MDB LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS
MAG
“DE L’INVESTISSEUR LOCATIF AU MARCHAND DE BIENS”
PRÊTS POUR SÉOUL ? DOSSIER SPÉCIAL : L'HORIZON INTERNATIONAL
RÉFLEXION MDB LA SUBSTITUTION PARTIELLE : REPENSER LA STRATÉGIE DU MARCHAND DE BIENS
MISSION ACCOMPLIE QUAND UNE OPÉRATION SAUVE… ET CRÉE DU PATRIMOINE
REGARDS CROISÉS L’ASSURANCE : DE LA CONTRAINTE ADMINISTRATIVE AU LEVIER STRATÉGIQUE
MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS
ÉDITEUR - RÉDACTRICE EN CHEF
FMDB FRANCE EMELINE WEISS
FMDB FRANCE PUBLICITÉ
ADMINISTRATION & ABONNEMENTS FMDB FRANCE
SECRÉTAIRE DE RÉDACTION ET MISE EN PAGE
EMELINE WEISS
RÉDACTION
EMELINE WEISS FMDB FRANCE
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INDEX
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01 EDITO
ACTU FMDB
Le mot d’ouverture Un regard sur le numéro, son intention et les lignes de force du moment. L’édito donne le ton, relie les sujets et replace le métier dans une vision plus
La vie du réseau Actualités, projets, annonces et temps forts de la Fédération. Tout ce qu’il faut savoir sur ce qui fait vivre la FMDB au quotidien.
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RÉFLEXION MDB
REGARDS CROISÉS
La parole d’un leader À travers ses newsletters, Éric Weiss décrypte les tendances, les enjeux et les signaux faibles du marché. Une réflexion engagée pour guider les MDB vers plus de clarté, de stratégie et d’audace.
Deux parcours, un même métier Deux expériences, deux points de vue, un sujet commun. Une rubrique pour confronter les visions, partager les apprentissages et enrichir la lecture du métier.
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MISSION ACCOMPLIE
AGENDA
Des opérations menées à terme Retour sur des opérations de marchands de biens finalisées. Des projets parfois complexes, souvent
Les rendez-vous à ne pas manquer Formations, rencontres, séminaires et temps forts à venir. Les dates clés pour rester connecté à la dynamique FMDB.
atypiques, toujours riches d’enseignements concrets.
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08 WEBINAIRES
PORTRAIT DU MOIS
Un focus sur un visage, un parcours, une trajectoire Des femmes et des hommes engagés qui incarnent, chacun à leur manière, l’esprit entrepreneurial.
La parole aux experts MDB Des informations concrètes, issues du vécu, pour accompagner vos projets pas à pas.
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EDITO
Le métier de marchand de biens est souvent résumé à une équation simple : acheter, transformer, revendre. Une équation efficace, mais incomplète. Car derrière chaque opération se cachent des choix structurants, des arbitrages silencieux et, parfois, des opportunités que l’on ne voit qu’en prenant un peu de recul. Ce numéro 5 du MDB MAG s’inscrit précisément dans cette logique : aller au-delà de la technique brute pour interroger la stratégie, la vision et la trajectoire de long terme. Comment sécuriser une opération lorsqu’elle devient complexe ? Comment transformer une contrainte en levier ? Et surtout, comment articuler intelligemment performance opérationnelle et construction patrimoniale ? À travers les témoignages, les analyses et les retours d’expérience proposés dans ce numéro, une idée centrale se dessine : le métier de marchand de biens ne se limite pas à l’exécution. Il demande une capacité à lire entre les lignes, à structurer en amont, à penser les opérations non seulement pour aujourd’hui, mais aussi pour demain. Ce magazine a vocation à accompagner cette montée en compétence. À donner des clés concrètes, mais aussi à ouvrir des perspectives. À montrer que derrière chaque opération bien menée, il y a une méthode, des choix assumés, et souvent une vision plus large que la simple ligne de marge.
Bonne lecture, et surtout, bonnes opérations.
ÉDITEUR - RÉDACTRICE EN CHEF, EMELINE WEISS
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ISSUE 05
MDB MAG
RÉFLEXION MDB
La Substitution Partielle : Repenser la Stratégie du Marchand de Biens
Par Eric WEISS Président de la FMDB
Expert reconnu en fiscalité immobilière et stratégies patrimoniales, Eric WEISS accompagne depuis plus de 20 ans les marchands de biens dans l'optimisation de leurs opérations. À la tête de la Fédération des Marchands de Biens, il œuvre pour la professionnalisation et la reconnaissance de ce métier essentiel au dynamisme du marché immobilier français.
Longtemps considérée comme une simple technique fiscale, la substitution partielle révèle en réalité une philosophie d'investissement à part entière. Dans un contexte économique en mutation permanente, où la fiscalité se durcit et où les marges se compriment, le marchand de biens moderne doit repenser ses stratégies. La substitution partielle émerge comme un outil stratégique majeur, trop souvent négligé ou mal compris par les professionnels du secteur.
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ISSUE 05
MDB MAG
RÉFLEXION MDB
L'ÉVOLUTION D'UN MÉTIER SOUS PRESSION
Il y a, dans le métier de marchand de biens, un certain nombre de leviers parfaitement légaux, parfaitement normaux, mais étonnamment peu utilisés. Non pas parce qu’ils seraient complexes ou risqués en soi, mais parce qu’ils supposent de sortir d’une lecture trop linéaire des opérations, et d’accepter de raisonner à la fois comme opérateur, comme stratège… et comme gestionnaire de patrimoine.
LA SUBSTITUTION PARTIELLE FAIT CLAIREMENT PARTIE DE CES LEVIERS.
Quand on parle de substitution, beaucoup pensent immédiatement à une mécanique grossière, voire à une entourloupe juridique. C’est une erreur. La substitution partielle, lorsqu’elle est pensée dès l’origine – ou même intégrée intelligemment en cours d’opération – est un outil de structuration extrêmement fin, à condition d’être manié avec méthode, cohérence économique et transparence. Concrètement, la logique est la suivante : dès le montage de l’opération, il est tout à fait possible de fixer des prix différenciés par lots, alors même que ces lots n’existent pas encore juridiquement à l’instant T. Cette approche permet plusieurs choses fondamentales.
D’abord, elle permet d’y voir clair. Une opération découpée, analysée lot par lot, avec des prix individualisés, est une opération que l’on maîtrise réellement. On ne raisonne plus en bloc, mais en sous-ensembles économiques cohérents. C’est déjà, en soi, une première forme de sécurisation.
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RÉFLEXION MDB
Ensuite, et c’est là que le sujet devient particulièrement intéressant, cette structuration permet de sortir une partie de l’immeuble sans la faire passer en stock. Autrement dit, certains lots peuvent être cédés à un tiers – un investisseur, un partenaire, voire une structure patrimoniale – sans que l’intégralité de l’opération ne transite par le stock du marchand de biens. Dans certains cas, cela permet même de valoriser légèrement un lot, notamment lorsqu’il est attractif pour un investisseur en direct, tout
Là où la substitution partielle devient réellement puissante, c’est dans la gestion des lots dits « complexes » ou « inconfortables » : logements occupés, lots loués, biens temporairement invendables dans de bonnes conditions de marché, voire situations plus dégradées. Dans ces cas-là, se substituer partiellement à soi-même, via une SCI ou à titre personnel, peut être une excellente stratégie. Pourquoi ? Parce qu’un lot difficile à vendre en tant que marchand de biens peut, en revanche, devenir un excellent actif patrimonial, avec une rentabilité locative solide et une perspective de valorisation à moyen ou long terme. La différence avec une revente à soi- même « classique » est majeure. La revente à soi-même déclenche, dans la pratique, presque systématiquement un contrôle fiscal.
en conservant une logique économique parfaitement
défendable. Le tout, encore une fois, à condition de rester raisonnable. Il ne s’agit évidemment pas de prendre l’administration fiscale pour ce qu’elle n’est pas. La cohérence des prix reste la clé de voûte du dispositif.
Ce n’est pas une opinion, c’est un constat de terrain. La substitution partielle, elle, lorsqu’elle est prévue et structurée en amont, évite précisément cet écueil, car elle s’inscrit dans la logique initiale de l’opération et non dans une requalification a posteriori.
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RÉFLEXION MDB
AUTRE AVANTAGE DÉCISIF :
cette mécanique peut permettre d’assainir une opération qui serait devenue un peu trop tendue. Et surtout, elle n’impose pas une rigidité absolue. Il est tout à fait possible, sous réserve de l’accord du vendeur et d’une rédaction adaptée, d’intégrer ou d’ajuster cette logique en cours de route. Cela suppose de la pédagogie, mais il faut bien comprendre une chose essentielle : pour le vendeur, cela ne change strictement rien. Le prix global, les conditions, le calendrier restent identiques. En revanche, pour l’opérateur, cela peut transformer radicalement le devenir d’une opération.
Bien entendu, cette approche implique une rigueur administrative réelle. Lorsqu’une préemption est possible, il faudra déposer des déclarations d’intention d’aliéner distinctes, avec des prix différenciés par lots, parfois même avant la mise en place juridique définitive de la copropriété. Contrairement à ce que certains pensent, ce n’est pas un problème en soi. C’est une question de méthode, de cohérence et, encore une fois, d’accompagnement notarial adapté.
Et c’est là que l’on touche à un sujet sensible mais incontournable : tous les notaires ne sont pas à l’aise avec ces montages. Non pas parce qu’ils seraient illégaux, mais parce qu’ils sortent des schémas standards.
Travailler avec un notaire habitué aux opérations de marchands de biens, ce n’est pas un luxe, c’est une nécessité stratégique. Le notaire n’est pas là pour freiner l’opération par principe, mais pour la sécuriser intelligemment.
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MDB MAG
Si l’on prend un peu de hauteur, on voit bien que la substitution partielle n’est pas qu’un outil technique. C’est en réalité un pont entre l’opérationnel et le patrimonial. Et c’est précisément pour cette raison que, à la FMDB, nous avons décidé d’aller beaucoup plus loin sur ces sujets. Nous constatons aujourd’hui que de nombreux marchands de biens raisonnent encore de manière excessivement court-termiste. Oui, le métier peut être très rémunérateur. Oui, on peut générer du cash. Mais la vraie question est la suivante : que construit-on sur le long terme ?
Préparer l’avenir, ce n’est pas seulement multiplier les opérations. C’est savoir articuler intelligemment les statuts, les flux, les rémunérations, les holdings, les facturations internes… mais aussi constituer un patrimoine immobilier cohérent, précisément parce que nous sommes au cœur
Savoir, sur une opération, quels lots vendre, quels lots transmettre, et quels lots garder, est une compétence à part entière. Ce n’est pas l’objectif premier du métier de marchand de biens, mais l’avoir en tête change profondément la manière de structurer une opération.
Dans certains cas, on assainit un deal. Dans
du réacteur, là où les opportunités naissent.
NOUS CONSTATONS AUJOURD’HUI QUE DE NOMBREUX MARCHANDS DE BIENS RAISONNENT ENCORE DE MANIÈRE EXCESSIVEMENT COURT- TERMISTE dans le Parcours Pro – désormais accessible librement à tous les membres – et bien sûr lors de nos séminaires plus restreints, où l’on peut entrer dans le détail des cas concrets. d’autres, on crée ce que l’on pourrait qualifier, avec un brin d’humour, d’« effet kiss cool » : une opération rentable à court terme, et un actif patrimonial performant à long terme. C’est exactement ce type de réflexion que nous allons développer dans nos dispositifs de formation, dans les webinaires à venir,
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Je développerai ces principes une première fois lors du congrès de Metz, puis beaucoup plus en profondeur lors du congrès de Nice, avec des exemples précis d’opérations réelles, structurées dans cet esprit, et parfaitement assumées juridiquement et économiquement. Au fond, le message est simple : un marchand de biens ne devrait pas seulement chercher à optimiser une opération. Il devrait chercher à construire une trajectoire. La substitution partielle est un outil parmi d’autres, mais c’est un outil puissant pour celles et ceux qui acceptent de penser plus loin que la ligne de marge immédiate. Et parfois, oui, il faut savoir vendre. Mais il faut aussi savoir garder.
Eric WEISS est président de la Fédération des Marchands de Biens (FMDB). Contact : contact@fmdb.fr
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REJOIGNEZ-NOUS !
Marchand de biens, un entrepreneur comme les autres ?
Congrès FMDB à METZ le Jeudi 29 Janvier 2026
CONTACTEZ-NOUS CONTACT@FMDB.FR TÉLÉPHONE : 01 87 66 86 84 Une question ?
!
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MISSION ACCOMPLIE
Quand une opération sauve… et crée du patrimoine
--- Et si certaines opérations de marchands de biens servaient aussi à construire du patrimoine… légalement et intelligemment ?. On associe souvent le métier de marchand de biens à une mécanique simple : acheter, transformer, revendre. Pourtant, certaines opérations peuvent aller bien au-delà de la seule marge immédiate. Lorsqu’elles sont pensées avec méthode et recul, elles peuvent aussi devenir de véritables outils de structuration et de construction patrimoniale. L’opération présentée ici en est une illustration concrète : un contexte a priori classique, une difficulté majeure, et un choix stratégique qui démontre comment un “problème” peut parfois sauver une opération… tout en créant de la valeur sur le long terme.
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Éric, peux-tu nous raconter le contexte de cette opération à Bonneville ? Bien sûr. Il s’agissait d’un immeuble situé place de l’Hôtel de Ville de Bonneville, une ville de taille moyenne avec un vrai marché local. Un immeuble de centre-ville classique : commerces en rez- de-chaussée, logements au- dessus, une architecture qualitative, huit appartements au total. Sur le papier, une opération de marchand de biens assez standard. « Sur le papier »… donc avec quelques surprises ? .
Heureusement, j’étais toujours sous compromis, ce qui m’a permis de traiter le problème sans mettre l’opération en péril. C’est typiquement le genre de sujet que l’on sait gérer quand on a l’habitude des opérations complexes. Mais ce n’était pas la principale difficulté, si je comprends bien.
Concrètement, l’appartement était totalement invisitable. Personne n’y avait jamais mis les pieds, ni l’agent immobilier, ni moi, ni aucun tiers. Cette personne occupait le logement depuis des années et n’ouvrait à personne.
Donc un lot impossible à commercialiser.
Exactement. Impossible de le mettre en vente, impossible même de l’évaluer
Non. La seconde était nettement plus problématique. L’un des
correctement. Dans une approche classique de
appartements, situé juste au- dessus des commerces, était occupé par une personne souffrant d’un syndrome sévère d’accumulation compulsive.
marchand de biens, ce type de lot devient un vrai caillou dans la chaussure : il bloque la commercialisation, crée de l’incertitude et peut fragiliser toute l’opération.
Comme très souvent. La première difficulté a été
d’ordre foncier : l’immeuble empiétait partiellement sur la parcelle voisine. Un sujet sérieux, juridiquement sensible, qui m’a pris environ huit mois à résoudre.
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C’est là que la substitution partielle entre en jeu ? Oui. Dès le départ, l’opération avait été pensée avec cette souplesse. J’ai donc procédé à une substitution partielle en m’affectant ce lot à moi-même. Le prix a été fixé de manière cohérente, raisonnable et validée par toutes les parties prenantes. Il tenait compte du risque réel, de l’absence totale de visibilité et de l’impossibilité d’exploitation immédiate. Et les autres lots ? Tous les autres lots ont été vendus normalement. D’ailleurs, fait intéressant, la majorité a été acquise par un seul et même investisseur. Pour lui, l’opération était parfaitement lisible : un immeuble assaini, des lots visitables, aucun sujet « toxique » dans l’équation. Chacun y trouvait son intérêt. Que s’est-il passé ensuite avec le lot que tu avais conservé ? La situation humaine a évolué. La personne occupant le logement a été prise en charge par les services sociaux, relogée après un accompagnement adapté, et l’appartement a finalement été libéré. Lorsqu’on a ouvert la porte, l’état intérieur était, sans surprise, extrêmement dégradé. Mais ce n’était pas un problème : j’avais acheté ce lot précisément en intégrant ce niveau de dégradation.
Et la sortie finale de l’opération ? Après travaux et remise en état, l’appartement a été remis sur le marché. Et là, ironie assez parfaite : le même investisseur qui avait acheté les autres lots a fait une offre… au prix, dans la journée. Résultat : j’ai revendu ce lot environ cinq ans après l’opération initiale, dans de très bonnes conditions, avec une plus-value significative. Quel est, selon toi, l’enseignement principal de cette opération ? Il est assez simple. Un lot invendable à un instant T pour un marchand de biens peut devenir : – un amortisseur de risque pour l’opération globale, – un excellent actif patrimonial, – et, à terme, une source de création de valeur très saine. À condition d’avoir pensé la structure dès le départ, avec les bons outils juridiques, les bons partenaires et une lecture qui ne soit pas uniquement court-termiste.
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C’est aussi un message adressé aux investisseurs immobiliers, non ? Complètement. Ce type d’opération montre que les logiques de marchands de biens et d’investisseurs ne sont pas opposées, mais profondément complémentaires. Un lot difficile pour l’un peut être une opportunité pour l’autre. Et c’est précisément sur cette zone de rencontre que se créent aujourd’hui les montages les plus intelligents. C’est pour cela que nous préparons, à la FMDB, un accompagnement spécifique sur ces sujets : pour aider à structurer ce type d’opérations hybrides, sécurisées, au service à la fois de la performance opérationnelle et de la construction patrimoniale. 15
Photo d’illustration
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MDB MAG OUVRE SES PORTES AUX PARTENAIRES D’EXCEPTION
Marques de caractère, savoir-faire, art de vivre. Nous accuillons des partenaires sélectionnés pour accompagner l’univers exigeant du marchand de biens
DEVENEZ PARTENAIRE D’UN ÉCOSYSTÈME D’EXCEPTION. Un projet de partenariat ? Contactez-nous pour une présentation personnalisée. mdbmag@fmdb.fr MDB MAG
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PORTRAIT DU MOIS
ROMAIN BRISARD
« ROMAIN INCARNE CETTE NOUVELLE GÉNÉRATION CURIEUSE, RESPECTUEUSE DU MÉTIER ET CONSCIENTE QU’APPRENDRE PREND DU TEMPS. À LA FMDB, NOUS CROYONS PROFONDÉMENT À LA TRANSMISSION, DÈS LORS QU’ELLE S’ACCOMPAGNE D’HUMILITÉ ET D’ENVIE. »
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Romain, peux-tu te présenter en quelques mots et nous dire ce que tu fais aujourd’hui à la FMDB ? Je m’appelle Romain, j’ai 21 ans et j’ai grandi à Ancenis, entre Nantes et Angers. Actuellement en deuxième année de Bachelor à Audencia, je suis un grand passionné de sport et d’entrepreneuriat. J’ai un esprit compétitif dans l’âme, j’aime le challenge et cette envie de toujours progresser. C’est ce qui m’a poussé vers la FMDB pour découvrir le métier de marchand de biens. Pour tout dire, ce stage est le fruit d’une bonne dose d’audace : tout a commencé par un message LinkedIn envoyé à Éric Weiss. À force de détermination et de relances, Éric a accepté de me laisser ma chance, et je lui suis vraiment reconnaissant pour cette opportunité.
Tu es encore en formation et pourtant tu as choisi de découvrir le métier de marchand de biens très tôt. Qu’est-ce qui t’a donné envie d’explorer cet univers ? Comme je l’ai évoqué, je suis avant tout un passionné d’entrepreneuriat. Pour moi, le métier de marchand de biens en est l’expression la plus pure. On ne se contente pas de « faire de l’immobilier », on devient un véritable pilote d’opérations. Ce qui m’a attiré, c’est justement cette nécessité de traiter des sujets radicalement différents les uns des autres : un jour on parle d’urbanisme, le lendemain de finance, de négociation ou de relationnel. C’est cette agilité constante et ce besoin d’avoir une vision à 360 degrés sur un projet qui m’ont donné envie de plonger dans cet univers.
Avais-tu une idée précise du métier avant d’arriver, ou est-ce justement la phase de découverte qui t’attirait ? J’en avais une idée, mais précise ? Pas vraiment. Ça ne fait qu’une semaine que je suis là et j’ai déjà appris énormément de choses. La phase de découverte m’attirait forcément : quand je sais déjà à l’avance comment tout va se passer, je perds tout intérêt pour la chose. C’est cette dose d’incertitude qui me pousse à aller chercher plus loin.
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Sans parler de technique, qu’est-ce qui t’a le plus surpris depuis ton arrivée ? Au sein de la FMDB, je ne pensais pas qu’il y avait autant de personnes qui y travaillaient. C’est une vraie structure, et c’est surtout la vision et la stratégie mises en place que je trouve très intéressantes. Aux côtés d’Éric, c’est son expérience qui m’a vraiment surpris. Dès que l’on parle de choses concrètes avec lui, il a toujours une anecdote ou un exemple précis qui rend le sujet immédiatement très parlant. Cette transmission par le vécu est impressionnante.
Qu’est-ce que cette immersion t’apprend sur toi-même ? Cette immersion me montre que je suis bien plus efficace et organisé lorsque je sors de la théorie. Je découvre que la rigueur me vient plus naturellement quand je traite des sujets concrets et réels.
Être stagiaire, ce n’est pas toujours simple. Selon toi, qu’est-ce qui fait un « bon stagiaire » aujourd’hui ? Un bon stagiaire, c’est avant tout quelqu’un qui est réellement intéressé par ce qu’il fait. Quand on est passionné, le travail n’est plus subi et la curiosité devient naturelle. Je remarque souvent autour de moi, à l’école, que beaucoup trouvent un stage sans en être vraiment satisfaits. Je pense que cela vient du fait que les gens se limitent et n’osent pas chercher dans des domaines qui les attirent réellement. Et quand ils essaient, ils se contentent souvent d’envoyer un mail impersonnel à une adresse générique que personne ne regarde, en espérant que le Saint-Esprit fasse le reste. Pour moi, être un bon stagiaire, c’est être acteur de sa démarche, oser relancer et ne pas attendre que les choses tombent toutes seules.
“UN BON STAGIAIRE, C’EST AVANT TOUT QUELQU’UN QUI EST RÉELLEMENT INTÉRESSÉ PAR CE QU’IL FAIT.”
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Y a-t-il un moment, une situation ou une discussion qui t’a particulièrement marqué depuis ton arrivée ? Ça ne fait qu’une semaine que je suis là, mais un moment me vient tout de suite à l’esprit : le déjeuner de vendredi dernier avec Éric et son associé Samuel. Nous avons abordé énormément de sujets, tous très concrets. C’est typiquement le genre d’échange informel où, en discutant simplement, on apprend énormément sur la réalité du métier et du terrain. Le monde de l’immobilier est parfois perçu comme très dur ou très fermé. Toi, comment le ressens-tu de l’intérieur ? Personne dans ma famille ne travaille dans l’immobilier, je n’ai aucune expérience préalable et j’ai seulement 21 ans. Pourtant, je suis aujourd’hui en immersion totale au cœur du métier de marchand de biens pour un stage de cinq mois. À mon échelle, je ne perçois donc pas du tout cet univers comme un monde fermé, en tout cas pour l’instant.
Qu’est-ce que la FMDB t’apporte dans cette phase de découverte, au-delà du métier en lui-même ? Dans cette phase de découverte, la FMDB m’apporte beaucoup au- delà du métier en lui-même. D’abord, un cadre rassurant : je peux apprendre dans un environnement structuré, où l’on prend le temps d’expliquer et de transmettre. Ensuite, il y a la dimension humaine et la bienveillance : les échanges sont simples, accessibles, et on sent une réelle volonté d’aider et de faire progresser.
Si tu devais résumer ce que tu apprends en ce moment en une phrase, laquelle serait-ce ? Comprendre comment une profession se structure, c’est
se donner les clés pour mieux y entreprendre demain.
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Quel message aurais-tu envie de transmettre à d’autres jeunes qui hésitent à s’intéresser au métier de marchand de biens ?
Je leur conseillerais de s’y intéresser, car les barrières ne sont pas fermées aux jeunes. On y trouve même certains avantages concrets : la moyenne d’âge des marchands est assez élevée, ce qui fait qu’ils ont souvent moins de temps ou d’énergie à consacrer à certaines étapes qu’un jeune. De notre côté, nous avons aussi moins de responsabilités personnelles, ce qui permet d’apprendre plus vite et de prendre des risques plus facilement sur le terrain.
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VOYAGE INTERNATIONAL SÉOUL SÉOUL MAI 2026
Quand la FMDB ouvre les portes du business international
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Séoul, mai 2026 Quand la FMDB ouvre les portes du business international Du 4 au 9 mai 2026 , la FMDB franchit une nouvelle étape de son histoire en organisant son tout premier séjour international à Séoul, à destination de ses membres PRIVILÈGE, RPZ et ÉLITE. Ce voyage n'est ni un séminaire classique, ni un simple déplacement immobilier. C'est une immersion stratégique, pensée comme un accélérateur de vision, de réseau et de posture business.
Pourquoi voyager à l'étranger avec la FMDB ?
À un certain niveau de maturité entrepreneuriale, le développement ne passe plus uniquement par la technique. Il exige une mutation de la posture. Ces voyages sont conçus pour celles et ceux qui sentent que le prochain levier est culturel, relationnel et stratégique. L'évolution s'appuie sur quatre piliers :
L'exposition à d'autres modèles économiques. La compréhension des écosystèmes financiers internationaux. La capacité à se projeter au-delà de son marché domestique. La qualité des cercles que l'on fréquente.
Séoul : un choix assumé
Séoul n'a pas été choisi par hasard. C'est l'un des pôles les plus dynamiques au monde en matière de finance, d'innovation et de marchés dérivés. Un terrain d'observation privilégié pour comprendre comment dialoguent institutions, capitaux et entrepreneurs de haut niveau.
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LE RYTHME DU SÉJOUR : STRUCTURÉ MAIS RESPIRANT
MARDI, MERCREDI, JEUDI
10h – 12h : Le Bloc Institutionnel
Visites d'institutions financières, ambassades, écosystèmes FrenchTech. Comprendre les logiques et les mécanismes décisionnels.
14h – 16h : Le Bloc Réseau & Business VIP
Rencontres ciblées et échanges à forte valeur.Ici, on crée des liens. On ouvre les portes.
VENDREDI : Activité surprise.
Le reste du temps est laissé libre pour permettre à chacun de vivre la ville et de créer des connexions informelles — souvent les plus puissantes.
Un séjour VIP, par essence
La présence d'Éric sur l'ensemble du séjour garantit la cohérence stratégique et la profondeur des discussions. Ce n'est pas un voyage « à côté » du business. C'est le business, autrement.
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Et si vous n'êtes pas encore PRIVILÈGE, RPZ ou ÉLITE ? Ce voyage illustre ce que signifie appartenir à un écosystème, et non simplement à une structure. La FMDB ne se contente plus d'accompagner des opérations. Elle accompagne des trajectoires. Rejoignez nos cercles de haute maturité, c'est accéder à :
Des opportunités rares.
Des expériences qui déplacent les lignes.
Des espaces où l'on parle le même langage.
Séoul 2026 n'est qu'un début. La FMDB pense désormais le développement de ses membres à l'échelle internationale.
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PASSEZ À L’ACTION !
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PROTÉGEZ-VOUS !
Avez-vous pensé à sécuriser vos opérations ?
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MDB MAG OUVRE SES PORTES AUX PARTENAIRES D’EXCEPTION
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REGARDS CROISÉS
L’ASSURANCE : DE LA CONTRAINTE ADMINISTRATIVE AU LEVIER STRATÉGIQUE
Souvent perçue comme une simple formalité, l’assurance joue pourtant un rôle déterminant dans la sécurisation et la pérennité des opérations de marchands de biens. À travers le regard croisé de Philippine, présidente de FMDB Assurance, et d’Aymeric, marchand de biens, cette interview met en lumière la manière dont une couverture bien pensée peut transformer un risque en atout stratégique, au service de la performance… et de la sérénité.
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Pour commencer, peux-tu te présenter en quelques mots : ton parcours, ton activité de marchand de biens et le type d’opérations que tu réalises aujourd’hui ? Je suis issu d’un cursus bancaire où j’ai exercé pendant huit ans dans différentes banques en tant que conseiller financier en Île-de- France. C’est après un formidable voyage d’un an avec ma femme en Australie que je me suis rendu compte que la cravate ne m’allait plus. J’ai décidé d’opérer une réorientation professionnelle radicale en devenant plombier, tout en posant nos valises au Pays Basque, où nous vivons depuis près de dix ans. DÈS LE LANCEMENT DE L’ACTIVITÉ, IL EST IMPÉRATIF D’ÊTRE CORRECTEMENT ASSURÉ AFIN DE SÉCURISER SES OPÉRATIONS.
J’ai ensuite démarré dans l’investissement locatif, jusqu’au jour où mon comptable m’a sensibilisé à la requalification en marchand de biens, alors que je découpais un immeuble locatif en vue de la revente d’un lot. C’est ainsi que j’ai découvert un métier qui allie chiffres, technicité, précision et liberté : une évidence pour moi. Voilà maintenant plus de cinq ans que je me suis pris de passion pour ce métier exigeant. J’ai commencé par la rénovation d’un appartement T2 et j’effectue aujourd’hui majoritairement des opérations de division d’immeubles. À quel moment de ton parcours l’assurance est-elle devenue un véritable levier de sécurisation
À vrai dire, de par mon parcours bancaire, où je
commercialisais également des assurances, m’assurer n’a jamais été une simple formalité administrative. J’ai toujours été sensible à la couverture et à l’engagement de responsabilité. Au-delà du prix, qui est souvent la première préoccupation lorsqu’on se lance comme marchand de biens, ce qui est primordial à mon sens, c’est d’être bien couvert par des garanties solides. Dès le lancement de l’activité, il est impératif d’être correctement assuré afin de sécuriser ses opérations.
de tes opérations, et plus seulement une formalité administrative ?
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Lors du montage d’une opération, quels sont aujourd’hui les points de vigilance ou les zones de risque qui te semblent les plus sensibles sur le plan assurantiel ? Notre rôle en tant que marchand de biens, maître d’ouvrage, est d’orchestrer l’intervention de plusieurs acteurs. Il est donc indispensable de vérifier que chacun soit bien assuré dans le périmètre exact de sa mission. Nous sommes des professionnels de l’immobilier et notre responsabilité est engagée à chaque étape d’une opération. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous devons être parfaitement assurés, mais également très vigilants sur les assurances de l’ensemble de nos intervenants. NOUS SOMMES DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER ET NOTRE RESPONSABILITÉ EST ENGAGÉE À CHAQUE ÉTAPE D’UNE OPÉRATION.
Avec le recul, quelle est la chose la plus importante que tu as comprise « trop tard » sur l’assurance dans ton activité de marchand de biens ? Cela concerne le contrat Dommage-Ouvrage lorsque nous réalisons des travaux de premier ou de second œuvre. Ce contrat a une véritable double efficacité : il offre une couverture solide pour nous, mais constitue également un argument commercial très fort, qui rassure à la fois les acquéreurs et leurs notaires. Et lorsque le notaire acquéreur est rassuré, les acheteurs sont généralement en totale confiance dans leur acquisition.
Peux-tu nous partager un exemple concret d’opération où l’assurance a eu un impact déterminant sur le projet, que ce soit pour sécuriser la réussite ou pour gérer un imprévu ? Avec un associé, nous étions sous promesse pour l’acquisition d’un immeuble lorsque nous avons diagnostiqué un désordre structurel à la suite d’un sondage géotechnique réalisé sur un garage construit en annexe de l’immeuble. Ce désordre était inconnu des vendeuses et le rapport du géotechnicien préconisait une démolition .
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Depuis que tu es accompagné sur la partie assurance, qu’est-ce qui a le plus changé dans ta manière d’aborder tes opérations et de structurer tes projets ? Honnêtement, c’est avant tout la sérénité d’avoir un partenaire de confiance unique, disponible et proactif, capable de m’apporter des solutions de qualité sur chaque opération. Et puis, il faut le dire, c’est quand même plus agréable d’être appelé par son prénom que par son numéro de client.
Ce garage était initialement rattaché à un appartement en cours de précommercialisation. Lors de la signature de la promesse de vente avec notre acquéreur, nous avons transmis un dossier complet
Il s’agissait d’un élément nouveau pendant la promesse, constituant un motif légitime de sortie. Les vendeuses étaient paniquées, car leur bien devenait quasiment invendable. Nous leur avons proposé, moyennant une renégociation du prix d’achat, de prendre en charge la démolition et d’acheter l’immeuble en l’état, en parfaite connaissance de cause. Nous avons prolongé la promesse, déposé un permis de démolir, obtenu les devis de démolition et… « Allô Philippine, il me faut une Dommage-Ouvrage, s’il te plaît ».
« désordre structurel – démolition garage » au
notaire acquéreur, ce qui a permis de bien rassurer son client sur le fait qu’une Dommage-Ouvrage était souscrite. C’est clairement ce point qui a rassuré et ainsi créé un climat de confiance auprès de nos acquéreurs sur la gestion de ce désordre structurel.
C’EST QUAND MÊME PLUS
AGRÉABLE D’ÊTRE APPELÉ PAR SON PRÉNOM QUE PAR SON NUMÉRO DE CLIENT.
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Verrouiller la chronologie de chaque étape du projet. Une bonne maîtrise du risque, associée à une organisation rigoureuse, permet de sécuriser une opération dès le départ et surtout de mieux faire face aux imprévus, qui ne sont jamais bien loin. Avec ton recul actuel, considères-tu l’assurance plutôt comme un poste de charge ou comme un véritable outil stratégique au service de la performance et de la pérennité de ton activité ? C’est clairement un outil stratégique et indispensable à la performance et à la pérennité de mon activité. Nous parlons ici d’engagement de responsabilité : se couvrir correctement avec de bonnes garanties, c’est se donner les moyens de durer dans ce métier.
Selon ton expérience, quelle est l’erreur ou l’approximation la plus fréquente que tu observes chez les marchands de biens en matière d’assurance ? Nous cherchons toujours à optimiser nos marges afin d’obtenir la meilleure rentabilité, et les assurances peuvent parfois être perçues comme un poste sur lequel il serait facile de rogner. Mais en recherchant un « bon prix », on finit souvent par négliger la qualité des garanties.
Or, indépendamment de la marge encaissée à l’acte, signe de clôture de l’opération, notre responsabilité continue de courir dans le temps, et seules les assurances souscrites en amont pourront nous couvrir le moment venu. Il faut accepter de payer sa tranquillité en sacrifiant une petite partie de sa marge. Quel conseil donnerais-tu à un marchand de biens qui lance aujourd’hui une nouvelle opération et qui souhaite sécuriser son projet dès le départ ? Analyser les risques connus et potentiels de l’opération.
IL FAUT ACCEPTER DE PAYER SA TRANQUILLITÉ EN SACRIFIANT UNE PETITE PARTIE DE SA MARGE.
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Si tu devais résumer en une idée clé le rôle de l’assurance dans le métier de marchand de biens aujourd’hui, laquelle serait-elle ? L’assurance, dans notre activité, a un rôle primordial et essentiel. Ça doit être un réflexe pour chaque opération, au même titre que d’aller chercher un financement. Elle est également importante dans la protection des entrepreneurs que nous sommes, tant pour nous que pour notre famille. Du coup, j’y vois deux idées clés !
philippine@fmdb-assurance.fr
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