structurant : la spéculation fon- cière. Elle n’est pas marginale, elle n’est pas périphérique : elle est désormais une composante essentielle du marché. Le fon- cier, contrairement au bâti, ne se déprécie pas dans le temps. Cette simple réalité fait de la terre un produit d’épargne, un actif financier, un moyen de thésau- risation. Dans son Rapport sur la stabilité financière 2023, Bank Al-Maghrib souligne que «les transactions foncières à vocation spéculative connaissent une pro- gression régulière, particulière- ment dans les zones urbaines à fort potentiel» . Autrement dit, une part croissante des acquisitions ne vise plus la construction, mais l’attente d’une plus-value. Le mécanisme est bien connu : un propriétaire qui anticipe qu’un terrain situé en bordure de Casablanca ou d’Agadir prendra de la valeur dans les cinq pro- chaines années n’a aucun inté- rêt à vendre aujourd’hui. Cette attente alimente la tension sur l’offre, réduit la fluidité du mar- ché et contribue à une inflation foncière déconnectée des coûts réels de construction. Plusieurs cabinets internationaux, dont
Knight Frank et JLL, estiment que les prix des terrains urbanisables dans le Grand Casablanca ont connu une hausse cumulée de plus de 250% en vingt ans. Or ,ni les revenus des ménages, ni les coûts de construction, ni même la demande réelle n’ont suivi cette dynamique. Offre moins accessible Pour les acteurs du secteur, cette dissociation entre valeur écono- mique et valeur spéculative est l’un des obstacles majeurs à la création d’une offre significa- tive pour les classes moyennes. «Lorsque le terrain est acheté 20% trop cher, ce n’est pas 20% que l’on retrouve sur le prix final : c’est souvent 15 à 25% de hausse sup- plémentaire pour l’acquéreur. Le foncier agit comme un multiplica- teur» , explique Youssef Amrani. Il ajoute que, pour de nombreux promoteurs, la seule manière de
maintenir la rentabilité est de monter en gamme, d’augmenter la densité, ou de réduire la sur- face moyenne des appartements. Trois solutions qui, in fine, contri- buent à une offre moins acces- sible. La spéculation n’est pas toujours le résultat d’un calcul purement financier. Dans certaines zones, elle est alimentée par l’anticipa- tion de projets publics majeurs (routes, gares, zones industrielles, pôles touristiques). Elle est aussi nourrie par la complexité admi- nistrative : plus les délais pour obtenir un permis ou un change- ment de vocation sont longs, plus certains acteurs préfèrent vendre avant la phase de développement plutôt que d’assumer le risque du montage. Et dans ce jeu, la plus- value spéculative peut rapporter davantage qu’un projet productif. Les délais administratifs consti- tuent en effet l’un des maillons les plus fragilisants de la chaîne fon- cière. Malgré les efforts de digitali- sation via Rokhas.ma, les Centres régionaux d’investissement (CRI) ou encore les guichets uniques, la durée moyenne de maturation d’un projet reste longue : chan-
La pression croissante sur le foncier transforme en profondeur les équilibres du BTP marocain, entre rareté des terrains mobilisables, spéculation et hausse structurelle des coûts.
La rareté du foncier réellement mobilisable, combinée à une spéculation devenue structurelle, crée aujourd’hui une pression continue qui déconnecte les prix du marché des coûts réels et fragilise l’ensemble de la filière.
…/…
47 HORS-SÉRIE N°50 / FINANCES NEWS HEBDO
Made with FlippingBook flipbook maker