מידע העיר

עו"ד רינת ברק מתמחה בדיני משפחה,

צוואות, ירושות, תאונות דרכים תאונות עבודה ויפוי כוח מתמשך

הטור המשפטי

Rinatbarak . law @ gmail . com | 04-6060902 | 04-6308080

מהי עסקת "גב אל גב"?

לזה. כשאין מרווח נשימה, אין אפשרות להתמודד עם שינויים, ועיכוב של ימים ספורים עלול לעלות לכם ביוקר. בנוסף לכל זה, אנשים רבים לא לו־ קחים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקה. מעבר למחיר הדירה עצמה, ישנם מיסים, שכר טרחה, הובלה, שי־ פוצים וגם צורך בדיור זמני. כאשר כל הכסף הוא לטובת התשלום הבא, הוצאה בלתי צפויה עלולה ליצור מחסור מיידי בנזילות. טעות משמעותית נוספת היא היעדר תכנון משפטי כולל. אנשים חותמים על הסכם מכר אחד ולאחר מכן על הסכם רכישה אחר, מבלי לבדוק את שני ההסכמים יחד כמקשה אחת. בעסקת גב אל גב, שני ההסכמים חייבים לחפוף ו"לדבר זה עם זה". אחרת נוצר פער מסוכן בין ההתחייבויות לזכויות. לכן, לפני כניסה לעסקת גב אל גב, חשוב לעצור ולשאול לא רק כמה כסף ייכנס, אלא מתי הוא ייכנס ומה קורה אם הוא מתעכב. יש לבנות לוחות תש־ לומים ריאליים, להימנע מהתחייבויות צפופות מדי, לוודא שיש מרווחי ביטחון ולבחון גם תרחישים פחות אופטימיים. תכנון נכון לא נועד לפגוע בעסקה, אלא להגן עליה. לסיכום, עסקת גב אל גב היא מהלך נפוץ ולגיטימי, אבל כזה שדורש זהירות, דיוק וראייה רחבה. טעויות בעסקאות נדל"ן לא תמיד דרמטיות ברגע החתימה, אבל הן מתגלות ברגע שהכסף מתעכב, הלחץ עולה והסיכון הופך מוחשי. מי שמתכנן מראש, מבין את התלות בין העסקאות ומקפיד על מרווחי זמן סבירים, יכול לעבור את המעבר מדירה לדירה בצורה רגועה וב־ טוחה הרבה יותר. ושיהיה בשעה טובה! שבת שלום.

את עצמו מחויב לשלם סכום שעדיין לא נכנס לחשבונו. מבחינה משפטית, הסיבה לעיכוב כמעט ולא רלוונטית. אי תשלום במועד עלול להיחשב כהפרת הסכם מול מוכר הדירה החדשה, גם אם העיכוב לא בא־ שמת הרוכש. הפרה כזו עשויה לגרור קנסות, ריביות, ולפעמים אפילו ביטול עסקה ותביעות משפטיות. לכן אחד הכללים החשובים ביותר בעסקת גב אל גב הוא ליצור מרווח זמן ברור בין מועדי התשלומים. צריך להקפיד שכל מועד של תשלום למו־ כר הדירה החדשה יהיה מאוחר יותר ממועד קבלת הכסף מהקונה של הדירה הישנה, ובפער כזה שמאפשר גמישות והתמודדות עם עיכובים בלתי צפויים. המרווח הזה הוא רשת הביטחון של הע־ סקה שלכם. בלעדיו, גם עסקה שנראית מצוינת על הנייר עלולה להפוך למקור לחץ מתמשך. חשוב מאוד לזכור, שאסור להסתמך על הבטחות בעל פה והנחה ש"נסתדר אם יהיה עיכוב". בכל עסקת מקרק־ עין, חייב שיהיה הסכם בכתב, והבנות כלליות ודברים שמבטיחים בעל פה הם טעויות נפוצות שאנשים מגלים מאוחר מדי. טעות נוספת היא חוסר בדיקה של היכולת האמיתית של הקונה לעמוד בלוחות הזמנים. לא כל קונה שמצהיר שיש לו משכנתא מאושרת אכן מחזיק בכסף זמין. לפעמים הקונה עצמו תלוי במכירת נכס אחר או בשרשרת של עס־ קאות, וכאשר אחת החוליות נחלשת - כל המערכת נפגעת. גם התחייבות ללוחות זמנים צפופים מדי חוזרת על עצמה בהרבה הסכמים. הרצון "לסגור הכול מהר" מוביל לקבי־ עת מועדים חופפים או קרובים מדי זה

מכירת דירה ורכישת דירה אחרת הן חלק טבעי ממעבר בין שלבי החיים - משפחה שמתרחבת או רצון לשפר תנאי מגורים. לכאורה, מדובר במהלך הגיוני וברור, אבל בפועל, דווקא בעסקאות מהסוג הזה טמון אחד הסיכונים המש־ עסקת מעותיים ביותר בשוק הנדל"ן - גב אל גב. מדובר במצב שבו אדם מתחייב בע־ סקה אחת תוך הסתמכות על ביצוע של עסקה אחרת. בהקשר של מקרק־ עין, הכוונה בדרך כלל למצב שבו אדם מוכר דירה שבבעלותו ובסמיכות לכך רוכש דירה אחרת, כאשר כספי התמו־ רה מהמכירה מיועדים לממן את רכישת הדירה החדשה. במקרים רבים אין מש־ כנתא על הדירה הנמכרת, וההנחה היא שהתשלומים שיתקבלו מהקונה "יתגל־ גלו" באופן טבעי כתשלום למוכר על הדירה החדשה. כאן בדיוק מתחיל הסיכון. כשהמכירה והרכישה מתבצעות כמעט במקביל, נוצר מצב של תלות מוחלטת בין שתי העסקאות. היכולת של הרוכש לעמוד בהתחייבויות שלו כלפי מוכר הדירה החדשה תלויה לא רק בהסכם שחתם, אלא גם בהתנהלות של הקונה של הדי־ רה הישנה. עיכוב קטן בצד אחד עלול להפוך לבעיה גדולה בצד השני. הנקודה הקריטית בעסקאות גב אל גב היא לוח התשלומים. במצב אידיאלי, כל תשלום שמשולם עבור הדירה הנרכשת אמור להיות מבוסס על תשלום שכבר התקבל מהמכירה של הדירה הישנה. אבל במציאות, תשלומים יכולים לה־ תעכב בגלל עיכוב באישור משכנתא, תקלה ברישום, בעיה בנקאית או גורם טכני שלא בשליטתם. וכשאין מרווח זמן בין מועד קבלת הכסף לבין מועד התשלום למוכר, הרוכש עלול למצוא

Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online