Tabla 1. Indicadores de dinámica poblacional y crecimiento de la vivienda producida de manera especulativa para Tijuana, Ciudad Juárez y Hermosillo
Variables
Tijuana
Juárez
Hermosillo
Nacional
Número de viviendas 2020*
581 616
501 556
308 417
35 219 141
Número de créditos para vivienda nueva 2000-2020** Viviendas nuevas financiadas respecto al total de viviendas en 2020 Proporción de créditos con respecto al total nacional Viviendas con servicios de agua, luz, dre- naje 2020*
251 971
266 530
58 237
10 706 350
43%
53%
19%
30%
2.35%
2.49%
0.54%
100%
98%
99%
98%
93%
Población 2020*
1 922 523
1 512 450
936 263
126 014 024
Proporción de población respecto al total nacional Tasa de crecimiento poblacional 2010-2020
1.53%
1.20%
0.74%
100%
2.09%
1.27%
1.77%
1.15%
Fuente: Elaboración propia con base en el *Censo de Población y Vivienda Inegi 2020; y en el **Sistema Nacional de Indicadores de Vivienda.
Al final de la década de los noventa, los municipios de estudio enfrentaron estas nuevas necesidades de regu- lación con capacidades similares. Los tres contaban con Institutos Municipales de Planeación (Implan) 2 y tenían su propio Plan de Desarrollo Urbano de centro de pobla- ción (PDU). 3 De manera complementaria, los munici- pios también contaban con sus respectivos reglamentos de edificación, de fraccionamientos, de condominios,
crecimiento hacia zonas más adecuadas (Gobierno de Hermosillo, 2000). Para los municipios de Tijuana y Ciudad Juárez, la temporalidad de los documentos se alinea con los cam- bios en la administración federal. De tal manera que los ajustes en los PDU, publicados ambos en 1995 y 2003, replican la política que propició el auge en la produc- ción de vivienda. Por ejemplo, en Tijuana, el PDU 2003, además de coincidir con una ampliación de la reserva territorial y ajustes a las densidades permitidas, añade el requisito de los estudios de impacto urbano. 4 Por su parte, el PDU 2003 de Ciudad Juárez enfatiza la creación de un inventario de reservas territoriales y un incremento en las densidades permitidas (Instituto Municipal de Investigación y Planeación de Ciudad Juárez [IMIP], 2003). De esta estrategia surgen diver- sos programas parciales que prevén un marco regulato- rio para el crecimiento de vivienda formal. Los progra- mas de El Barreal y Oriente San Isidro, Ciudad Juárez Ojitos, Zona Oriente Zaragoza, Zona Sur y Lote Bravo y El Mezquital, fueron elaborados por el IMIP de Ciudad Juárez y publicados por el municipio entre 2002 y 2003. Con base en las entrevistas y los registros de los progra- mas, los planes fueron elaborados en coordinación con las empresas privadas conforme se liberaron las reservas territoriales en la periferia de la ciudad. Tanto en Tijuana como en Ciudad Juárez, algunos de estos programas parciales fueron financiados y elabora- dos por desarrolladores de vivienda. En Ciudad Juárez, el Plan Parcial de Desarrollo Urbano San Jerónimo 2005 fue elaborado a solicitud de la Corporación Inmobiliaria San Jerónimo, S. de R.L. de C.V.; mientras que el Programa
entre otros. Para González Ochoa (2022b), todos estos documentos se vuelven rele- vantes en el reto de la producción de la vivienda de interés social, ya que defi- nen los límites ante las estrategias de reducción de costos que emplean las empresas. En el análisis de dichos documen- tos nos enfocaremos en dos aspectos: 1) los aspectos que llevan a cambios en la regulación en materia de zonificación, y 2) los diferentes niveles de flexibilidad que permite la normativa. Al analizar la temporalidad y evolución
de estos documentos, las fechas de publicación muestran que los municipios han ajustado los PDU con base en los cambios en la política pública fede- ral o cuando cambian las condiciones de desarrollo urbano que dieron origen al documento. Por ejemplo, el programa de Hermosillo se modificó en cada cam- bio de administración municipal en 1994, 1997, 2000, 2003 y 2007. En cada actualización, el municipio ajustó las reservas para el crecimiento urbano, las densidades habitacionales y los usos del suelo con el fin de dirigir el
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