbanevej” udlagt til centerformål og boligformål med en bebyggelsesprocent på 80 for den enkelte ejendom og maksimum højde/etager er 12m/3etager.

BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN

Ejendommen er ejerlejlighedsopdelt kontorejendom med udnyttet boliger i tagetagen. Byggeriet er fordelt på hovedbygningerne 1 og 4 samt bygning 2 og 3 der er henholdsvis registreret som carport og udhus begge opført i 1997

Der er to elevator til ejendommen.

Der er cirka 18 parkeringspladser på terræn, der er ikke markeret p-pladser. Brugsretten til parkeringspladserne er fordelt således, at boligerne har en plads hver, dvs. i alt 3 pladser, og de øvrige parkeringspladser anvendes erhvervslejerne. Der betales ikke særskilt leje for parkeringspladser.

Bygning 1 er opført i 1992 som kontorbyggeri i 2 etager, hertil kælder og tagetage. Tagetagen er udnyttet til bolig.

Bygning 4 er opført i 2001 som kontorbyggeri i 2 etager, hertil kælder og tagetage. Tagetagen er udnyttet til bolig.

Have arealet er græsplæne

LEJEFORHOLD

Der er med samme erhvervslejer i forbindelse med udvidelse af lejemålet over tid indgået fire erhvervslejekontrakter og een allonge til erhvervslejekontrakten for maj 2000 mellem udlejer og advokatfirmaet Jost Jensen, Thomasen & Partnere A/S også kaldet Advodan Glostrup København A/S. Der er således ikke én erhvervslejekontrakt for hele lejemålet og det samlede

udlejningsareal er opgjort i henhold til ejerlejlighedskortets arealer for ejerlejlighederne nr. 1, 3, 4 og 7 der anvendes af Advodan, og som Advodan i øvrigt har en forkøbsret til under matr.nr. 9-p Glostrup By, Glostrup, se §20 i erhvervslejekontrakt indgået 2. sept. 2020.

LEJEFORHOLD

Bygn.

Nr. Etg.

Lejer

Ejer.lej. Anvendelse

Areal *)

Budgetleje (2023) **)

pr. m 2

nr.

pr. md

i alt p.a.

Erhverv 1

6 6 8 8

Stue

Advodan Advodan Advodan Advodan

1 7 3 4

Erhverv Erhvev Erhverv Erhverv

449 169 276

1 4 4

1. sal

Stue

1. sal

276 1.170

858

83.688

1.004.258

2 3

6 6

Carport

11 12

0 0

Udhus

Bolig 1

6 8 8

2. sal 2. sal 2. sal

Privat Privat Privat

2 5 6

Bolig (ledig)

155 135 135 425

1.550

20.021 11.048 11.048 42.117

240.250 132.575 132.575 505.400

4 4

Bolig Bolig

982 982

1.189

Parkering

18 pladser

Samlede lejeindtægter (ansl.)

1.618

125.805

1.509.658

Noter: Oplysninger ifølge sælger.

*) Arealet er iht. Ejerlejlighedskortet og indeholder også kælder (kælder er således ikke udspecificeret).

**) Budgetleje er faktisk leje og tomgangsleje .

HOVEDVILKÅR I ERHVERVSLEJEKONTRAKTERNE

Erhvervslejekontrakterne er indgået med Advodan er der nogenlunde enslydende afsnit i alle erhvervslejekontrakterne som følger:

Lejeren har ret til fremleje op til halvdelen af det lejede areal, som dog skal ske med udlejers samtykke.

Lejer har ret til at afstå det lejede, se i øvrigt vilkår for fremleje.

Lejen reguleres en gang årligt med 2/3 af den procentvise stigning i nettoprisindekset.

Erhvervslejer har forkøbsret på samme vilkår, som udlejeren bevisligt kan opnå ved salg til anden side. Forkøbsretten gælder ved enhver overdragelse, bortset fra interne koncernoverdragelser mv.

Enhver af parterne kan uanset aftalt uopsigelighed stedse forlange, at lejen reguleres i overensstemmelse med Erhvervslejeloven, og lejelovgivningens regler i øvrigt.

VILKÅR FOR BOLIGLEJEKONTRAKT

Depositum skal til enhver tid udgøre et beløb svarende til 3 måneders leje.

Ejendommen er opført efter 1991 og boliglejen er således fastsat efter reglerne om fri markedsleje.

DRIFTSUDGIFTER

Driftsudgifter (ansl.)

Enhed

Brutto

Lejers

Netto

andel

1.618 m 2

Areal i alt

73 kr/m 2 21 kr/m 2 5 kr/m 2 1 kr/m 2 15 kr/m 2 15 kr/m 2 29 kr/m 2 3 kr/m 2 31 kr/m 2 57 kr/m 2 15 kr/m 2

Ejendomsskatter

118.073

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

118.073

Renovation

34.392

Forsikring

8.317 1.000

Service abonnement

Elevator eftersyn

24.265 23.721 47.432

Udlejers andel af el

Udlejers andel af varme

Brunata adm af varmestyring

4.050

Vicevært

50.000 93.000 25.000

Udvendig vedligeholdelse

Administration

265 kr/m 2

Samlede driftsudgifter (ansl.)

429.250

Note: Alle oplysninger ifølge ejer.

PRISFORLANGENDE

Købesum

27.000.000

Tinglysning (selskabshandel)

Juridisk bistand (ansl.) Regnskabsassistance

150.000 25.000 175.000

Købers anslåede handelsomkostninger

175.000

27.175.000

-depositum

Kontant købesum

27.175.000

- anslåede udskudt skat

2.100.000

100%

2.100.000

Værdi af andele før regulering af gæld, tilgodehavender mm.

25.075.000

Pris pr. m 2

15.498

Ejerlejlighederne er ejet af selskabet Folkebladet Holding A/S. Selskabet kan handles. Selskabets eneste aktiv er nærværende ejendom og købesummen for anparterne fastsættes til egenkapitalen p å overtagelsesdagen. Den udskudte skat er anslået til at udgøre ca. kr. 2,1 mio., som køber overtager til kurs 100.

For interesserede købere gives der adgang til datarum, herunder kopi af alle relevant erhvervslejekontrakter. Al materiale der udleveres bedes behandlet fortroligt.

STARTFORRENTNING

Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber opnå en

forrentning ved kontant handel af den investerede kapital, som følger

Samlede anslåede lejeindtægter

1.509.658

Samlede anslåede driftsudgifter (netto)

429.250

Nettoindtægt til forrentning

1.080.408

Nettoafkast

4,3%

Note: Nettoafkast: (nettoleje / kontant købesum (ansl.)) x 100.

ØVRIGE OPLYSNINGER

ØKONOMISKE OPLYSNINGER

ejendommene, berettiger hverken køber eller sælger til at kræve handlens vilkår, herunder købesummen, reguleret.

Alle økonomiske oplysninger i dette notat er oplyst af ejer eller anslåede eller indhentet fra officielle kilder, så som OIS m.fl. Tal og beregninger er alene til vejledende brug for køber og køber opfordres til selv, med egen rådgiver, at gennemgå ejendommens økonomi. NORVIK tager forbehold for eventuelle fejl og mangler.

TEKNISK GENNEMGANG

Der er ikke foretaget teknisk gennemgang af ejendommen og der foreligger ikke en tilstandsrapport. Køber opfordres til selv, med egen byggesagkyndig, at gennemgå ejendommen.

AREALER

TEGNINGER

Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af nærværende notat. Der er uoverensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelse og aktuelle udlejningsarealer. Køber er gjort bekendt med, at der kan forekomme forskelle mellem de oplyste og de faktiske arealoplysninger. Afvigelser, der eventuelt måtte blive konstateret ved en senere opmåling af

Kopi af plantegninger kan rekvireres.

SERVITUTTER OG DEKLARATIONER

Der henvises til uofficiel kopi af tingbogsattest.

PLANTEGNING (VEJLEDENDE TEGNINGER UDEN ANSVAR)

BESIGTIGELSE

Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale om besigtigelse, bedes rettet til:

Thomas Køhl Christensen Partner, HD M (+45) 20 40 16 42 E thomas@norvik.dk

Henrik Eisenhardt Erhvervsmægler M (+45) 53 60 33 60 E henrik@norvik.dk

Kristian Ø. Geisler Partner, CEO M (+45) 60 22 76 17 E kristian@norvik.dk

Morten Tønnesen Legal

Victoria Lundsten-Wilkinson Erhvervsmægler

M (+45) 31 32 32 25 E morten@norvik.dk

M (+45) 20 71 33 31 E victoria@norvik.dk

NORVIK P/S Strandvejen 102 B, 2900 Hellerup H www.norvik.dk T (+45) 7020 5444

Ansvarsfraskrivelse: Informationer i nærværende skrivelse er baseret på oplysninger modtaget fra ejeren af ejendommen. NORVIK P/S (herefter NORVIK) garanterer imidlertid ikke for rigtigheden af informationerne. Således garanterer NORVIK ikke for, at informationerne er korrekte. NORVIK udbyder alene nærværende skrivelse og materiale som en informationskilde til interesserede købere. Skrivelsen og materialets indhold er ikke et tilbud og er ikke en opfordring til at købe eller sælge, men er alene af orienterende og vejledende karakter. Oplysningerne erstatter ikke juridisk, regnskabsmæssig, skattemæssig eller anden professionel rådgivning, og NORVIK opfordrer interesserede købere til at søge professionel rådgivning, før der træffes beslutninger eller foretages dispositioner. NORVIK frasiger sig ethvert ansvar for direkte eller indirekte tab eller skade uanset dennes art, som kan have sin årsag i anvendelsen af information fra nærværende skrivelse.

Page 1 Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 Page 22

Made with FlippingBook Digital Publishing Software