B ÂTIMENT ET T RAVAUX P UBLICS
La hausse continue du foncier bouleverse l’économie du BTP marocain. Rare, parfois difficile à mobiliser et de plus en plus soumis à la spéculation, il pèse désormais sur la rentabilité des projets comme sur l’accès au logement, reconfigurant en profondeur tout le secteur. Comment le foncier recompose l’économie du BTP Un secteur en tension
ans le BTP maro- cain, tout commence désormais par une équation devenue presque impossible à résoudre : trouver du foncier à un prix per- mettant de construire sans bascu- ler dans un modèle économique intenable. Le coût du terrain, qui représentait autrefois un simple poste budgétaire parmi d’autres, est devenu la variable centrale qui structure l’ensemble du mar- ché. Dans plusieurs métropoles, il absorbe entre 40% et 60% du coût total d’une opération. Même les matériaux ou la main-d’œuvre, soumis pourtant aux pressions D
inflationnistes mondiales, n’at- teignent pas un tel poids. Le pro- moteur, qu’il soit privé ou institu- tionnel, commence aujourd’hui ses calculs non pas par le plan architectural ou la faisabilité technique, mais par la valeur du foncier. Cette mutation s’explique par plusieurs dynamiques qui se sont superposées au fil des deux der- nières décennies. L’une des plus déterminantes est l’urbanisation rapide du pays. Le haut-commis- sariat au Plan (HCP) rappelle que le taux d’urbanisation est passé de 55% en 2004 à près de 64% aujourd’hui, une croissance qui
exerce une pression continue sur les terrains urbanisables. À Casablanca, Rabat ou Marrakech, les poches foncières réellement disponibles se réduisent d’année en année. Le foncier existe, mais il n’est pas immédiatement mobi- lisable : il peut être bloqué par des procédures complexes, un statut juridique flou, des indivisions ou l’absence de raccordements. Enjeu de la qualité foncière Pour Youssef Amrani, directeur d’un cabinet de conseil en immo- bilier, qui accompagne promo- teurs et fonds d’investissement, «la rareté du foncier utilisable est aujourd’hui plus problématique que la rareté du foncier en général. Ce n’est pas que le Maroc manque de terrains, c’est que très peu de terrains sont prêts pour un pro- jet rentable dans un délai raison- nable». Cette distinction nuance profondément le débat public, souvent focalisé sur la quantité, alors que le véritable enjeu se situe du côté de la qualité fon- cière et de la capacité à intégrer un terrain dans un projet urbain structuré. À cette rareté opérationnelle s’ajoute un phénomène devenu
Le HCP souligne que la demande foncière dans les zones urbaines marocaines croît beaucoup plus vite que l’offre immédiatement mobilisable, ce qui exerce une pres- sion directe sur les coûts. Selon le Rapport sur le marché immobilier 2023 de Bank Al-Maghrib, la part du foncier dans le coût total d’une opération immobilière atteint 40% à 50% dans les grandes villes, jusqu’à 60% dans les quartiers centraux à forte demande, et demeure inférieure à 30% dans les zones périphériques. Ces chiffres confirment une tendance structurelle : le prix du terrain est devenu le principal déter- minant du prix du logement, devant la main-d’œuvre et les matériaux. L’Observatoire national de l’immobilier (ONI) relève par ailleurs que les valeurs foncières ont pro- gressé en moyenne de 7,1% par an entre 2022 et 2023 dans les zones urbaines attrac- tives, contre 3,4% pour les prix de vente des logements. Le poids du foncier dans le coût final d’un projet
FINANCES NEWS HEBDO / HORS-SÉRIE N°50 46
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