B ÂTIMENT ET T RAVAUX P UBLICS
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gement de vocation, morcelle- ment, lotissement, obtention des autorisations, passage en com- missions… autant d’étapes dont la durée est, dans la pratique, difficilement prévisible. «On peut acheter un terrain en janvier en pensant commencer les travaux en décembre, et finir par démarrer en 2027. Chaque mois de retard se traduit par des charges financières supplémentaires» , insiste notre interlocuteur.
Le rôle ambivalent de la fiscalité foncière
Ces charges - intérêts interca- laires, immobilisation du capi- tal, décalage des préventes - pèsent directement sur l’éco- nomie du projet. Dans un sec- teur où la marge nette reste fra- gile, la gestion du temps devient aussi stratégique que la maîtrise technique. Or, plus les projets s’étalent dans la durée, plus l’in- certitude augmente : fluctuation du prix des matériaux, évolution de la demande, arbitrages budgé- taires des ménages, encadrement réglementaire. «Nous sommes dans un environnement où le coût de l’immobilisme est devenu un coût réel. Le foncier cher, combiné à des délais longs, crée un risque systémique pour toute la filière», prévient l’expert. La fiscalité foncière, quant à elle, joue un rôle ambivalent. D’un côté, la loi-cadre 69-19 annonce une refonte globale visant à rendre le système plus équitable et plus incitatif. De l’autre, plusieurs mécanismes existants continuent d’encoura- ger indirectement la rétention. Contrairement à d’autres pays, le Maroc n’applique pas de taxa- tion significative sur les terrains non bâtis en zones urbanisables, un dispositif pourtant utilisé pour lutter contre la spéculation pas- sive. Cela crée une situation où attendre peut rapporter plus que construire. «Tant qu’un terrain peut dormir dix ans sans coût pour son propriétaire, la spécu- lation restera plus attractive que la production immobilière», note
d’ensemble», souligne l’expert.
Youssef Amrani. Le foncier public représente, en revanche, une opportunité consi- dérable. Le Royaume dispose d’un patrimoine foncier vaste et stratégique, situé essentiellement dans des zones urbaines ou en extension urbaine. Son potentiel pourrait permettre de développer des projets intégrés, des zones d’activité, des logements inter- médiaires et des équipements structurants. La création du Fonds Mohammed VI pour l’in- vestissement, ou encore les nou- velles sociétés régionales multi- services, laisse entrevoir une ges- tion plus moderne de ces actifs. Mais ce potentiel reste partielle- ment exploité, faute d’une vision consolidée et d’une cartographie exhaustive. «Le Maroc dispose du foncier pour transformer ses villes, mais ce foncier est éparpillé entre différentes institutions, géré selon des logiques anciennes et rarement activé avec une stratégie
L’impact massif du foncier sur les prix finaux Cette fragmentation est l’un des obstacles majeurs à la mise sur le marché d’une offre foncière suf- fisante. Lorsque l’État mobilise un actif, il doit arbitrer entre sa valorisation financière, sa contri- bution à la politique d’aménage- ment, et les attentes des collec- tivités. Ces arbitrages, souvent longs, ralentissent l’activation du foncier public et renforcent la pression sur le foncier privé, par ricochet sur les prix finaux. L’impact du foncier sur les prix finaux est donc direct, massif et durable. Lorsqu’un terrain est surpayé de 20%, ce n’est pas 20% que l’on retrouve sur le prix final : la hausse est souvent ampli- fiée par les charges financières, les ajustements de standing, les risques perçus par les banques et les aléas administratifs. Au bout de la chaîne, ce sont les ménages - notamment les classes moyennes - qui absorbent cette inflation structurelle. Le marché se retrouve ainsi polarisé : d’un côté, les logements sociaux pro-
Dans un secteur où la marge nette reste fragile, la gestion du temps devient aussi stratégique que la maîtrise technique.
FINANCES NEWS HEBDO / HORS-SÉRIE N°50 48
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