L’opacité de l’information La transparence foncière consti- tue également un levier majeur. Aujourd’hui, aucun acteur n’a une vision précise, en temps réel, de l’évolution des prix fonciers au Maroc. Une base nationale ouverte, alimentée par l’Agence nationale de la conservation fon- cière, du cadastre et de la carto- graphie (ANCFCC), permettrait de limiter les surenchères et d’évi- ter que certaines transactions iso- lées ne deviennent des références de marché déconnectées de la réalité économique. «Lorsque l’information est opaque, le prix se déconnecte de la valeur. Lorsque l’information circule, la spécula- tion perd en intensité» , résume Youssef Amrani. Enfin, la mobilisation du fon- cier public pourrait devenir l’un des piliers de la stratégie future. L’État, en agissant comme amé- nageur plutôt que comme simple propriétaire, pourrait créer une offre foncière abondante et qua- litative, orientée vers les besoins réels : zones industrielles, pôles logistiques, logements inter- médiaires, quartiers mixtes. Plusieurs pays émergents ont adopté ce modèle avec succès, permettant de réduire la pression spéculative tout en stimulant la croissance économique. À l’échelle macroéconomique,
les enjeux dépassent largement le seul secteur du BTP. Le foncier cher renchérit le coût de la vie, augmente les coûts d’installation pour les entreprises étrangères, réduit la compétitivité des villes et limite la capacité du pays à mener des politiques urbaines ambitieuses. «Tant que le fon- cier reste un actif financier avant d’être un outil de développement, nous aurons du mal à aligner urbanisme, croissance et cohésion sociale», avertit notre expert. Ce constat n’est pas pessimiste, mais lucide : pour libérer le potentiel du BTP, stabiliser les prix de l’im- mobilier et répondre aux attentes des citoyens, le Maroc devra abor- der la question foncière comme un chantier national, transversal, et non comme un simple sujet sectoriel. Le foncier n’est pas un bloc figé: c’est un instrument stratégique. Sa gestion, sa régulation et son activation détermineront la capa- cité du Royaume à construire ses villes de demain, à soutenir son industrie et à garantir un accès équitable au logement. Les solu- tions existent, les leviers aussi; reste désormais à les déployer avec cohérence, constance et volonté politique. Car c’est là que se joue une grande partie de l’avenir économique du BTP marocain.
duits sous contrainte; de l’autre, des programmes haut de gamme capables de mieux absorber des coûts fonciers élevés. Entre les deux, l’offre se réduit, rendant plus difficile encore la réalisa- tion des ambitions nationales en matière de logement intermé- diaire. Dans cette configuration, plusieurs pistes de réforme émergent. L’une des plus sou- vent citées concerne la taxation de la rétention foncière, à l’image de ce qui existe dans certains pays où les terrains construc- tibles non bâtis se voient appli- quer une taxe annuelle dis- suasive. Une autre piste, déjà amorcée via Rokhas.ma et les CRI, consiste à réduire les délais administratifs, en imposant des délais contraignants aux com- missions locales et en renforçant l’accompagnement technique des porteurs de projets. Une troi- sième voie, défendue par plu- sieurs économistes, implique de développer massivement des zones prêtes à l’emploi, dotées d’infrastructures, de documents d’urbanisme stabilisés et d’une fiscalité incitative.
Le Royaume dispose d’un
patrimoine foncier vaste et stratégique, situé essentiellement dans des zones urbaines ou en extension urbaine.
Spéculation foncière : Des chiffres qui confirment la tendance
Le Rapport sur la stabilité financière 2023 de Bank Al-Maghrib indique que dans les régions de Casablanca-Settat et Rabat-Salé-Kénitra, près d’un tiers des transactions foncières enregistrées depuis 2018 n’ont donné lieu à aucune opération de construc- tion dans les cinq années suivantes. Cette inertie contribue directement à la hausse des prix : selon l’ANCFCC, la valeur moyenne des terrains urbains a progressé de +6,8% par an entre 2015 et 2022, avec des pics atteignant +9% dans les zones en anticipation de projets publics (infrastructures, tramway, zones d’activité). Les études de JLL montrent que dans les grands centres urbains marocains, la valeur du foncier a augmenté 2,4 fois plus vite que celle des biens résidentiels construits sur la période 2010-2022. Knight Frank relève de son côté que dans les quartiers à forte attractivité de Casablanca et Marrakech, les hausses cumulées dépassent +200% sur quinze ans, un rythme comparable à celui observé dans des marchés émergents très spéculatifs. Ces données confirment que la spéculation foncière agit comme un accélérateur structurel de l’inflation immobilière, indépendamment des coûts de construction ou de la demande réelle.
49 HORS-SÉRIE N°50 / FINANCES NEWS HEBDO
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