Il s’agissait d’une réduction de ton revenu imposable. Avec le recul, c’était n’importe quoi (tiens, ça me rappelle deux-trois trucs de la loi de finances qui arrive). Leçon : quand l’État t’encourage à investir, c’est rarement pour ton bien. Rares ont été les dispositifs et les biens qui ont réellement fonctionné. J’ai gardé cette m… presque 15 ans. Allez, avec tout dans le modèle et sans compter le prix des soucis, je pense n’avoir perdu “que” 30 000 €. Certains ont perdu bien plus.
LE SYNDROME DU “JE DIVERSIFIE”
En fait, j’achetais tout ce qui avait quatre murs et un locataire potentiel. Je jurais que le cash-flow positif était la clé de la liberté, et que “les loyers paieront tout”. (ils ne payaient pas tout. Surtout pas ma tranquillité.) C’était bien avant les influenceurs — dont tout le monde sait ce que je pense. J’étais ce qu’on peut appeler un investisseur dingue. Mais un dingue qui a beaucoup appris « sur le tas ». Voici un florilège de mes plus belles folies — et les leçons qu’elles m’ont laissées. L’humilité en investissement ne tue jamais… trop de confiance, oui. Dans cette newsletter un peu “aveux personnels”, je vous raconte tout. À commencer par ce que j’appelle mon “dépucelage fiscal” – l’époque bénie du De Robien… qui semble d’une certaine manière revenir avec le projet de loi de finances (sous une autre forme, certes, mais bon…). Je savais compter. Et j’ai signé quand même. À l’époque, tout le monde parlait du dispositif De Robien. “Tu déduis 25 % de tes revenus, t’as un locataire assuré, t’es un génie.” J’ai acheté un appart dans une zone où il y avait plus de programmes neufs que de demande locative. Résultat : j’ai appris à calculer la moins-value avant même d’encaisser le premier loyer.
“Ne mets pas tous tes œufs dans le même panier.” J’ai pris ça au pied de la lettre. Un studio à Béziers, un T3 à Saint-Étienne, une colocation à Gaillard, un local commercial à Aix. Des rentabilités à 12 %, sur Excel. En vrai, j’avais juste multiplié les galères : 4 villes, 4 syndics, 4 agences pas top, quatre urgences à gérer le même mois. Leçon : la diversification géographique, c’est bien… Quand on a une armée de gestionnaires. Ou des biens moins rentables sur Excel mais beaucoup plus “stables” dans la vraie vie, en location comme en revente.
QUAND L’ÉTAT T’ENCOURAGE À INVESTIR, C’EST RAREMENT POUR TON BIEN. RARES ONT ÉTÉ LES DISPOSITIFS ET LES BIENS QUI ONT RÉELLEMENT FONCTIONNÉ.
07
ISSUE 04
MDB MAG
Made with FlippingBook - Online catalogs