אירועים יומן
הפרויקט. למשל – ניתן לקבוע שככל שהיזם לא יצליח בתוך 67% שנתיים לשכנע לפחות בעלי הדירות במתחם לחתום על החוזה הרי שהחוזה יהא בטל ומבוטל ובעלי הדירות יהיו משוחררים מהחוזה עם אותו יזם. כמובן שניתן להסכים על מועד ארוך או קצר יותר משנתיים אך הדבר החשוב הוא שיהיה "דד- ליין" ברור לצדדים. כל הנקודות שהבאנו לעיל אינן ממצות והן ממש על קצה המזלג. ישנן עוד המון נקודות לדיון אך קצרה היריעה מלהכיל את כל הנקודות שיש לדון עליהן במסגרת המו"מ בכתבה בעיתון. כמובן שהמו"מ על החוזה הוא תהליך ארוך ומייגע, אך עורך דין מנוסה שבקיא בחוזים מסוג זה יכול לסיים את המלאכה ביעילות ולהגיע לשלב החשוב הבא – שלב החתימה על החוזים. יש לשים לב שטרם יחתום בעל הדירה הראשון על החוזה לפינוי בינוי, על היזם להפקיד בידי עורך הדין של בעלי הדירות ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין למחוק ליזם את הערות האזהרה שנרשמו על זכויות בעלי הדירות הקיימות ואת התנאים לביטולן יש לנסח בחוזה באופן ברור. לסיכום שלב המו"מ הוא שלב קריטי בו נקבעים כל התנאים המסחריים ומשפטיים בין הצדדים וחשוב תמיד לצפות פני עתיד שכן תהליך של פרויקט פינוי בינוי אורך מספר שנים לא מבוטל. הדבר החשוב ביותר הוא הביטחונות וכמובן התמורות לבעלי הדירות. עורך הדין שבחרנו משפיע באופן דרמטי על תהליך המו"מ עם היזם ומשכך יש לבחון היטב את בחירת עורך הדין עוד בשלבים הראשונים של התהליך, שילווה את בעלי הדירות שנים קדימה. הכתבה נכתבה בשיתוף פעולה עם "אזולאי לוי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון" שמתמחים במקרקעין בכלל ובליווי יזמים ובעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט . עו"ד ירון אזולאי משמש גם כיו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין במחוז דרום.
עו"ד ירון אזולאי
תמיד מקבל את כל הדרישות של בעלי הדירות. חשוב להבין, וזה מתקשר לכתבה הראשונה בסדרה, שככל שבחרנו נציגות באופן מסודר, הדרישות של בעלי הדירות למפרט הטכני צריכות לעלות מהצד של הנציגות ואין לסמוך בעניין זה על עורכי הדין שאמונים בעיקר, אך לא רק, על הפן המשפטי. שיקול הדעת של עורכי הדין בעניינים מסחריים אינו יכול להוות תחליף לרצונות של בעלי הדירות ולכן מומלץ מאוד כי בעלי הדירות באמצעות הנציגות (או יחד עם מפקח מטעמם) יגבשו את הדרישות הבסיסיות למפרט הטכני. בעניינים מסחריים תפקידם של עורכי הדין הוא לייעץ לכם האם הדרישות של בעלי הדירות הן סבירות או תלושות מהמציאות וכאשר
הדרישות סבירות, מחובתו של עורך הדין להעלותן בפני היזם במסגרת המו"מ. לוחות זמנים נקודה נוספת ולא פחות חשובה היא עניין לוחות הזמנים והתנאים המתלים (תנאים שאך בהתקיימותם החוזה נכנס לתוקף). כדאי ואף מומלץ לנסח את הסעיפים שעוסקים בלוחות הזמנים והתנאים המתלים באופן מאוד ברור וקוהרנטי כך שיהיה ברור לכל קורא מה הוא סדר הזמנים שנקבע בחוזה ומה הם התנאים המתלים. מומלץ לקבוע זמנים סבירים (לפי ניסיון באי כח הצדדים) על מנת שהיזם יוכל לעמוד בהם. אנחנו לא רוצים לדחוק את היזם ללוח זמנים צפוף שלא ניתן לעמוד בו – אנחנו לא רוצים להכשיל את
מו"מ על החוזה הוא תהליך ארוך ומייגע, אך עורך דין מנוסה שבקיא בחוזים מסוג זה יכול לסיים את המלאכה ביעילות
בעלי הדירות יהא זהה ולא יפחת מרמתו מהמפרט הטכני לפיו יבנה היזם את הדירות החדשות שלו בבניין. המנגנון כאמור לעיל, לא מונע מלהיכנס למו"מ חלקי על נושאים חשובים שבעלי הדירות רוצים שבכל מקרה יופיע במפרט הטכני שלהם ללא קשר למפרט הטכני של דירות היזם למשל כמו – מזגנים, גודל ריצוף מינימאלי, מטבח משופר (כל היזמים נותנים מטבחים מאוד בסיסיים שלא מאפשרים מגורים סבירים בדירה למשפחה ממוצעת) ועוד. חשוב גם להבין שהכל נקבע במו"מ והיזם לא
מומלץ לקבוע זמנים סבירים על מנת שהיזם יוכל לעמוד בהם
21
958 גיליון 04.08.23
www.ashdodonline.co.il
Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online