RÉFLEXION MDB
L'ÉVOLUTION D'UN MÉTIER SOUS PRESSION
Il y a, dans le métier de marchand de biens, un certain nombre de leviers parfaitement légaux, parfaitement normaux, mais étonnamment peu utilisés. Non pas parce qu’ils seraient complexes ou risqués en soi, mais parce qu’ils supposent de sortir d’une lecture trop linéaire des opérations, et d’accepter de raisonner à la fois comme opérateur, comme stratège… et comme gestionnaire de patrimoine.
LA SUBSTITUTION PARTIELLE FAIT CLAIREMENT PARTIE DE CES LEVIERS.
Quand on parle de substitution, beaucoup pensent immédiatement à une mécanique grossière, voire à une entourloupe juridique. C’est une erreur. La substitution partielle, lorsqu’elle est pensée dès l’origine – ou même intégrée intelligemment en cours d’opération – est un outil de structuration extrêmement fin, à condition d’être manié avec méthode, cohérence économique et transparence. Concrètement, la logique est la suivante : dès le montage de l’opération, il est tout à fait possible de fixer des prix différenciés par lots, alors même que ces lots n’existent pas encore juridiquement à l’instant T. Cette approche permet plusieurs choses fondamentales.
D’abord, elle permet d’y voir clair. Une opération découpée, analysée lot par lot, avec des prix individualisés, est une opération que l’on maîtrise réellement. On ne raisonne plus en bloc, mais en sous-ensembles économiques cohérents. C’est déjà, en soi, une première forme de sécurisation.
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ISSUE 05
MDB MAG
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