En el caso de las ciudades mexica- nas sabemos que la facilidad y rapidez para tramitar permisos ha sido clave para reducir los costos de producción de vivienda a través de las economías de escala (González Ochoa, 2022; Duren, 2018). Estas facilidades otorgadas a los desarrolladores de vivienda han formado parte de las políticas impulsadas desde los organismos internacionales. Por con- siguiente, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), como organismo ejecutor de la política de vivienda, los integró como parte de los acuerdos con empresas cons- tructoras destinados a impulsar la oferta de vivienda (González Arreola, 2006). Si bien este estudio no se enfoca en el efecto directo que tienen las normas urbanas en el precio de la vivienda, sí nos interesa explorar cómo estas han evolucionado en los últimos 22 años. De manera preliminar, inferimos que los marcos regulatorios varían entre muni- cipios, que existen diferentes niveles de involucramiento de la iniciativa privada en su elaboración y que su aplicación está sujeta a la discrecionalidad del personal que labora en las instancias municipa- les. En conjunto, la alta variabilidad en la aplicación de la norma genera diferentes niveles de incertidumbre en la inversión, y es esta incertidumbre la que inhibe la producción de la vivienda de menor costo. La producción de vivienda y el marco regulatorio en Ciudad Juárez, Hermosillo y Tijuana Ciudad Juárez (Chihuahua), Hermosillo (Sonora) y Tijuana (Baja California) son municipios con un acelerado crecimiento demográfico asociado a la dinámica econó- mica de cada ciudad. En los casos de Ciudad Juárez y Tijuana, su dinamismo proviene de ser un punto de atracción para la indus- tria maquiladora de exportación, mientras que Hermosillo es un núcleo agroindustrial en el norte de México. Estas condiciones favorecen un crecimiento demográfico por arriba del promedio nacional (Tabla 1) y promueven altos índices de empleo asala- riado con acceso a financiamiento para la vivienda. Estas características convierten a
dichas ciudades en polos de atracción para la producción de vivienda (González Ochoa, 2022; Monkkonen, 2011). En la Tabla 1 ilustramos el impacto del acceso al financiamiento en el par- que habitacional de estas tres ciudades en las primeras dos décadas del siglo XXI. Utilizamos las variables de números de créditos otorgados en cada municipio para vivienda nueva, con el objetivo de apro- ximarnos al número de viviendas nuevas construidas por empresas desarrollado- ras, y la disponibilidad de servicios en la vivienda como una aproximación al nivel de informalidad en el crecimiento urbano. Los datos muestran que Ciudad Juárez y Tijuana cuentan con una mayor pro- porción de vivienda financiada, con 53 y 43% del total de la vivienda registrada en 2020, respectivamente. Para Hermosillo, la proporción es de 19%. Los altos porcen- tajes de vivienda financiada en estas tres ciudades, aunados a los altos índices de cobertura de servicios, permiten visualizar la importancia de la vivienda producida a través de empresas privadas como motor de su crecimiento urbano. En conjunto, estos datos concuerdan con Monkkonen (2011), quien habla de una transición de un patrón de creci- miento informal a uno de crecimiento predominantemente formal incentivado por la disponibilidad de hipotecas subven- cionadas. Esta transición también signi- ficó una mayor presión en los gobiernos municipales y estatales para responder con obras de infraestructura y procesa- miento de trámites.
En el caso de las ciudades mexicanas sabemos que la facilidad y rapidez para tramitar permisos ha sido clave para reducir
los costos de producción de
vivienda a través de las economías de escala.
100 Vivienda Infonavit • JUNIO 2022
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