SALGSNOTAT vedrørende ejendommen beliggende Arnesvej 21 & 21A 2700 Brønshøj
Ejendommen er ”småhus” Lejen fastsættes efter det lejedes værdi Lejer er senest varslet i 2019 – mulig lejereserve Boliglejemålet i nr. 21, stuen kan blive ledig ved eventuelt salg
PRISFORLANGENDE Kontant kr. 14,95 mio.
Sagsnummer 2210016
Side 1 af 18
INDLEDNING Dette notat er udarbejdet med henblik på at præsentere investeringsejendommen beliggende Arnesvej 21 & 21A, 2700 Brønshøj til salg. Hovedejendommen nr. 21 er opført i 1904 og baghuset er opført i 1927 og det samlede bygningsareal ifølge BBR udgør 536 m 2 boligareal. Ejendommen er privatejet og ejendommen sælges derfor som skødehandel til en kontant anskaffelsessum på kr. 14,95 mio. BELIGGENHED Brønshøj er en del af bydelene Brønshøj-Husum og er en administrativ bydel i København med cirka 44.500 indbyggere. Brønshøj består i dag fortrinsvis af villakvarter rundt om Brønshøj Torv og Brønshøj Kirke. Bydelen ligger op til Utterslev Mose og Vest volden ved Husum og gennemskæres af Frederikssundsvej.
Side 2 af 18
EJENDOMSDATA De centrale registerdata, herunder planforhold, den arealmæssige fordeling og anvendelse, den offentlig ejendomsværdi og forsikringsforhold vedrørende ejendommen er som følger:
Ejers navn, adresse og registreringsoplysninger: Ejers navn:
Bodil Elisabeth Mortensen
Adresse:
Arnesvej 21 & 21A 2700 Brønshøj Beboelsesejendom
Beskrivelse:
Matr.nr: Ejd.nr:
73 & 74 Brønshøj, København
29182 1904 & 1927
Opførelsesår:
Væsentlig ombygget (år)
i/o
Lejekategori: Varmekilde: Energimærke:
Småhusejendom, reguleret (det lejedes værdi)
Fjernvarm/gas
Ingen energimærkning
Planforhold: Kommuneplan:
2019 for Københavns kommune
Lokalplan: Zonestatus:
Byzone
Jordforurening:
Matriklen er ikke kortlagt. Matriklen er beliggende i et område, der er klassificeret som lettere forurenet.
Fredning: Olietank:
Nej
Ja
Arealfordeling i m 2 iht. tingbog og BBR: Matrikel nr. 73 575
heraf vej: heraf vej: heraf vej:
0
Matrikel nr. 74
110 685
110 110
Tinglyst grundareal:
Bebygget areal: Boligareal: Erhvervsareal:
536
0
Areal i alt:
536 132
Kælderareal: Tagetageareal:
0 0
udnyttet:
nej
Ikke-lejebærende arealer:
Side 3 af 18
Fordelt på følgende bygninger Bygningsnr. 1 (Arnesvej 21) Opførelsesår:
1904
Bebygget areal:
132 396
Boligeareal
anvendelse:
Beboelse
Erhvervsareal:
0
Areal i alt:
396 132
Kælderareal: Tagetageareal:
0
Bygningsnr. 2 (Arnesvej 21A) Til-/ombygningsår:
1927
Bebygget areal:
70
Boligeareal
140
anvendelse:
Beboelse
Erhvervsareal:
0
Areal i alt:
140
Kælderareal: Tagetageareal:
0 0
Lejemåltyper: Omk.leje - boligareal, m 2 : Antal omk-leje boliger:
0 Erhvervsareal, m 2 : 0 Antal erhvervslejemål:
0 0
Lejedes værdi-boligareal, m 2 : Antal lejedes værdi-boliger:
536 Andet areal, m 2 :
0 0
4 Antal andre lejemål:
Ejendomsværdi pr.: Ejendomsværdi: heraf grundværdi: Ejendomsværdi påklaget:
01.10.2021 7.050.000 kr. 921.700 kr. Ikke oplyst
Grundskyld:
31.338 kr.
Dækningsafgift:
0 kr.
Ejendommen er ikke under omvurdering:
ikke oplyst
Forsikringsforhold: Selskab og police nr.:
alka / police nr. 1012512283
BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN Ejendommens hovedbygning er opført i 1933, mens baghuset er opført i 1927, jf. BBR- meddelelse. Hovedbygningen var oprindeligt opdelt i 6 lejligheder med to beboelseslejligheder i stue, 1. sal og tagetagen. Boligerne på hver etage er sammenlagt, således der nu er en bolig på hver etage. Sælger oplyser, at sammenlægningen af boligerne i forhuset er sket før den 1. januar 1995 og at der pr. den dato var i alt 4 beboelseslejligheder og ingen erhverv i ejendommen.
Side 4 af 18
Baghuset var tidligere stald, men nu indrettet til selvstændig bolig i en etage plus udnyttet tagetage. I ejendommen er der i henhold til BBR-Meddelelsen 4 beboelseslejligheder, inklusiv 1 bolig i tagetagen på 132 m 2 , på i alt 536 m 2 . Beboelseslejlighederne varierer størrelsesmæssigt ifølge BBR-meddelelsen fra 132 m 2 til 140 m 2 . Hovedparten af lejlighederne er på ca. 132 m 2 . Beboelseslejlighederne indeholder fra tre til fem værelser, badeværelse, køkken og entré. Badeværelserne er forskellige og varierer også i stand og udstyr. Der er indlagt centralvarme i bygningen leveret ved fjernvarme. Der er gårdhave mellem de to bygninger samt et fælles have areal med borde og bænke.
EJENDOMMENS ØKONOMI
Ejendommens lejeforhold Adresse Lejer
Anvendelse
Areal
Aktuel leje 2022
pr. m 2
pr. m 2
pr. md 9.167 7.343 7.500 9.333
pr. år
21 st 21 1. 21 2. 21 A
Privat person Beboelse Privat person Beboelse Privat person Beboelse Privat person Beboelse
132 132 132 140
833 668 682 800
110.000 88.110 90.000 112.000
Samlede areal og lejeindtægter
536
746
400.110
Som nævnt ovenfor har sælger oplyst, at ejendommen pr. 1. januar 1995 havde mindre end 7 beboelseslejligheder og ingen erhverv og således i lovgivningens forstand er ejendommen at betragte som ”småhus” og som udgangspunkt kan lejen derfor fastsættes efter det lejedes værdi. Sælger oplyser, at det også er bestemmelserne herfor der er anvendt i den seneste varsling af lejerne og at den seneste varsling af lejerne blev foretaget i 2019. Dengang blev varslingen indbragt for Huslejenævnet af lejerne. Huslejenævnet besigtigede lejemålene og stadfæstede herefter de foretagne varslinger. Lejer gik herefter ikke videre med deres indsigelser mod lejeforhøjelsen. I nærværende notat er der ikke foretaget vurdering om det gældende lejeniveau er rimelig fastsat eller om lejen er for lav efter det lejedes værdi, men det er sælgers vurdering, at der antageligt er lejepotentiale og at køber formentlig kan forhøje lejen efter forskellige huslejemetoder, jf. gældende lejelov. Lejen kan f.eks. forhøjes hvis lejen er for lav (ca. 10-15% lavere end i et lejemål af samme stand, beliggenhed osv.) efter det lejedes værdi, eller som følge af 2-års reglen, som betyder, at der kan ske lejeforhøjelse 2 år efter: 1) lejemålets indgåelse eller, 2) sidste lejeforhøjelse. Det er blot eksempler og alene til vejledende brug og køber opfordres altid til med egen rådgiver at fastslog gældende lejeniveauer, der kan varsles. Der foreligger ikke nogen skriftlig lejekontrakt med ejer, der selv bebor boliglejemålet i nr. 21, stuen. I forbindelse med et eventuel salg af ejendommen forestiller ejer sig at fraflytte sin lejlighed efter nærmere aftale med køber og ejers betaling af leje fra overtagelsesdagen og frem til fraflytning, senest 31. december 2022, afregnes i forbindelse med udarbejdelse af refusionsopgørelsen i forbindelse med handlen.
Side 5 af 18
Hovedvilkår i lejekontrakterne Adresse
Lejekontrakt indgået
Depositum mdr.
i alt
21 st. 21 1. 21 2. 21 A
Ejer
0 3 3 3
0
3. september 2018
22.028 22.500 28.000
28. juli 2009 18. maj 2000
Samlede depositum
72.528
PRISFORLANGENDE
Kapitalbehov Købesum
14.950.000 kr.
Tinglysning
1.660
Juridisk bistand
35.000 36.660
Købers anslået handelsomk.
36.660 kr. 72.528 kr.
-refusion af depositum
Kontant kapitalbehov (anslået)
14.914.133 kr.
Startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivninger samt det anførte kapitalbehov, vil køber opnå en forrentning ved kontant handel af den investerede kapital, som følger:
Samlede lejeindtægt
400.110 kr. 147.484 kr. 252.626 kr.
Samlede udgifter (anslået) Nettoindtægt til forrentning
Nettoafkast (vejledende): (nettoleje/kontant købesum ansl.)x 100
1,7%
ØVRIGE OPLYSNINGER Økonomiske oplysninger
Alle økonomiske oplysninger i dette notat er oplyst af ejer eller anslåede og/eller indhentet fra officielle kilder, så som OIS m.fl. Tallene er alene til vejledende brug for køber og køber opfordres til selv, med egen rådgiver, at gennemgå al økonomisk data. NORVIK tager forbehold for eventuelle fejl og mangler. Byrder og Servitutter Der henvises til uofficiel kopi af tingbogsattest. Det vurderes at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen. Teknisk gennemgang Der er ikke foretaget teknisk gennemgang af ejendommen og der foreligger ikke en tilstandsrapport. Køber opfordres til selv, med egen byggesagkyndig, at gennemgå ejendommen.
Side 6 af 18
Gæld udenfor købesummen Ingen gæld udenfor købesummen. Afskrivninger
Ejendommen er ikke afskrivningsberettiget. Køber opfordres til selv, med egen finansiel rådgiver, revisor m.fl., at beregne eventuelle afskrivninger og eller andre skattemæssige forhold. Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Momsreguleringsforpligtigelse Ejendommen er ikke momsregistreret. Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Tinglysningsafgift Det forudsættes, at køber betaler tinglysningsafgiften samt stempelomkostninger ved udtagelse af skøde.
BESIGTIGELSE Kristian Ø. Geisler Partner, CEO Erhvervsmægler, ejendomsmægler & valuar, MDE / MRICS
Thomas Køhl Christensen Partner, HD
NORVIK P/S Strandvejen 102 B 2900 Hellerup www.norvik.dk (+45) 7020 5444
(+45) 20 40 16 42 thomas@norvik.dk
(+45) 60 22 76 17 kristian@norvik.dk
Side 7 af 18
Side 8 af 18
Side 10 af 18
Arnesvej 21A (bygning 2)
Arnesvej 21 (bygning 1)
Side 11 af 18
Side 12 af 18
Side 13 af 18
Side 14 af 18
Side 15 af 18
Side 16 af 18
Besigtigelse
Kristian Ø. Geisler Partner, CEO Erhvervsmægler, ejendomsmægler & valuar, MDE / MRICS
M (+45) 60 22 76 17 E kristian@norvik.dk
Thomas Køhl Christensen Partner, HD M (+45) 20 40 16 42 E thomas@norvik.dk
NORVIK P/S Strandvejen 102 B, 2900 Hellerup H www.norvik.dk T (+45) 7020 5444
Ansvarsfraskrivelse: Informationer i nærværende skrivelse er baseret på oplysninger modtaget fra ejeren af ejendommen. NORVIK P/S (herefter NORVIK) garanterer imidlertid ikke for rigtigheden af informationerne. Således garanterer NORVIK ikke for, at informationerne er korrekte. NORVIK udbyder alene nærværende skrivelse og materiale som en informationskilde til interesserede købere. Skrivelsen og materialets indhold er ikke et tilbud og er ikke en opfordring til at købe eller sælge, men er alene af orienterende og vejledende karakter. Oplysningerne erstatter ikke juridisk, regnskabsmæssig, skattemæssig eller anden professionel rådgivning, og NORVIK opfordrer interesserede købere til at søge professionel rådgivning, før der træffes beslutninger eller foretages dispositioner. NORVIK frasiger sig ethvert ansvar for direkte eller indirekte tab eller skade uanset dennes art, som kan have sin årsag i anvendelsen af information fra nærværende skrivelse.
Side 18 af 18
Page 1 Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8-9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16-17 Page 18Made with FlippingBook Digital Publishing Software