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PATRIMOINE
FINANCES NEWS HEBDO
JEUDI 17 JUIN 2021
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preuve en est que les contrats définitifs de vente établis en la forme authentiques ne faisaient aucune allusion aux contrats préliminaires, vu leurs irrégularités. La loi actuelle a prévu dans son article 618-3, la possibilité pour les parties d’éta- blir préalablement un contrat de réserva- tion pour acquérir un immeuble en l’état futur d’achèvement, par acte authentique ou par acte avant date certaine, confor- mément à la forme convenue entre les parties, à condition que l’acquéreur ait droit à se rétracter du contrat de réserva- tion dans un délai n’excédant pas 1 mois à compter de la date de conclusion du contrat de réservation. Le vendeur doit, en cas de rétractation du contrat de réser- vation, restituer à l’acquéreur le montant total avancé dans un délai n’excédant pas sept jours à compter de la date de l’exer- cice de ce droit. La validité du contrat de réservation est fixée à un délai n’excédant pas six mois non renouvelables, et qui conduit obligatoirement soit à la conclu- sion du contrat préliminaire de vente, soit à la rétractation du contrat de réservation et la restitution des montants avancés. F.N.H. : Quelles sont ses contraintes ? S. Th. : La problématique peut se mani- fester à cause de la mauvaise foi, d’une part, par un vendeur voulant profiter des avances reçues pour résilier le contrat pour une revente plus juteuse, ou encore d'un bénéficiaire du compromis de vente qui veut céder ses droits à un tiers en contrepartie d'une plus-value, faisant de la VEFA un outil de spéculation foncière au lieu d'être un moyen pour l'appropriation des ménages de biens immobiliers dans de bonnes conditions. F.N.H. : Quelles sont les principales dispositions de la nouvelle loi n° 107-12 ? S. Th. : La nouvelle loi ayant modifié et complété la loi 44.00 comporte plusieurs nouveautés. Parmi elles, la détermina- tion des mentions obligatoires que doit contenir le contrat de VEFA (dont le prix définitif et le délai de livraison). Mais aussi la possibilité pour l’acquéreur de céder ses droits à une autre personne, sous réserve d’en informer le vendeur. De l’ins- titution d’un droit de dommages-intérêts en cas de résiliation par l’une des parties, qui varie entre 15 et 20% des montants versés, avec fixation des dommages-inté- rêts à 20% au profit de l’acquéreur si la résiliation est due au dépassement par le vendeur du délai de livraison.
Parmi les nouveau- tés de la loi, il y a la possibilité pour l’acquéreur de céder ses droits à une autre personne.
cas pour la VEFA. Le régime juridique est totalement différent de la VEFA qui, elle, est faite par des entreprises commer- ciales à prépondérance immobilière, et qui restent soumises à la loi 107.12, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent au niveau des obligations du vendeur. La coopérative est donc une entreprise recherchant pour ses membres les meil- leurs services au plus bas prix (ter- rain, habitation, construction, crédit …). L’activité à caractère social des coopé- ratives part du principe de la réduction du profit et de sa répartition entre les adhérents avec égalité de ceux-ci dans la gestion, abstraction faite du nombre des parts et de l’ancienneté. L’expérience montre que les coopéra- tives sont confondues avec les entre- prises commerciales spécialisées dans la promotion immobilière, qui doivent respecter la loi 107.12 dans l’exercice de leurs activités commerciales de vente d’immeubles en l’état futur d’achève- ment. Une telle confusion est souvent créée sciemment par certains dirigeants de mauvaise foi. Cette pratique à objectif malsain donne au dirigeant carte blanche pour agir librement sans être inquiété. Les adhérents des coopératives, sou- vent résidant à l’étranger, ne participent en effet nullement aux assemblées, et n’ont pas de contrôle sur les comptes et bilans. Résultat : des délits de détour- nement en masse sans aucune livraison des biens présentés dans les promo- tions publicitaires. ◆
F.N.H. : La nouvelle loi de la VEFA répond-elle concrètement aux normes d’équilibres contractuels en protégeant tant le client que le promoteur ? S. Th. : La loi 107. 12 vise une avancée vers les revendications des associations de consommateurs et une certaine limi- tation des pouvoirs des promoteurs. Les innovations de cette loi restent cepen- dant contournables, notamment par des dispositions contractuelles qui limitent le recours à la justice pour le contrôle de la recevabilité et la régularité des contrats de réservation et contrats préliminaires. F.N.H. : Par quoi les caractéris- tiques de la VEFA diffèrent-elles de celles d’une coopérative ? S. Th. : La loi n° 112.12 relative aux coo- pératives est publiée au Bulletin officiel n° 6318 du 18 décembre 2014. L’article 1er de cette loi établit trois catégories de coo- pérative : la première catégorie concerne les coopératives auxquelles les membres fournissent des produits en vue de leur revente aux tiers après leur transforma- tion ou des services en vue de les fournir à ces derniers. La seconde catégorie concerne les coo- pératives de production de biens ou de fourniture de services au profit des membres. La troisième catégorie concerne les coo- pératives qui offrent une activité salariée au profit de leurs membres. Il ne s'agit donc nullement d'une acqui- sition de bien immeuble comme c'est le
Les dom- mages-inté- rêts en cas de résiliation par l’une des par- ties varient entre 15 et 20% des mon- tants versés.
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