À partir de son jardin, nous créons deux nouveaux terrains à bâtir, entièrement indépendants, avec notre partenaire constructeur (un CCMI solide à l’époque). Nous trouvons des clients, nous montons des permis de construire par lot, ajustés aux familles, aux besoins, aux envies. On est loin du squat. On est dans l’urbanisme de proximité, la dent creuse qui se remplit de vie. Le business plan est magnifique : J’ai acheté 270 000 € + 150 000 € de jardin. Je revends la maison. Je revends un terrain détaché. Je revends deux terrains issus du jardin du voisin. Les chiffres s’alignent, les marges sont belles, le ciel est bleu.
Notre partenaire constructeur, Maison Familiale, s’effondre avec lui. Du jour au lendemain, deux des trois acquéreurs prennent peur et se retirent. Je me retrouve avec deux terrains en stock, des permis qui ne vont nulle part, des clients qui disparaissent. Et là, comme si ce n’était pas suffisant, le marché 2023–2024 se retourne, les taux montent, le pouvoir d’achat s’évapore. Pour vendre, je dois descendre. De 140 000 à 130 000… puis à 110 000 €. À un moment, juste avant Noël, je demande même au commercial :
Les permis sont redéposés. Les services urbanisme prennent leur temps. Les clients hésitent, reviennent, repartent. Les mois défilent. Et puis, finalement, tout se décante. Les ventes tombent. La trésorerie revient. La marge se matérialise. Quand je fais le bilan complet, avant même de payer la TVA sur marge, l’opération reste très largement positive. Même en intégrant : • le squat innommable, • les 25 000 € engagés avant l’achat, • le voisin agressif, • la faillite du CCMI, • les braderies de dernière minute, • les deux ans de montagnes russes… Le résultat est là : ➡ Plusieurs dizaines, voire une centaine de milliers d’euros de marge globale.
« Mettez “Promo de Noël sur le terrain”. Autant assumer. »
Sur le papier, ce sont des renoncements, des rabais, des frustrations. Dans la réalité, c’est juste ce que les marchands appellent la vie d’un dossier.
Et puis… Geoxia fait faillite.
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ISSUE 04
MDB MAG
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