MDB MAG N°4

Oui, cette maison faisait peur. Oui, tout le monde a dit non. Et oui… c’est pour ça qu’on y est allés.

MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS

LA MAISON QUE PERSONNE NE VOULAIT VOIR MISSION ACCOM PLIE Rubrique V

ÉVÉNEMENTS LA CLUSAZ OU METZ ? EN JANVIER VOUS AVEZ LE CHOIX ! par EricWeiss P31

PORTRAIT DU MOIS ETIENNE ROUSSEAUX ASSOCIÉ GÉRANT BLACKOUT WATCHES

REGARDS CROISÉS RENCONTRE AVEC 2 PILIERS DE LA FMDB

MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS

ÉDITEUR - RÉDACTRICE EN CHEF

FMDB FRANCE EMELINE WEISS

FMDB FRANCE PUBLICITÉ

ADMINISTRATION & ABONNEMENTS FMDB FRANCE

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EMELINE WEISS

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EMELINE WEISS FMDB FRANCE

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Retrouvez MDB MAG en accès libre sur l’application CIRCLE FMDB, l’espace Membre FREEMIUM. WWW.FMDB.FR MDB MAG Toute reproduction des textes et photos, même partielle, est interdite sans l’autorisation de l’éditeur.

INDEX

05 MISSION ACCOMPLIE

01 EDITO

Des opérations menées à terme Retour sur des opérations de marchands de biens finalisées. Des projets parfois complexes, souvent

Le mot d’ouverture Un regard sur le numéro, son intention et les lignes de force du moment. L’édito donne le ton, relie les sujets et replace le métier dans une vision plus

atypiques, toujours riches d’enseignements concrets.

large. 02

06 ACTU FMDB

RÉFLEXION MDB

La parole d’un leader À travers ses newsletters, Éric Weiss décrypte les tendances, les enjeux et les signaux faibles du marché. Une réflexion engagée pour guider les MDB vers plus de clarté, de stratégie et d’audace.

La vie du réseau Actualités, projets, annonces et temps forts de la Fédération. Tout ce qu’il faut savoir sur ce qui fait vivre la FMDB au quotidien.

07 AGENDA

03 PORTRAIT DU MOIS

Les rendez-vous à ne pas manquer Formations, rencontres, séminaires et temps forts à venir. Les dates clés pour rester connecté à la dynamique FMDB.

Un focus sur un visage, un parcours, une trajectoire Des femmes et des hommes engagés qui incarnent, chacun à leur manière, l’esprit entrepreneurial.

08 ECHOS DU TERRAIN La parole aux MDB

04 REGARDS CROISÉS

Deux parcours, un même métier Deux expériences, deux points de vue, un sujet commun. Une rubrique pour confronter les visions, partager les apprentissages et enrichir la lecture du métier.

Retours d’expérience, signaux faibles, conseils pratiques et réalités du terrain. Des informations concrètes, issues du vécu, pour accompagner vos projets pas à pas.

EDITO

On parle souvent d’immobilier en chiffres. De rendements, de marges, de stratégies.

Mais on parle beaucoup moins de ce qui se joue vraiment derrière. Ce quatrième numéro de MDB MAG a été pensé comme un retour au réel. Celui du terrain, des décisions imparfaites, des dossiers complexes, des paris assumés — et des femmes et des hommes qui font vivre le métier, loin des raccourcis et des discours trop lisses. À travers une Réflexion MDB sans filtre, Éric Weiss revient sur ses erreurs d’investisseur, celles qui forgent une vision solide et durable. Avec Mission Accomplie, nous inaugurons une rubrique dédiée aux opérations finalisées, telles qu’elles sont vraiment : parfois chaotiques, souvent exigeantes, toujours riches d’enseignements. Les Regards Croisés et le Portrait du Mois mettent en lumière des parcours engagés, des trajectoires humaines, des énergies qui construisent — dans et autour de la FMDB. Ce numéro raconte une chose simple : le métier de marchand de biens n’est pas une ligne droite. C’est une succession de choix, d’ajustements, de remises en question… et de victoires discrètes.

MDB MAG se veut fidèle à cette réalité. Un magazine ancré, sincère, exigeant.

Un espace de transmission, de réflexion et de partage, pour celles et ceux qui avancent, ensemble, et continuent d’écrire l’avenir du métier.

Bonne lecture.

ÉDITEUR - RÉDACTRICE EN CHEF, EMELINE WEISS La Team Fmdb

ISSUE 04

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Parce qu’on parle volontiers de rendement, mais beaucoup moins des nuits blanches. Et parce qu’avant de devenir l’un des marchands de biens les plus connus de France, Éric Weiss a été — selon ses propres mots — un “investisseur dingue”, multipliant les acquisitions locatives, les erreurs et les apprentissages. Dans cet article sans filtre, il revient sur ses débuts, ses illusions, ses plus belles catastrophes fiscales et immobilières, et surtout les leçons qui ont façonné sa vision du marché. Un récit authentique, drôle, parfois grinçant, mais incroyablement formateur pour tous ceux

qui pensent que l’immobilier, “c’est facile”.

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RÉFLEXION MDB

MES PLUS Grosses CONNERIES EN INVESTISSEMENT Tout le monde me connaît pour mes montages d’opérations de marchand de biens, beaucoup pour mes fonctions à l’USMB (salut aux ex-étudiants), notamment ma casquette de pro / prof — un peu original dirons-nous… D’autres me connaissent pour avoir créé la plus grande communauté MDB de France, et pour être un multi-entrepreneur (entrepreneur un jour, entrepreneur toujours) : une dizaine de sociétés dans des secteurs différents, des clubs deals immobiliers aux USA et en Espagne, des séminaires d’étude dans plus de 30 pays… Ce que peu savent, c’est que j’ai été un investisseur locatif obsessionnel avec une cinquantaine d'appartements achetés sans un rond… bien avant que cela ne devienne “tendance”. Et j’ai fait un sacré paquet de conneries. En fait, j’achetais tout ce qui avait quatre murs et un locataire potentiel. Je jurais que le cash-flow positif était la clé de la liberté, et que “les loyers paieront tout”. (Spoiler : ils ne payaient pas tout. Surtout pas ma tranquillité.)

ERIC WEISS - PRÉSIDENT FMDB FRANCE

CE QUE PEU SAVENT, C’EST QUE J’AI ÉTÉ UN INVESTISSEUR LOCATIF OBSESSIONNEL AVEC UNE CINQUANTAINE D'APPARTEMENTS ACHETÉS SANS UN ROND…

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Il s’agissait d’une réduction de ton revenu imposable. Avec le recul, c’était n’importe quoi (tiens, ça me rappelle deux-trois trucs de la loi de finances qui arrive). Leçon : quand l’État t’encourage à investir, c’est rarement pour ton bien. Rares ont été les dispositifs et les biens qui ont réellement fonctionné. J’ai gardé cette m… presque 15 ans. Allez, avec tout dans le modèle et sans compter le prix des soucis, je pense n’avoir perdu “que” 30 000 €. Certains ont perdu bien plus.

LE SYNDROME DU “JE DIVERSIFIE”

En fait, j’achetais tout ce qui avait quatre murs et un locataire potentiel. Je jurais que le cash-flow positif était la clé de la liberté, et que “les loyers paieront tout”. (ils ne payaient pas tout. Surtout pas ma tranquillité.) C’était bien avant les influenceurs — dont tout le monde sait ce que je pense. J’étais ce qu’on peut appeler un investisseur dingue. Mais un dingue qui a beaucoup appris « sur le tas ». Voici un florilège de mes plus belles folies — et les leçons qu’elles m’ont laissées. L’humilité en investissement ne tue jamais… trop de confiance, oui. Dans cette newsletter un peu “aveux personnels”, je vous raconte tout. À commencer par ce que j’appelle mon “dépucelage fiscal” – l’époque bénie du De Robien… qui semble d’une certaine manière revenir avec le projet de loi de finances (sous une autre forme, certes, mais bon…). Je savais compter. Et j’ai signé quand même. À l’époque, tout le monde parlait du dispositif De Robien. “Tu déduis 25 % de tes revenus, t’as un locataire assuré, t’es un génie.” J’ai acheté un appart dans une zone où il y avait plus de programmes neufs que de demande locative. Résultat : j’ai appris à calculer la moins-value avant même d’encaisser le premier loyer.

“Ne mets pas tous tes œufs dans le même panier.” J’ai pris ça au pied de la lettre. Un studio à Béziers, un T3 à Saint-Étienne, une colocation à Gaillard, un local commercial à Aix. Des rentabilités à 12 %, sur Excel. En vrai, j’avais juste multiplié les galères : 4 villes, 4 syndics, 4 agences pas top, quatre urgences à gérer le même mois. Leçon : la diversification géographique, c’est bien… Quand on a une armée de gestionnaires. Ou des biens moins rentables sur Excel mais beaucoup plus “stables” dans la vraie vie, en location comme en revente.

QUAND L’ÉTAT T’ENCOURAGE À INVESTIR, C’EST RAREMENT POUR TON BIEN. RARES ONT ÉTÉ LES DISPOSITIFS ET LES BIENS QUI ONT RÉELLEMENT FONCTIONNÉ.

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LE TOUT MEUBLÉ (OU L’ÉPOQUE IKEATHÉRAPIE) Années 2010, le LMNP explose. Je décide de tout meubler. (IRIA marchand de biens était déjà lancé à fond, donc on accélère en meublé avec la société MDB et en perso… 400 affaires en moins de 4 ans.) J’avais tellement de meubles IKEA et BUT en stock que j’aurais pu ouvrir un entrepôt. Je montais des commodes MALM à la chaîne et je pensais sincèrement qu’un coussin turquoise augmentait la rentabilité. Mouais… Leçon : l’usure du mobilier va toujours plus vite que la fiscalité. Et si tu joues la perf pure, tu as les locataires que tu “mérites”… pas ceux qui font un nettoyage vapeur du canapé avant de partir.

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LA COPROPRIÉTÉ GÉANTE – LE SOLEIL LEVANT À NÎMES Un pote me dit : “C’est une des plus grandes copropriétés de France, tu peux négocier sec.”

Je fonce. 537 logements, 400 copropriétaires, 12 ascenseurs, 1 syndic à bout. Un mois plus tard : appel de fonds pour divers travaux… les derniers datant de 1986. J’achetais des 70 m² avec garage pour moins de 40 000 €. Youpi. Il m’en reste encore un. Si preneur à 25 000 €, je suis vendeur (en MP svp!!!). Leçon : dans une grande copro populaire, ce n’est pas la rentabilité qui te tue, c’est le quorum… et le reste.

L’APPARTEMENT SANS PORTE

L’INONDATION PHILOSOPHIQUE Appartement en RDC, super rentabilité. Jusqu’au jour où le voisin du dessus fait sauter son chauffe-eau. Trois mois plus tard, je reloue à un poète qui trouvait le bruit des gouttes “apaisant”… mais qui ne payait pas, évidemment. Leçon : si tu investis en rez-de-chaussée, prie pour que tes voisins connaissent un plombier. Les dégâts des eaux, c’est le premier préjudice statistique — et c’est d’un chiant…

LA PORTE D’ENTRÉE AVAIT DISPARU — ET DES GENS S’ÉTAIENT INSTALLÉS. LEÇON : TOUJOURS FAIRE UN ÉTAT DES LIEUX AVANT, MÊME SUR UN BIEN À 28 000 €. Un jour, j’achète un grand studio à 28 000 €. Affaire en or. Sauf qu’à la remise des clés, la porte d’entrée avait disparu — et des gens s’étaient installés. Le vendeur avait “oublié de la remettre après travaux”… ou je ne suis pas allé vérifier comme un idiot. Leçon : toujours faire un état des lieux avant, même sur un bien à 28 000 €.

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LE LOCATAIRE FANTÔME Location à distance, tout est carré, bail signé, virement reçu. À la remise des clés… personne. Le mec payait trois mois d’avance pour justifier une adresse à Pôle Emploi. Leçon : le meilleur locataire, ce n’est pas celui qui paye tout d’avance, c’est celui qui habite vraiment. Gestion via agence + critères GLI. Point. L’IMMEUBLE DE RAPPORT QUI RAPPORTAIT SURTOUT DES SOUCIS Immeuble de 6 lots, 18 % brut. Toiture fatiguée, colonnes montantes à refaire, syndic fantôme, locataire persuadé d’être propriétaire. Deux ans pour m’en sortir. Leçon : quand un immeuble affiche 18 %, c’est souvent parce que personne n’en veut. En MDB, je prends “vide” ou j’applique une décote de fou. La vérité, c’est ça.

LE TRIPLEX “TROP BIEN POUR ÊTRE VRAI” Triplex bradé, soi-disant un coup de peinture. Planchers en pente, mezzanine sans garde-corps. Premier locataire : a failli tomber. J’ai installé un garde-corps, puis j’ai vendu. Leçon : si toi-même tu hésites à monter à l’étage, ton locataire hésitera à rester. LA RUÉE VERS LE CASH-FLOW Je collectionnais les loyers comme d’autres collectionnent les montres. À la première chaudière, toute la stratégie devenait du cash-burn. Rentier le lundi, gestionnaire de crise le mardi, philosophe le dimanche. Leçon : la liberté ne se mesure pas en loyers… mais en nuits paisibles.

En MDB, je prends “vide” ou j’applique une décote de fou. La vérité, c’est ça.

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J’ai tout essayé. Les dispositifs fiscaux (vraiment tous, Girardin, Scellier, Pinel, Cosse, j'en ai encore… !), les colocations, les zones pourries, les immeubles, les meublés, les parkings, les garages, les rénovations express. Et je ne regrette rien — parce que c’est ce chaos-là qui m’a formé. Aujourd’hui, quand je monte une opération de marchand de biens, je repense souvent à ces années d’expérimentation sauvage en locatif. C’est peut- être grâce à elles que je vois venir les risques. Et que je sais que, parfois, ne pas acheter, c’est encore le meilleur investissement. Et qu’est-ce que j’aime le marchand de biens. Il y a aussi des tas de soucis, mais quand je regarde froidement les chiffres, au moins je sais pourquoi je gère les opérations… et pas mal de boulettes de néo.

Bonne semaine à tous et bons investissements !

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PS1 : OUI j’ai encore une quinzaine d’appartements en pur investissement locatif, fort heureusement gérés. Je garde parce que malgré tout ce que l’on peut dire, nos retraites ne sont pas tout à fait garanties je crains. Donc je ne suis pas par « principe » anti-investissement, bien au contraire… mais disons que deux ou trois « petites » choses devraient être réformées. PS2 : OUI je pense que les investissements avec potentiel d’appréciation sont toujours très pertinents. Par contre, le pur populaire ou le « hors secteur en tension » comporte un vrai risque de dépréciation. C’est tout le paradoxe -> pour avoir un effort d’épargne faible il faut aller dans du « pas très tendu » et malheureusement c’est aussi là que l’on trouve le plus grand risque de perte de valeur à terme. Du coup, comme souvent, la vérité est dans le « entre deux » je pense.

ERIC WEISS - PRÉSIDENT FMDB FRANCE

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Marchand de biens, un entrepreneur comme les autres ?

Congrès FMDB à METZ le Jeudi 29 Janvier 2026

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VOTRE E BOOK MDB

by Eric WEISS

métier de marchand de biens, il existe un véritable passage à niveau : celui où l’on cesse d’acheter pour posséder… et où l’on commence à acheter pour créer de la valeur. Ce livre blanc dévoile, sans filtre, les réalités d’un métier aussi puissant que risqué, où l’expérience compte plus que les théories. À travers son parcours, Éric Weiss partage ce que personne n’enseigne : les choix, les chutes, les rebonds — et surtout, les critères pour savoir si l’on est prêt à franchir ce cap déterminant. De l’investissement locatif au

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PORTRAIT DU MOIS

ETIENNE ROUSSEAUX “JE ME SUIS RETROUVÉ À VIVRE ENTRE GENÈVE ET PARIS DU JOUR AU LENDEMAIN, AVEC TOUTE UNE ENTREPRISE À RECONSTRUIRE À 26 ANS.”

À 30 ans, Étienne Rousseaux incarne une nouvelle génération d’entrepreneurs : passionnés, lucides, et profondément alignés avec ce qu’ils construisent. Avec Tymothy, son ami d’enfance devenu associé, il a repris Blackout pour en faire bien plus qu’une marque de montres : une vision audacieuse, volontairement différente, portée par une énergie rare. Dans cet entretien, il raconte ce qui se joue derrière les chiffres : les choix, les doutes, les paris — et la joie de bâtir.

INTERVIEW D’ETIENNE ROUSSEAUX ASSOCIÉ GÉRANT BLACKOUT WATCHES

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Etienne, si tu devais te présenter en quelques

Au-delà de ça, je pense être quelqu’un de simple mais avec des valeurs très fortes : transparence, fiabilité. Et surtout, je déteste perdre, ce qui ne fait pas pour autant de moi un mauvais perdant. Mais si je perds, je travaillerai dix fois plus dur pour que cela ne se reproduise pas. Quel a été ton parcours “avant Blackout” ? Les étapes clés, les expériences qui t’ont forgé — qu’elles soient académiques, pro ou personnelles. D’un point de vue académique, j’ai un master en finance de marché. En école de commerce, déjà avec Tym, on a monté une première société : une marque de vêtements, qui, comme toutes les marques de vêtements montées par des étudiants en école de commerce, permet d’apprendre… mais fait perdre de l’argent aha.

Ensuite, on a tenté de lancer une société de location courte durée de véhicules de luxe à Lyon, qui s’est soldée par un échec après des mois de travail. À l’époque, pas mal de déception, mais avec du recul ces expériences nous ont surtout appris qu’on savait travailler ensemble et qu’on était très complémentaires. Après ces « échecs », j’ai commencé ma carrière en tant qu’employé dans de grandes boîtes d’ingénierie, où mon boulot était de recruter, manager et positionner chez mes clients des développeurs en salle des marchés. J’ai fait ça jusqu’à me lancer dans l’aventure Blackout, après le déclic dont je parle juste après.

phrases à quelqu’un qui ne te connaît pas : qui es-tu, avant d’être entrepreneur ? Ta personnalité, tes valeurs, ce qui t’anime profondément. Je m’appelle Étienne, je viens d’avoir 30 ans et j’ai grandi dans une petite ville du Jura. Je préviens dès le début qu’il sera compliqué de parler de Blackout et de répondre à toutes ces questions sans mentionner mon associé Tymothy, avec qui je bâtis l’aventure à deux et qui est également mon meilleur ami d’enfance. On a grandi au même endroit et fait les 400 coups ensemble, en tentant de monter des sociétés (sans succès dans un premier temps) à l’époque de l’école de commerce. Dans la vie, je suis un grand passionné de sport et de business au sens large.

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On parle souvent du “premier déclic entrepreneurial”. Quel a été le tien ?

Après avoir commencé ma carrière en tant qu’employé comme évoqué précédemment, je gagnais bien ma vie mais je ne vibrais absolument plus après seulement quelques années sur le marché du travail. Quand Tym est venu me proposer l’opportunité de racheter Blackout et de tout reconstruire dans cette boîte avec lui, la voix dans ma tête était bien trop puissante pour refuser. Je me suis donc retrouvé à vivre entre Genève et Paris du jour au lendemain, avec toute une entreprise à reconstruire à 26 ans.

Je me suis donc retrouvé à vivre entre Genève et Paris du jour au lendemain, avec toute une entreprise à reconstruire à 26 ans. Quatre ans après, c’est la plus belle des décisions, et je ne remercierai jamais assez Tym de m’avoir offert cette opportunité.

Un moment, une intuition, un risque que tu as pris — et qui t’a montré que tu étais fait pour entreprendre. Au fond, je pense que j’ai toujours voulu être entrepreneur. Mon père a grimpé les échelons dans le monde du transport toute sa vie jusqu’à devenir directeur puis actionnaire de sa société. J’ai bossé avec lui tous mes étés entre mes 13 ans et mes 20 ans. Et, au fond, j’ai toujours voulu faire la même chose que lui. “QUAND TYM EST VENU ME PROPOSER L’OPPORTUNITÉ DE RACHETER BLACKOUT ET DE TOUT RECONSTRUIRE DANS CETTE BOÎTE AVEC LUI, LA VOIX DANS MA TÊTE ÉTAIT BIEN TROP PUISSANTE POUR REFUSER.”

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L’horlogerie est un univers très particulier. Qu’est-ce qui t’a attiré dans ce secteur, et plus précisément dans l’histoire de Blackout ? On a toujours aimé les montres, Tym et moi. Et quand on voit la difficulté de l’entrepreneuriat, je pense qu’il est nécessaire de travailler dans un secteur qui nous passionne au quotidien. C’était le cas de l’horlogerie pour moi, pour nous. Rebâtir une boîte dans un secteur qui te passionne… il y a peu de projets plus emballants.

Quand tu reprends la marque en 2022, tu la

Pour toi, qu’est-ce qu’être entrepreneur aujourd’hui ? Un style de vie ? Une philosophie ? Une manière d’aborder le monde ? C’est une excellente question, que je ne me suis jamais vraiment posée. J’ai vraiment le sentiment qu’être entrepreneur est un style de vie, mais qu’il n’est pas fait pour tout le monde. Il faut avoir une personnalité de passionné, de fonceur, une capacité à faire des sacrifices et à ne pas tergiverser. Pour autant, je vois beaucoup d’entrepreneurs potentiels qui ont ce qu’il faut, mais qui n’osent pas franchir le pas (d’où le côté fonceur nécessaire).

Elle perdait peu/pas d’argent car elle avait peu de frais fixes, mais disposait d’un beau stock, d’une base client non négligeable et d’une boutique très bien négociée en vieille ville à Genève. En revanche, au niveau service client, communication, site web, pub en ligne… tout était à faire. On s’est donc servis du stock existant pour financer nos propres projets et produits sans avoir à réinvestir ; on a totalement reconstruit l’image de la marque, et on a su s’entourer des experts dont on avait besoin pour en

reprends aussi à un moment de fragilité. Qu’est-ce qui t’a parlé dans ce challenge ? Le produit ? Le potentiel ?

L’envie de faire différemment ?

Il faut savoir qu’à la base, c’est Tym qui reprend la société. J’étais présent dès le jour 1 de cette reprise, mais je ne suis devenu associé qu’après quelques mois, faute de moyens au début. Tym a su sentir l’opportunité initialement, et nous nous sommes vite dit qu’il y avait tout à faire avec cette structure.

faire la marque qu’on connaît aujourd’hui.

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Voir des amis ne pas oser franchir le cap est l’une des choses qui me rend le plus dingue. Parce que beaucoup voient les sacrifices et le travail, mais ne se rendent pas compte du bonheur de construire son projet au quotidien. Dans la relance de Blackout, quelle a été ta ligne directrice ? La conviction qui t’a permis d’avancer, même quand tout n’était pas évident. La ligne directrice a été mon association avec Tym. Très tôt, on a décidé de poser les contours du projet : ce qu’on voulait en faire, le rêve, la vision, les valeurs fortes. Et sachant qu’on était alignés sur tous ces éléments, les décisions qui s’ensuivent paraissent évidentes.

C’est un exercice que l’on conseille à tous les entrepreneurs très tôt dans leur projet. Être 100 % alignés entre associés et sur la vision change absolument tout dans la réussite. Vous avez choisi une voie audacieuse : rendre le luxe horloger accessible. Qu’est-ce qui t’a poussé à casser les codes ? Et est-ce que l’environnement traditionnel de l’horlogerie t’a mis des barrières ? On avait une volonté dès le départ : ne pas être juste une marque de plus dans le paysage horloger. Le secteur est si compétitif, voire saturé, entre des géants centenaires et un nombre incalculable d’indépendants…

On voulait créer et apporter au marché quelque chose de nouveau. En ce sens, être passionnés d’horlogerie nous a aidés à comprendre ce que les clients voulaient. On a donc été les premiers à proposer cette approche « hybride » de l’horlogerie : importer des bases de mouvements d’Asie et les transformer en Suisse pour conserver l’accessibilité tout en apportant de la fiabilité. Le projet étant clivant, notre communication et notre « brand platform » devaient l’être aussi. C’est ce qui nous a permis de ne pas passer inaperçus sur le marché. Et bien sûr, on a eu des échos : beaucoup nous ont critiqués au début, nous prenaient pour des escrocs, etc. Mais plus on avance, moins ils sont nombreux.

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Comment tu gères le risque ? Tu le calcules, tu l’acceptes, tu l’utilises comme moteur ? Et quel a été le plus gros pari que tu aies dû faire ? Oui, on fait beaucoup de tests et on calcule énormément chez Blackout. On croit en cet adage : dans l’entrepreneuriat, l’entreprise qui gagne est celle qui a la capacité de tester le plus vite. En ce sens, on ne fait jamais de « all-in » dans un projet, et on ne prend donc jamais de risques inconsidérés. On teste ; si on voit que ça prend, on enfonce la porte. Si ça ne prend pas, on teste autre chose. Le plus gros pari résidait probablement dans le fait de faire des partenariats avec des célébrités « clivantes ». Notre première collaboration était avec Nicolas Anelka, qui est loin d’être « lisse ». Pour autant, on a osé, et cette collab a cartonné sans porter atteinte à notre image.

Et à l’inverse : quel a été le moment où tu t’es dit “Ça y est, on tient quelque chose de fort” ? C’est drôle : à la base, tôt

Quels ont été les moments les plus difficiles depuis la reprise de Blackout ? Ceux qui t’ont fait douter — et ceux qui t’ont fait grandir. Les moments les plus durs sont sans hésiter les phases de stagnation, les moments où l’on réalise qu’on a fait une belle croissance mais que ce qu’on a mis en place pour en arriver là doit être réinventé pour passer au palier supérieur. Ces périodes où l’on sent comme un plafond de verre si l’on maintient nos méthodes et nos équipes « en l’état ». Ce sont des phases difficiles : on doute, on se remet en question, on se demande si on va y arriver. Mais avec le temps, on apprend à vivre avec, et on prend désormais la chose comme un jeu. On a simplement atteint un nouveau niveau, et on doit essayer de battre le nouveau boss. Et quand on le bat, un nouveau niveau apparaît.

dans l’aventure, ces moments étaient des

atteintes d’objectifs chiffrés. Le premier million de CA, le premier mois à 200k… Et plus on avance, plus on se rend compte que les chiffres ne constituent plus vraiment des moments de réalisation. En revanche, notre premier séminaire d’équipe, où l’on a senti une vraie cohésion, et plus récemment notre soirée de lancement pour « The Wormhole », une de nos dernières montres, où l’on a réuni 200 personnes – clients, amis de la marque, proches – dans un cinéma à Paris… c’était vraiment un moment qui nous a fait réaliser qu’on construit quelque chose de beau. Plus ça avance, plus c’est le contact humain qui nourrit ces réalisations.

“PLUS ÇA AVANCE, PLUS C’EST LE CONTACT HUMAIN QUI NOURRIT CES RÉALISATIONS.”

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Aujourd’hui, c’est quoi ta définition personnelle de la réussite ? Dans la vie, dans le business, dans l’investissement. Simplement le fait d’être heureux. C’est terriblement bateau, mais tellement vrai. J’ai vu des gens extrêmement riches, ayant « réussi » d’un point de vue comptable, être en manque de sens, d’alignement par rapport à leurs objectifs. J’ai aussi vu de plus petits entrepreneurs être 100 % alignés, avec une joie contagieuse de vivre cette aventure. Trouver un équilibre entre business, famille, amis, santé, et surtout un alignement complet avec ce qui vous rend heureux… c’est pour moi la définition de la réussite. Enfin, quel conseil donnerais-tu à quelqu’un qui hésite à lancer son projet ou à investir ? Une vérité simple, un principe que tu appliques toi-même. Pour le coup, je crois énormément au fameux « gut feeling », cette pulsion dans les tripes qui te dit d’y aller — ou pas d’ailleurs. Si ce gut feeling te pousse vers un projet, un investissement, n’écoute pas le bruit environnant, ni les gens qui vont te décourager ou te tirer vers le bas. Ose, tente, et vois où ça te mène. Je suis prêt à parier que tu ne le regretteras pas.

VENEZ RENCONTRER ETIENNE & TYMOTHY LORS DU PROCHAIN CONGRÈS FMDB À METZ, LE 29 JANVIER PROCHAIN. INSCRIPTION SUR WWW.FMDB.FR

WWW.BLACKOUT-WATCHES.COM

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REGARDS CROISÉS

MAÉVA & KERYAN TEAM FMDB FRANCE

RENCONTRE AVEC MAÉVA & KERYAN : DEUX PERSONNALITÉS, DEUX TRAJECTOIRES, DEUX FORCES DE LA TEAM FMDB… RÉUNIES PAR UNE MÊME VISION.

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LES DEUX PREMIÈRES SEMAINES, J’AVAIS L’IMPRESSION D’ÊTRE DANS UN

ESCAPE GAME INTELLECTUEL.

Pour commencer, Maéva, Keryan, pouvez-vous vous présenter chacun en quelques phrases ? Maéva : Je m’appelle Maeva, j’ai 30 ans, accro aux to-do lists et au café, maman d’une petite fille d’1 an et demi. Dix ans dans la communication, deux ans à mon compte, puis un retour à Annecy avec une envie claire : retrouver une équipe, un rythme stimulant et des gens passionnés. Je suis tombée au bon endroit. J’ai rejoint la FMDB en août 2025, tout en gardant mon activité de papeterie événementielle. Keryan : Curieux et en quête de défis, j’ai découvert la FMDB pendant une année de césure en Australie.

J’avais envie de concret, de mettre mes compétences en pratique, et je suis tombé sur la FMDB. Un entretien à minuit en sortant d’un service… et quelques mois plus tard, j’étais dans les bureaux. Aujourd’hui, ça fait plus d’un an et demi que j’y suis, et je sais que ce voyage m’a guidé jusqu’ici. Quel a été ton premier ressenti en arrivant à la FMDB ? L’ambiance, le rythme, les gens, les projets, l’énergie : comment as-tu vécu tes premières semaines ? Maéva : Ma première pensée : « Ils parlent autant de leur famille et de leurs chiens que de boulot… j’adore. » Mais aussi : « Comment leur cerveau peut chauffer autant ? » Les deux premières semaines, j’avais l’impression d’être dans un escape game intellectuel.

Puis tout s’est mis à tourner en mode FMDB : opérationnel devant, stratégie derrière. Et j’ai compris : ici, on pense en continu, mais on ne s’éteint jamais. Keryan : Je m’attendais à quelque chose de très structuré, presque rigide. Et j’ai découvert l’inverse : un environnement sérieux, oui, mais fédérateur, humain, vivant. Mon premier séminaire à Annecy m’a tout de suite montré l’essence de la FMDB : un mélange rare de professionnalisme et d’esprit collectif.

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“JE DIS SOUVENT QUE JE TRAVAILLE AVEC UN GROUPE DE POTES D’APÉRO… JUSTE SANS L’APÉRO.”

De ton point de vue, qu’est-ce qui rend la FMDB différente d’une structure classique ? Maéva : je dis souvent que je travaille avec un groupe de potes d’apéro… juste sans l’apéro. On travaille dur, mais dans une atmosphère humaine que je n’avais jamais vue. On est écoutés, considérés, impliqués dans les décisions. Et surtout : les services ne sont pas du bullshit. Ici, on rassemble des personnes avant des profils. Je souhaite à tout le monde de trouver une entreprise où l’on se sent autant chez soi. Keryan : la FMDB allie rigueur et ambiance familiale.

On maintient un niveau d’exigence élevé tout en conservant une proximité incroyable, aussi bien dans l’équipe qu’avec les membres. Comment décrirais-tu tes missions aujourd’hui ? Maéva : je touche à toute la stratégie de communication : print, digital, événements, campagnes, marque… du 360°. Je propose, on échange, je concrétise : catalogues, goodies, visuels, Ads, site, réseaux sociaux, salons, supports, rédaction, réunions (beaucoup de réunions !). Ce que j’aime le plus : travailler en duo, parfois en trio, parfois en autonomie totale. Et la confiance qu’on nous accorde. Keryan : mon poste évolue en permanence. Plus l’équipe grandit, plus mes missions se spécialisent.

Aujourd’hui, je travaille surtout sur trois axes : gestion des membres, gestion des partenaires, et structuration interne. En clair : tout ce que les membres ne voient pas, les coulisses. Qu’est-ce qui t’impressionne le plus dans la croissance de la FMDB ? Maéva : La capacité de chacun à se dépasser alors qu’on pourrait croire qu’on est déjà au max. On rebondit, on priorise, on se motive ensemble. La direction nous challenge, nous motive, nous accompagne. Et j’ai une facilité d’échange avec tout le monde qui est rare.

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Keryan : leur diversité est une vraie richesse. Leur implication, leur énergie, leurs expériences… tout ça donne une dimension humaine unique à la FMDB. (Pour ceux qui me lisent : r endez-vous à Metz le 29 janvier !).

Keryan : ce sont les rencontres avec mes collaborateurs. Certains sont arrivés récemment, mais sont devenus plus que des collègues. C’est rare de travailler avec une équipe aussi naturelle et soudée. Qu’est-ce que tu as appris ici — sur toi, sur le travail, sur l’humain ? Qu’est-ce que ça change dans ta manière de travailler ? Maéva : ce que j’ai appris ici ne tient clairement pas en une phrase… et j’apprends encore chaque jour. J’apprends à faire mieux, à prendre confiance, à livrer sans attendre la perfection

Keryan : personne ne considère la FMDB comme un acquis. Tout le monde veut faire mieux, trouver de nouvelles idées, affiner les offres. La direction nous fait confiance — et ça change tout. Les membres suivent, testent, donnent des retours… on sent qu’ils savent qu’on se démène pour eux. Quelle est ta perception

Quel moment fort t’a marqué cette année ? Maéva : le RENT, sans

hésiter. J’ai pris des missions qui n’étaient pas les miennes parce que c’était nécessaire. Ici, on s’entraide sans se le dire. J’ai géré du stress, j’ai été challengée, mais toujours en confiance. Et j’ai adoré. Et le post-Rent… on a bien relâché ensemble, verre à la main.

des membres FMDB ? Maéva : à la FMDB, on

“À LA FMDB, ON CONNAÎT NOS MEMBRES : CE NE SONT PAS DES FICHIERS, CE SONT DES HISTOIRES. ON LES RENCONTRE, ON LES VOIT ÉVOLUER, ON CRÉE DES LIENS.” connaît nos membres : ce ne sont pas des fichiers, ce sont des histoires. On les rencontre, on les voit évoluer, on crée des liens. Dans un milieu réputé agressif, découvrir autant de bienveillance et de volonté d’avancer ensemble, c’est fort.

(qui n’arrive jamais), à accepter l’erreur mais continuer d’oser.

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C’est le meilleur conseil qu’on puisse donner ici.

LA FMDB M’A VRAIMENT TRANSFORMÉ, PRO COMME PERSO. J’AI GAGNÉ EN MATURITÉ, EN COMPÉTENCES, EN CONFIANCE. On ne sait jamais comment va se dérouler la semaine. De nouvelles idées, des problématiques à résoudre… Ça demande adaptabilité, initiative et patience — et c’est ce qui rend le travail passionnant. Si tu devais décrire l’équipe FMDB en trois mots… Maéva : Wow, tu connais ma forte capacité à hésiter et mon incapacité à trancher... Je dirais : Vraie : Parce qu’ici, tout repose sur du vrai, du solide, du vécu. Evolution : Parce que chaque jour apporte un nouveau niveau, une nouvelle idée, un nouveau projet. Bienveillance : Parce qu’ici, on écoute, on soutient, on partage, on se tire vers le haut.

J’élargis ma vision : apporter au collectif plus qu’à ma seule tâche. Je découvre aussi une facette de moi qui en veut toujours plus : faire mieux, plus précis, plus large. Et… j’adore ça. Et puis il y a eu une révélation inattendue : moi qui pensais vouloir être entrepreneur à vie, j’ai compris qu’un poste salarié peut rendre encore plus heureuse quand on est au bon endroit, avec les bonnes personnes. On se crée parfois un chemin “logique”, qui ne nous correspond plus. Ici, entourée de passionnés, je suis fière d’avoir osé changer de route. C’est en prenant ce virage que je me suis retrouvée exactement à ma place.

La FMDB m’apprend à aller droit au but : livrer, ajuster, réessayer, avancer. Le rythme me pousse à être plus réactive, plus créative, plus structurée aussi. Je m’adapte, j’anticipe, je propose, et j’accepte que tout peut évoluer d’un jour à l’autre — parfois même d’une heure à l’autre. Cette dynamique m’a appris à lâcher la quête de perfection pour privilégier l’efficacité, la réflexion collective et le mouvement. Et c’est incroyablement formateur. Keryan : La FMDB m’a vraiment transformé, pro comme perso. J’ai gagné en maturité, en compétences, en confiance. On m’a dit dès le début : « Propose, même si tout n’est pas retenu. »

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Keryan : Partage — pour la transmission et la richesse des échanges. Passion — tout le monde est animé par l’immobilier. Ambition — chacun veut avancer et se dépasser. Comment vois-tu la FMDB dans un an ? Dans trois ans ? Maéva : Dans un an : déjà beaucoup plus grande, beaucoup plus structurée, avec une équipe qui aura encore doublé. Dans trois ans : On aura probablement déménagé, les membres seront partout en France (et ailleurs), et je serai en train d’apprendre le mandarin pour répondre aux membres de FMDB Asie. Je ne plaisante qu’à moitié. Keryan : quand on voit tout ce qui a changé en un an, difficile d’imaginer la suite…Mais une chose est sûre : la FMDB va continuer de se développer et d'accompagner les marchands de biens partout en France. Et je compte bien faire partie de cette dynamique. Et enfin, que dirais-tu à quelqu’un qui hésite à rejoindre la FMDB ? Maéva :honnêtement, je ne sais pas vraiment “vendre” la FMDB. Déjà parce que ce n’est pas mon métier — nos commerciales sont bien meilleures que moi — mais surtout parce qu’il n’y a même pas besoin de la vendre. Les membres accèdent à tellement d’outils, de services et d’opportunités concrètes que faire un grand discours serait presque inutile. La vérité, c’est que quand on met un pied dedans… on ne repart pas. Pourquoi ?

Parce que la FMDB n’a pas été créée autour d’un PowerPoint marketing. Elle est née de l’expérience réelle d’Éric Weiss : un vrai marchand de biens, avec de vraies opérations, de vraies erreurs, de vraies victoires. C’est ça qui parle aux membres. Et pour rejoindre l’équipe ? C’est encore autre chose. Ici, l’humain passe avant tout. On a un noyau soudé, positif, exigeant. Chaque nouvelle personne doit vraiment “matcher” avec ce qu’on est. Et soyons honnêtes : on est quand même des gens assez géniaux (en toute objectivité). On a une direction aussi compétente que fougueuse, des alternants plus investis que certains dirigeants avec qui j’ai déjà travaillé, et une équipe fixe passionnée. Franchement, l’entente est magique. À la FMDB, on ne recrute pas juste une compétence : on recrute une vibration. Alors si quelqu’un pense avoir la bonne vibration, qu’il vienne nous la présenter… Mais qu’il n’oublie pas les croissants : ici, on travaille sérieusement, mais on mange sérieusement aussi. Keryan : si tu veux une routine, ce n’est pas pour toi. Mais si tu veux apprendre vite, toucher à plein de sujets, te challenger… tu ne trouveras pas mieux. Pour les membres : écoute simplement ceux qui sont déjà là. La FMDB n’enferme personne : elle met à disposition tout ce dont tu as besoin, au moment où tu en as besoin.

CONTACTEZ MAEVA : MAEVA.MARROBIO@FMDB.FR CONTACTEZ KERYAN : KERYAN.RIGAL@FMDB.FR

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ÉVÉNEMENT FMDB

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MISSION ACCOMPLIE

LA MAISON QUE PERSONNE NE VOULAIT VOIR

--- Pour inaugurer Mission Accomplie , la rubrique consacrée aux opérations finalisées – parfois atypiques, souvent techniques, toujours instructives – nous avons choisi une histoire qui illustre parfaitement ce qu’est le métier : voir au-delà du visible, créer de la valeur dans le chaos, et assumer toutes les phases d’un dossier, même les plus improbables. Rencontre avec Éric Weiss, marchand de biens depuis plus de vingt ans et Président de la FMDB, qui revient sur l’une de ses opérations les plus marquantes : une affaire que beaucoup auraient fui, et qu’il a transformée en succès stratégique.

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Éric, raconte-nous : comment as-tu découvert cette maison que, clairement, personne n’avait envie de revoir une deuxième fois ? La première fois que j’ai vu cette maison, ce n’est pas vraiment la maison que j’ai vue. J’ai vu le regard gêné de l’agent immobilier, qui m’a tendu les clés en disant : “Je vous laisse visiter… moi, j’y retourne pas.” C’était déjà un indice… Tu comprends immédiatement que le dossier ne sera pas classique ? . Devant, la façade racontait encore une histoire à peu près acceptable : crépi fatigué, volets fermés, jardin à l’abandon… le genre de bien que les particuliers appellent “une ruine” et que les marchands appellent “un potentiel”.

Mais dès que la porte d’entrée a grincé, j’ai compris que ce dossier-là n’avait rien de banal. L’odeur m’a frappé avant même que mes yeux ne s’habituent à la pénombre. Un mélange de moisissures, de nourriture en décomposition et… autre chose. Plus lourd. Plus animal. Plus dérangeant. On m’avait parlé d’un squat. On ne m’avait pas parlé de cadavres d’animaux. Ils étaient là, dans des sacs, dans un coin, parfois même en plein milieu d’une pièce. Les murs étaient souillés, le sol collant, les fenêtres barricadées… » À ce stade, 99 % des gens referment la porte. Qu’est-ce qui te fait rester ? La plupart des gens auraient refermé la porte en se disant : “Non mais là, c’est trop.”

Moi, je me suis dit : “OK. À quel prix, ce trop ?” Le prix, c’était 270 000 € pour la maison et son terrain, dans une zone où le foncier valait cher et où les terrains à bâtir manquaient cruellement. Et derrière ce chaos indescriptible, il y avait un vrai terrain détachable. Un potentiel de division. Autrement dit : un problème invendable pour 99 % des acheteurs… et une opportunité pour le 1 % qui reste. J’ai pris la décision que la plupart refusent de prendre : J’ai signé. Et j’ai fait encore pire, du point de vue de quelqu’un qui ne connaît pas ce métier : J’ai investi 25 000 € avant même d’être pleinement propriétaire, pendant le compromis.

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Uniquement pour débarrasser, décontaminer, faire intervenir des sociétés spécialisées capables de remettre la maison dans un état… disons : humainement visitable. Pendant que les bennes se succédaient, que les combinaisons blanches entraient et sortaient, que l’odeur reculait centimètre par centimètre, une idée guidait toute ma prise de risque : « Une fois débarrassée, cette maison ne sera peut-être pas belle, mais elle sera vendable. Et le terrain derrière, lui, prendra toute sa valeur. » Et c’est exactement ce qui s’est passé. En phase de pré-commercialisation, la maison se revend 230 000 €. À partir de là, mon risque réel chute brutalement. Je ne suis plus ce marchand qui joue sa vie sur un squat sordide. Je deviens celui qui gère un stock de foncier avec une maison quasiment à l’équilibre, et derrière, un terrain qui commence à respirer comme un véritable actif. Nous déposons une déclaration préalable, nous plantons un panneau “Terrain à bâtir – 170 000 €”.

Et d’un coup, le décor change : On n’est plus dans la maison de l’horreur, on est dans un projet de construction, propre, lisible, vendable.

C’est là qu’entre en scène le voisin.

Un voisin très en colère. Très opposé à l’idée d’avoir une maison construite “sous ses fenêtres”. Il vient me voir, le ton monte très vite, l’insulte “salaud de marchand de biens” tombe assez tôt dans la conversation. Il me menace de recours, de blocage, de paperasse.

Et dans sa colère, il lâche une phrase qui va tout changer :

« De toute façon, c’est comme si je faisais pousser des maisons dans mon jardin ! »

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Je le regarde. Je regarde son jardin. Et je lui réponds :

« Mais vous pouvez. Vous pouvez faire pousser des maisons dans votre jardin. Et si vous voulez, je vous aide. Je peux même vous faire un chèque de 150 000 € tout de suite pour ce jardin. »

Silence.

Le voisin qui voulait me faire un recours devient… vendeur. Nous signons. Je redessine le plan. Le projet change d’échelle.

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