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PATRIMOINE
FINANCES NEWS HEBDO
JEUDI 15 AVRIL 2021
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«L’ANCFCC a un rôle prépondérant dans la protection des droits» Trois questions à Me Soulimane Thaili
la conservation foncière, cela nécessite pour le spoliateur de procéder à une malversation sur l’inscrit en usurpant son identité, ou en se prévalant d’une fausse procuration. Il peut aussi réaliser la spo- liation à travers des actes de vente ou de succession falsifiés. Pour faire mainmise sur ce type de biens, les spoliateurs agissent souvent en groupes organisés composés d’avo- cats, de notaires ou mêmes de fonction- naires. Comment réagir face à la spoliation foncière ? Au cas où l’on est victime d'un acte de spoliation, il faut agir rapidement par le dépôt de plainte s'il s'agit de délit ou de crimes, tels le faux et usage de faux ou l’escroquerie. En effet, il faut savoir que le propriétaire du bien réel dispose d’une période de quatre ans à compter de la date d’enregistrement pour lancer la procédure judiciaire qui lui permettrait de récupérer son bien. Cette période pas- sée, il n’aura aucune possibilité de voir son bien lui être restitué. «Il faut que les victimes agissent rapide- ment et qu’ils procèdent à des actions civiles en nullité, notamment pour absence des conditions de validité des transactions immobilières afin d'éviter la prescription ou la forclusion : l'article 4 de la loi 39.08 du 22/11/2011 sur les droits réels prévoit justement la nécessité d'agir dans un délai de quatre ans à partir de l'inscription de l'acte délictueux sur le livre foncier. Cette sanction anéantit l'acte de manière rétroactive», explique Maître Thaili. À noter que dans le cas de la vente du bien par le spoliateur à autrui, aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble. Les victimes peuvent uniquement, en cas de spoliation avérée, exercer une action personnelle en dommages et intérêts contre l’auteur de la spoliation. Il s’agit d’une action par laquelle la victime d’une infraction demande une réparation du dommage causé par l’extorqueur, et ce devant les tribunaux civils ou les juridic- tions répressives comme les tribunaux correctionnels. Ainsi, l’acquéreur du bien se trouve pro- tégé contre toute revendication de droits réels des vrais propriétaires, sur base d’agissement de bonne foi. Même si l’inscription précédente est corrompue, la sienne ne peut ainsi être remise en
question. D’ailleurs, l’article 66 de la loi sur l’immatriculation foncière est ferme : «L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi». Pour rappel, le tiers de bonne foi doit acquérir un droit sur le bien directement sur la base de l’inscription précédente, que son droit soit inscrit sur le titre fon- cier en tant que propriétaire. Il doit aussi être dans l’ignorance des vices entachant l’inscription l’ayant précédé, et ne pas être complice de la personne qui lui a vendu le bien faisant objet préalable de spoliation. Les moyens de s’en prémunir Selon Maître Thaili, «s’agissant de mesures préventives pour éviter les risques de spoliation foncière, avant toute transaction immobilière quand on est dans la position d’acquéreur d'un bien immeuble, immatriculé ou non, il faudrait s'assurer de la régularité des titres de propriété auprès des instances compé- tentes de la conservation foncière et des tribunaux avec l'assistance de juristes, avocats ou notaires, pour sécuriser et assurer le transfert de propriété». Il est néanmoins fortement déconseillé par les professionnels de faire l’acqui- sition de biens non immatriculés. Pour ceux qui sont propriétaires de ce type de biens, il est fortement suggéré de procé- der à son immatriculation auprès de la conservation foncière compétente. Dans le cas où le bien est la proprié- té d’une société, celle-ci doit être en mesure de mettre en place un docu- ment de sa présentation incluant tous les détails sur l’éligibilité des actions des collaborateurs, des dirigeants ou encore des actionnaires. Cette fiche représen- tative doit être constamment mise à jour afin que l’on sache qui est habilité à agir pour le compte de ladite société et qui sont ses associés au moment «présent». In fine, nous pouvons retenir que la coexistence entre les biens immobiliers titrés et non titrés rend la mise en place d’un cadre juridique foncier au Maroc assez complexe, et que la récupération d’un bien après spoliation s’avère une tâche herculéenne, surtout pour les biens non titrés. Il est donc conseillé de se faire accompagner par des professionnels afin de mieux gérer et protéger son patri- moine immobilier de toutes sortes d’es- croqueries, telle la spoliation foncière. ◆
Finances News Hebdo : Quelles sont les faiblesses juridiques sur le sujet ? Soulimane Thaili : La faiblesse réside essentiellement dans les actes adoulaires concernant les immeubles non immatriculés en zones rurales qui échappent au contrôle et qui ne font l'objet d'aucune vérification de fond des tribu- naux lors de leurs établissements. Un simple visa de forme suffit pour leur établissement. Il serait utile d'instaurer un contrôle a priori et a posteriori du juge notarial auprès des tribunaux de l'établissement des actes formant transac- tions immobilières. F.N.H. : Quel est le rôle de l’ANCFCC dans la pro- tection des citoyens face à la spoliation ? S. Th. : L'agence de la conservation foncière a un rôle prépondérant dans la protection des droits de propriété contre tout acte de spoliation à condition d'en faciliter l'accès à leur service et en réduisant leurs coûts. F.N.H. : Quelles sont les requêtes des profession- nels afin d’améliorer la protection des citoyens ? S. Th. : La question est celle de savoir qui sont les pro- fessionnels concernés par la lutte contre la spoliation immobilière : ce sont notamment les avocats, notaires, adouls, associations de protection des consommateurs, acquéreurs de biens immobiliers. Tous préconisent une protection juridique législative, judi- ciaire et administrative de leurs droits de propriété. Ces vœux ne seraient possibles qu'avec un effort collectif de tous les pouvoirs législatifs, administrations et la justice. Et ce, en usant de tous les dispositifs digitaux disponibles par la mise au point de procédures d'alerte pour arrêter, dès le départ, tout acte de spoliation foncière dont les citoyens résidents ou non sont victimes. ◆
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