incremento excesivo de la plusvalía, que ha ocasionado que estas viviendas medias y residenciales ronden entre los 2 y 3.5 millones de pesos (Gaytán, 2022), una cantidad que puede resultar accesible solo a través de un crédito institucional o bancario. Derivado de los datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) a diciembre de 2021, se cuan- tificó la inversión ejercida en programas de vivienda del sector público para dicho año, siendo un total de 9 590 909 793.71 pesos. Es posible identificar los orga- nismos que gestionaron los créditos: el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) encabeza el número de créditos, con 52.71%; seguido por 44.84% de diversas entidades integrantes del sistema financiero mexicano, y en menor medida por créditos del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), Banjercito y Hábitat México, con 2.43%, 0.02% y 0.002%, respectivamente. En cuanto a la distribución de estos financiamientos por sexo, se identifica que, del total, 39.46% fue ejercido por mujeres y 60.54% por hombres. Al momento de sumar la información perteneciente a los grupos de edad y el tipo de vivienda se identifican algunas diferencias. Antes de ello es importante definir las consideraciones para categorizar a la vivienda en el análisis realizado por el instituto. Se considera el valor de la vivienda en la Unidad de Medida y Actualización (UMA), por lo que la vivienda económica es aquella con un valor de hasta 118 UMA; popular , aquella mayor a 118 y hasta 200 UMA; tradicional , mayor a 200 y hasta 350 UMA; media , mayor a 350 y hasta 750 UMA; residencial , mayor a 750 y hasta 1 500 UMA; residencial plus , mayor a 1 500 UMA. Los hombres y mujeres tuvieron comportamientos similares según el grupo etario al que pertenecen. El grupo de edad de menores de 29 años accedió en mayor medida al financiamiento de vivienda popular y tradi- cional. Los hombres y mujeres de 30 a 59 años obtuvie- ron un mayor número de financiamientos para vivienda media y residencial. Por último, las personas de 60 años o más accedieron en su mayoría a la vivienda residencial y residencial plus. Estos datos reflejan que las familias jóvenes acceden con mayor facilidad a viviendas tradicionales y popula- res, mientras que las familias más consolidadas acceden a niveles medios y residenciales. Asimismo, es evidente que el mercado inmobiliario requiere que al menos dos personas tengan que adquirir un crédito hipotecario para acceder a la oferta de viviendas disponibles en la ciudad. Sin embargo, las mensualidades pueden ser de hasta 15 000 pesos por 20 años, por lo que solo aquellos que ganan sueldos mayores al mínimo pueden acceder a ellas; y en caso de no poder pagar, optan por el abandono o
el traspaso. Ello nos remite a la problemática mencionada en un inicio, sobre el financiamiento y mantenimiento del pago que resulta insostenible para las familias. Esto permite visualizar la importancia del Infonavit y de las entidades financieras en el otorgamiento de financiamientos a la vivienda para la población econó- micamente activa, siendo estos los sujetos de crédito. Si bien las viviendas cuentan con altos niveles de presencia de servicios básicos, es importante sopesar las condi- ciones urbanas que afectan directamente la calidad de vida de los usuarios, por ejemplo, la accesibilidad al tra- bajo, escuelas, recreación y servicios urbanos diversos. Por ello, el IMIP, como otros de su especie, se encarga de recomendar la ubicación de los nuevos desarrollos, tomando en cuenta una amplia visión en el entendi- miento de la vivienda. La vivienda es el uso de suelo que prevalece en las ciudades, por arriba de 60% del total. Si bien los institutos de planeación tienen la facultad de generar instrumen- tos que permitan regular los usos de suelo en cuanto a su ubicación, compatibilidad y dosificación, el desarrollo y construcción de la vivienda depende del sector privado y del mercado. Por lo tanto, los instrumentos han tenido que ser modificados y adaptados según las necesidades que el modelo de vivienda descrito ha establecido desde hace varias décadas. Además, dentro de las facultades que se les confiere a los institutos en la ley, únicamente se les permite dar opiniones técnicas sobre la factibilidad de construcción. En un análisis del IMIP realizado entre 2021 y lo que va del presente año, se tiene que las autoridades compe- tentes para aprobar y controlar el desarrollo urbano en la ciudad solicitan al instituto, en promedio, entre cinco y seis opiniones mensuales sobre los futuros conjuntos y fraccionamientos habitacionales, enajenaciones y modi- ficaciones menores al plan con destino habitacional. En 2021, el IMIP emitió 124 oficios al respecto, y hasta abril de 2022 se han emitido 44. Sin embargo, la realidad es que, aunque el oficio manifieste una opinión negativa, los intereses particulares y políticos ejercen una fuerte presión, por lo que su autorización y regulación final queda fuera del ámbito de los institutos. Este es el mayor reto de los institutos respecto del tema de vivienda: lograr el equilibrio entre lo que se tiene plasmado a futuro en instrumentos como la carta urbana o los planes de desarrollo y las necesidades que el mercado inmobiliario tiene respecto del suelo urbano. El problema no radica en la modificación de los instrumen- tos, los cuales deben ser reevaluados periódicamente, sino en las implicaciones que tienen los cambios sobre el territorio y la sociedad. Todos los cambios afectan la manera en que las familias se relacionan con la vivienda que tienen a su disposición para lograr, o no, su bienestar integral. El elemento habitacional influye de manera
96 Vivienda Infonavit • JUNIO 2022
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