RÉFLEXION MDB
Ensuite, et c’est là que le sujet devient particulièrement intéressant, cette structuration permet de sortir une partie de l’immeuble sans la faire passer en stock. Autrement dit, certains lots peuvent être cédés à un tiers – un investisseur, un partenaire, voire une structure patrimoniale – sans que l’intégralité de l’opération ne transite par le stock du marchand de biens. Dans certains cas, cela permet même de valoriser légèrement un lot, notamment lorsqu’il est attractif pour un investisseur en direct, tout
Là où la substitution partielle devient réellement puissante, c’est dans la gestion des lots dits « complexes » ou « inconfortables » : logements occupés, lots loués, biens temporairement invendables dans de bonnes conditions de marché, voire situations plus dégradées. Dans ces cas-là, se substituer partiellement à soi-même, via une SCI ou à titre personnel, peut être une excellente stratégie. Pourquoi ? Parce qu’un lot difficile à vendre en tant que marchand de biens peut, en revanche, devenir un excellent actif patrimonial, avec une rentabilité locative solide et une perspective de valorisation à moyen ou long terme. La différence avec une revente à soi- même « classique » est majeure. La revente à soi-même déclenche, dans la pratique, presque systématiquement un contrôle fiscal.
en conservant une logique économique parfaitement
défendable. Le tout, encore une fois, à condition de rester raisonnable. Il ne s’agit évidemment pas de prendre l’administration fiscale pour ce qu’elle n’est pas. La cohérence des prix reste la clé de voûte du dispositif.
Ce n’est pas une opinion, c’est un constat de terrain. La substitution partielle, elle, lorsqu’elle est prévue et structurée en amont, évite précisément cet écueil, car elle s’inscrit dans la logique initiale de l’opération et non dans une requalification a posteriori.
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ISSUE 05
MDB MAG
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