אירועים יומן
הבניין שלכם בדרך להתחדשות עירונית?
צריך לדעת לפני
ל
אחר שבכתבה הקודמת בסדרה הבאנו לכם טיפים
חשובים להתנהלות נכונה בשלבים הראשונים בכל הקשור לפרויקטים מסוג התחדשות ופינוי בינוי), 38 עירונית (תמ"א הכתבה הבאה תעסוק בתהליך שלאחר בחירת היזם. לאחר שבשעה טובה, בעלי הדירות התארגנו, בחרו משרד עורכי דין שייצג אותם ולאחר מכן בחרו יזם, הגיע השלב בו הצדדים (ב"כ הדיירים מצד אחד וב"כ היזם מאידך) נכנסים למו"מ משפטי ומסחרי על טיוטת החוזה המחייב שייחתם בין הצדדים. בכתבה זו נתמקד דווקא במו"מ על טיוטת החוזה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. הדבר החשוב ביותר שמעניין, בדרך כלל, את בעלי הדירות הוא התמורה. כאן בעלי הדירות נתפסים לכלל טעות שכן, מבלי להמעיט בחשיבות התמורה הכלכלית שיקבלו מהיזם, חשוב דווקא לבדוק את הביטחונות שמציע היזם – אלו שאמורים להבטיח את הדבר היקר לכם מכל - הדירה. ולכן, בראש ובראשונה חשוב שעורך הדין מצד בעלי הדירות יוודא שבחוזה יופיעו כל הערבויות שיבטיחו את הזכויות של בעלי הדירות – ערבות חוק מכר (בשווי הדירה החדשה), ערבויות בנקאיות אוטונומיות להבטחת תשלומי דמי השכירות, המיסים, הבדק והרישום. לא פחות חשוב לקבוע במסגרת המו"מ את גובה הערבויות כך שהן תספקנה לכסות את כל ההוצאות הנ"ל במקרה שהיזם
עורכי הדין ירון אזולאי ורונן לוי
יידרש היזם ליתן לבעלי הדירות תוספת שטח גדולה יותר ולהיפך. התוספת המינימאלית המקובלת מ"ר. 12 באזורנו היא כ – יש לוודא שהתמורה כוללת גם חניה לכל דירה חדשה ומחסן (ככל שיאושר לבנות מחסנים) מ"ר. 4-6 בשטח שבין נקודה נוספת וחשובה שיש להביא בחשבון בזמן המו"מ היא המפרט הטכני לפיו ייבנו הדירות החדשות. מאחר ומועד התחלת עבודות הבנייה במסגרת הפרויקט הוא בעוד מספר שנים, לא מקובל לקבע מפרט טכני במועד החתימה על החוזה לפינוי בינוי, ומשכך מקובל לקבוע מנגנון לפיו המפרט הטכני של הדירות החדשות של
במקום הדירה הישנה שצפויה להיהרס כאשר מקובל לדרוש מהיזם דירה גדולה יותר מהדירה שתיהרס. את גודל תוספת השטח לדירה הישנה יש לקבוע באמצעות מנגנון בהתאם לרווחיות של היזם בפרויקט, כך שככל שרווחיות היזם תהא גדולה יותר, כך
יעמוד בהתחייבויותיו
לא בהתאם לחוזה.
המשא ומתן לאחר שווידאנו שקיבלנו את כל הערבויות הנ"ל, כעת ניתן לעבור לשלב המו"מ על התמורה. בגדול, התמורה הבסיסית והמתבקשת היא קבלת דירה חלופית חדשה
שיקול הדעת של עורכי הדין בעניינים מסחריים אינו יכול להוות תחליף לרצונות של בעלי הדירות
20
958 גיליון 04.08.23
www.ashdodonline.co.il
Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online