C’est là que la substitution partielle entre en jeu ? Oui. Dès le départ, l’opération avait été pensée avec cette souplesse. J’ai donc procédé à une substitution partielle en m’affectant ce lot à moi-même. Le prix a été fixé de manière cohérente, raisonnable et validée par toutes les parties prenantes. Il tenait compte du risque réel, de l’absence totale de visibilité et de l’impossibilité d’exploitation immédiate. Et les autres lots ? Tous les autres lots ont été vendus normalement. D’ailleurs, fait intéressant, la majorité a été acquise par un seul et même investisseur. Pour lui, l’opération était parfaitement lisible : un immeuble assaini, des lots visitables, aucun sujet « toxique » dans l’équation. Chacun y trouvait son intérêt. Que s’est-il passé ensuite avec le lot que tu avais conservé ? La situation humaine a évolué. La personne occupant le logement a été prise en charge par les services sociaux, relogée après un accompagnement adapté, et l’appartement a finalement été libéré. Lorsqu’on a ouvert la porte, l’état intérieur était, sans surprise, extrêmement dégradé. Mais ce n’était pas un problème : j’avais acheté ce lot précisément en intégrant ce niveau de dégradation.
Et la sortie finale de l’opération ? Après travaux et remise en état, l’appartement a été remis sur le marché. Et là, ironie assez parfaite : le même investisseur qui avait acheté les autres lots a fait une offre… au prix, dans la journée. Résultat : j’ai revendu ce lot environ cinq ans après l’opération initiale, dans de très bonnes conditions, avec une plus-value significative. Quel est, selon toi, l’enseignement principal de cette opération ? Il est assez simple. Un lot invendable à un instant T pour un marchand de biens peut devenir : – un amortisseur de risque pour l’opération globale, – un excellent actif patrimonial, – et, à terme, une source de création de valeur très saine. À condition d’avoir pensé la structure dès le départ, avec les bons outils juridiques, les bons partenaires et une lecture qui ne soit pas uniquement court-termiste.
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ISSUE 05
MDB MAG
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