MDB MAG n°2

Nouveau mois, nouveau numéro ! Le MDB MAG n°2 met à l’honneur ceux qui font bouger le métier : Les RPZ sur le terrain : mentors de la formation Élite, Les jeunes talents qui se lancent, Et des analyses claires sur les enjeux du moment. Un magazine pour apprendre, réfléchir et s’inspirer — 100% dédié aux marchands de biens d’aujourd’hui.

MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS

LES « VILAINS MAIRES BÂTISSEURS » (OU COMMENT LA POLITIQUE EST EN TRAIN DE TRANSFORMER LE TERRAIN DE JEU DES MDB) RÉFLEXION MDB

PORTRAIT DU MOIS PIERRE DAGEST, MDB ET RPZ DANS LES LANDES

ÉVÉNEMENT FMDB RENDEZ-VOUS AU RENT LES 5 ET 6 NOVEMBRE

ACTU FMDB LES ASSURANCES DÉDIÉES AUX MARCHANDS DE BIENS

MDB Mag LE MAGAZINE DES MARCHANDS DE BIENS

EDITEUR - REDACTRICE EN CHEF FMDB COM EMELINE WEISS

FMDB COM PUBLICITÉ

ADMINISTRATION & ABONNEMENTS FMDB COM

SECRÉTAIRE DE REDACTION ET MISE EN PAGE

EMELINE WEISS

RÉDACTION

EMELINE WEISS FMDB COM

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Retrouvez MDB MAG en accès libre sur l’application CIRCLE FMDB, l‘espace Membre FREEMIUM. WWW.FMDB.FR MDB MAG Toute reproduction des textes et photos, même partielle, est interdite sans l’autorisation de l’éditeur.

INDEX

01 EDITO

06 ACTU FMDB

Un mot d’ouverture pour lancer ce deuxième numéro : une rentrée placée sous le signe du mouvement, de la transmission et du rayonnement FMDB France.

Chaque mois, un pôle de la FMDB met en avant une actualité, une action ou un conseil clé. Des informations concrètes, issues du terrain, pour accompagner vos projets pas à pas.

02 RÉFLEXION MDB

AGENDA

La parole d’un leader. À travers ses newsletters, Éric Weiss décrypte les tendances, les enjeux et les signaux faibles du marché. Une réflexion engagée pour guider les MDB vers plus de clarté, de stratégie et d’audace.

Les dates à retenir, les événements à venir et les temps forts de la communauté : tout ce

qu’il faut savoir pour vivre pleinement la vie FMDB.

03 PORTRAIT DU MOIS

ECHO DU TERRAIN 08

Un focus sur celles et ceux qui incarnent l’esprit FMDB : engagement, exigence et vision. Ce mois-ci, découvrez le parcours inspirant de Pierre DAGEST, MDB et RPZ dans les Landes.

Plongez au cœur du réel avec nos vidéos et podcasts : reportages terrain, témoignages audio, et immersions exclusives au plus près des acteurs du métier. À voir, à écouter, à vivre : la FMDB en action.

04 REGARDS CROISÉS

09 WEBINAIRES

Deux points de vue, deux expériences, un même sujet : retour sur les premiers pas dans le métier de marchand de biens, vus par des profils différents.

Chaque mois, la FMDB propose des webinaires pour approfondir les thématiques clés du métier : fiscalité, montage, financement, stratégie… Des rendez-vous en ligne, ouverts à tous ou réservés aux membres selon les sessions.

05 THÉO : 1 AN POUR DEVENIR MDB 10 CONTACT

L’audace de se lancer. Le témoignage d’un parcours en immersion, entre apprentissage, accompagnement et premières réussites.

Un espace pour garder le lien : comment nous écrire, partager vos idées ou proposer vos contributions pour les prochains numéros.

EDITO

Chères lectrices, chers lecteurs,

Déjà le deuxième numéro de MDB Mag, et toujours cette même envie : valoriser ceux qui font vivre le métier de marchand de biens au quotidien. Ce mois-ci, nous mettons à l’honneur la transmission et le terrain, ces deux piliers qui fondent l’esprit FMDB. D’un côté, nos RPZ — Représentants Pédagogiques de Zone — incarnent le lien humain et l’exigence locale. Véritables relais sur le terrain, ils participent à tisser ce réseau d’entraide et de professionnalisation que nous construisons, pas à pas, à travers la France. De l’autre, des profils inspirants comme Théo, engagé dans un parcours “1 an pour devenir MDB”, rappellent que la réussite se forge dans l’apprentissage, la persévérance et la passion. Enfin, ce mois de novembre marquera aussi la présence de la FMDB au salon RENT, grand rendez-vous de l’innovation immobilière. Une nouvelle étape pour faire rayonner notre écosystème et affirmer la place du marchand de biens comme acteur central du marché. Plus que jamais, MDB Mag continue de raconter l’histoire d’une communauté en mouvement : celle d’hommes et de femmes qui avancent ensemble, partagent leurs savoirs et redéfinissent les contours d’un métier en pleine mutation. Merci à tous ceux qui contribuent à cette aventure collective. Et surtout, merci à vous, lectrices et lecteurs, pour votre fidélité et votre engagement.

Bonne lecture,

EDITEUR - REDACTEUR EN CHEF, EMELINE WEISS Team Fmdb France

ISSUE 02

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LES « VILAINS MAIRES BÂTISSEURS »

(OU COMMENT LA POLITIQUE EST EN TRAIN DE TRANSFORMER LE TERRAIN DE JEU DES MDB)

Chers membres, chers lecteurs, les municipales arrivent… et avec elles le lot de micro blocages habituels. Mais cette fois, cela va être un vrai sujet. C’est pourquoi je vous en parle aujourd’hui.

On les appelle parfois avec ironie les « vilains maires bâtisseurs ».

Ceux qui, malgré la ZAN, les élections qui approchent et les débats de comptoir sur “le béton qui gagne du terrain”, osent encore… autoriser.

Oui, autoriser. Ce simple mot qui, à l’approche d’un scrutin, devient un acte politique risqué.

Alors ma newsletter de la semaine est à la fois une ode à ceux-là, un message aux « autres » et une lecture de ce qui, de mon regard, il convient de faire dès maintenant.

ERIC WEISS, PRÉSIDENT FMDB FRANCE

ISSUE 02

MDB MAG

La Zéro Artificialisation Nette (ZAN)

Petit rappel : la ZAN, mode d’emploi express

La Zéro Artificialisation Nette (ZAN) , issue de la loi Climat & Résilience, fixe un cap ambitieux : d’ici quelques décennies (c’est plus flou et sera plus flou que cela ne semble), plus aucun mètre carré de sol ne devra être artificialisé net. En théorie, c’est beau. Cela fixe un cap. En pratique, c’est un casse-tête monumental pour les élus locaux. Car pendant qu’on leur demande de construire plus de logements, on leur retire le droit d’utiliser le foncier. En 2023, la France a artificialisé 19 263 hectares de sols naturels, agricoles et forestiers — son plus bas niveau depuis 15 ans. Mais la population continue de croître dans certaines régions, les prix y flambent, et le besoin de logements « modernes, refaits, isolés » ne cesse d’augmenter alors que l’offre se restreint. Autrement dit : on demande aux maires de faire plus… avec moins. Un peu comme demander à un marchand de biens de faire une plus-value sur une maison sans foncier détachable. Cela peut se faire, mais ce n’est franchement pas facile. Quand on additionne à cela le fait que les électeurs veulent l’écologie en réduisant les emprises au sol et le nombre de terrains constructibles, surtout, bizarrement, quand c’est à côté de chez eux… Passez-moi l’expression mais il va falloir une sacrée paire aux candidats pour aller dans le sens de la réduction de la crise du logement (du moins sur ce volet-ci). La conséquence depuis quelques mois pour nos écosystèmes ? Les blocages formels ou informels, plus loufoques les uns que les autres, se multiplient. Mais on va réagir ! Il le faut !!!

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De notre côté, sur le terrain, la situation est claire : jamais nos DP (déclarations préalables de détachement de parcelles) n’ont rencontré autant d’obstructions. Quant aux Permis d’Aménager (PA) , c’est encore pire : suspensions et lenteurs d’instruction, jusqu’au sursis à statuer, demandes de pièces complémentaires absurdes, interprétations fantaisistes du PLU, courriers ou réponses orales sans fondement juridique… Acheter une maison pour en détacher le terrain, ce grand classique du MDB, devient un dialogue sans fin. Et pas toujours un dialogue constructif. À la rencontre FMDB de Bordeaux , plusieurs membres ont encore témoigné de ce durcissement : des dossiers conformes au PLU, parfois même encouragés par les services techniques, bloqués pour des “raisons d’opportunité politique”. Une forme de prudence électorale qui frôle parfois la paralysie.

UNE TENDANCE NATIONALE QUI SE CONFIRME Et les chiffres parlent d’eux- mêmes : Le segment des maisons individuelles , cœur du métier de détachement pour beaucoup de MDB, s’effondre : – 32 % par rapport à 2022. 2023 a même marqué un record de bas niveau : moins de 90 000 projets de maisons neuves autorisés, du jamais-vu depuis 30 ans. Résultat : les opérations “simples”, celles qui donnaient de la respiration au marché local, deviennent rares. Et dans le même temps, les prix du foncier constructible ont doublé dans certaines zones tendues en cinq ans.

“SUR LE TERRAIN DES MDB, LE DIALOGUE DEVIENT UN MARATHON”

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“LE LOGEMENT, C’EST D’ABORD UNE QUESTION DE BON SENS COLLECTIF, PAS UN COMBAT IDÉOLOGIQUE.” RESPECT AUX MAIRES “SACRIFICIELS” Parce qu’il faut du courage — et un peu d’abnégation — pour être un maire bâtisseur aujourd’hui. Chaque permis signé devient une grenade politique dégoupillée. Mais sans eux, rien n’avance. Ce sont ces élus qui, malgré la pression électorale, acceptent encore de signer les DP, de faire évoluer les PLU, de défendre les projets raisonnés. Ce sont eux qui alimentent le marché local, qui rendent possibles les opérations maîtrisées, et qui, paradoxalement, contribuent à l’objectif ZAN : car densifier les zones déjà urbanisées, c’est précisément ce que la loi veut encourager. Alors oui, respect à ceux qui osent. Et tristesse de voir que trop souvent, les petites politiques locales tiennent le jeu au détriment de l’intérêt collectif.

LE PARADOXE : TOUT LE MONDE VEUT LOGER SES ENFANTS… MAIS AILLEURS C’est là que le paradoxe atteint des sommets. Tout le monde trouve normal que ses enfants puissent bâtir leur cocon douillet, mais plutôt dans la commune voisine, parce que chez soi, “ça dénature le paysage”. Les maires écologistes révisent leurs PLU « à la baisse », restreignant les zones constructibles même là où la démographie explose. Pendant ce temps, au café du coin, on déplore la flambée des prix des terrains et la difficulté de se loger. Amusant non ? Et tout le monde, même les plus verts, veut bien prendre le vélo… tant que le logement reste accessible. C’est humain. Et c’est précisément ce que beaucoup semblent avoir oublié : le logement, c’est d’abord une question de bon sens collectif, pas un combat idéologique.

“RESPECT À CEUX QUI OSENT.”

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CÔTÉ FMDB : ACCOMPAGNEMENT, VIGILANCE ET ACTION On ne se contente pas d’observer. À la FMDB, on a décidé d’agir. Accompagnement renforcé Nous aidons nos membres à faire respecter les textes : Recours gracieux sur les refus illégaux, Aide sur les dossiers bloqués abusivement, Suivi des communes aux pratiques douteuses. Soutien aux élus courageux Nous valorisons les maires qui continuent à délivrer des autorisations cohérentes avec leur PLU, et nous mettrons en avant ceux qui osent parler de densification douce sans craindre le mot “construction”. Veille terrain Nous recensons les communes fermées, les abus d’instruction, et nous participons à la concertation autant que nécessaire. Le but : que les lois soient appliquées avec intelligence, pas détournées pour “ne rien faire”. Les premiers résultats sont prometteurs : certains recours aboutissent, et plusieurs communes reviennent sur des refus jugés abusifs. On avance et je pense même que les instructeurs ayant eux-mêmes reçu parfois des injonctions contradictoires sont de notre côté.

ET MAINTENANT ? Bien sûr, c’est du business pour nous — assumons-le. Mais c’est aussi une cause collective : permettre aux Français de se loger autrement, de faire évoluer leurs territoires sans les dénaturer. Parce que la ZAN, sans discernement, devient vite une ZAR : Zéro Autorisation Raisonnée. Alors restons lucides, mais optimistes. Des affaires magnifiques existent encore, des communes facilitantes aussi. Et avec un peu d’organisation, un brin d’humour, du calme, de la technique et beaucoup de détermination, nous saurons les conduire ensemble, comme toujours. EN CONCLUSION La France a besoin de bâtisseurs, pas de bloqueurs. Et les maires qui jouent le jeu méritent notre respect. Entre immobilisme et bétonnage, il reste une voie : celle du bon sens paysan, du dialogue, et du courage tranquille. À la FMDB, on choisit ce camp-là. Parce que bâtir, ce n’est pas “bétonner” — c’est oser faire exister ce qui manque. Et ça, franchement… ça mérite bien un clin d’œil.

Eric Weiss, Président FMDB FRANCE

Equipe RPZ FMDB FORMATION Rencontre FMDB FRANCE à Bordeaux, le 10 Octobre 2025

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INTERVIEW DE PIERRE DAGEST, MARCHAND DE BIENS ET RÉFÉRENT PÉDAGOGIQUE DE ZONE (RPZ) POUR FMDB FORMATION.

PIERRE DAGEST PORTRAIT DU MOIS

Pierre Dagest ouvre le bal de notre série « Paroles de RPZ ». Référent Pédagogique de Zone pour la FMDB Formation dans les Landes, il conjugue le terrain et la transmission : transformer des contraintes d’urbanisme en projets utiles, sécuriser chaque étape, et partager sans langue de bois. Avec un esprit de rigueur, d’éthique et de bienveillance, il porte l’ambition d’une FMDB boussole commune pour les MDB du Sud-Ouest… et au- delà. Place à l’échange.

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Pierre, qu’est-ce qui te passionne le plus dans le métier, et ce qui te motive à évoluer ? J'adore transformer une contrainte d'urbanisme en projet unique. Reprendre un dossier en impasse et trouver des solutions pour réaliser une opération. Transformer un bien et en particulier un terrain en projet utile et réalisable : dessiner un plan de division, de la voirie, des lots ou des logements qui vont répondre à une demande globale (élus, acquéreurs, voisinage) et permettre l'accession au plus grand nombre. Réussir l'équilibre « urbanisme - finances - délais - commercialisation - usage», sécuriser chaque étape, créer de la valeur.

Montrer mes réalisations aux vendeurs et futurs acquéreurs. Ce qui me motive : apprendre, apprendre, apprendre...... Professionnaliser le métier et transmettre, permettre l'accès au logement au plus grand nombre! Ton rôle de RPZ FMDB dans les Landes : relais, guide, lien humain ? Les trois j'espère. Être le relais entre le terrain, les membres Élites et la FMDB. Être un guide bienveillant sur la pratique du métier. Être le lien humain pour créer une équipe qui soit reconnue sur les Landes auprès des notaires, géomètres et bureaux d’études, agents immobiliers, constructeurs, élus......

Concrètement : partager, rencontrer, soutenir, organiser des échanges locaux, porter une culture d’exigence et d’éthique. Que les membres de la FMDB soient incontournables sur le SUD-OUEST! Les défis principaux pour les MDB aujourd’hui, et comment la FMDB peut aider Quels MDB? Les vrais, ceux qui prennent des risques ou ceux qui diffusent.

“CE QUI ME MOTIVE : APPRENDRE, APPRENDRE, APPRENDRE.

PROFESSIONNALISER LE MÉTIER ET TRANSMETTRE, PERMETTRE L'ACCÈS AU

LOGEMENT AU PLUS GRAND NOMBRE!”

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Pour les vrais et les futurs marchands que nous accompagnons: - Le sourcing qualifié - La complexité réglementaire sans cesse remise en question( urbanisme, fiscalité, zones A, B1, B2, C) - L'incohérence entre les règlements et les souhaits des élus - L'exécution (viabilisation, travaux, phasage, commercialisation) qui demande une vraie rigueur. - Et tant d'autre paramètres qui exigent perpétuellement une remise en question et de la formation.

La FMDB qui connaît une évolution extraordinaire, aide par tous les outils aujourd'hui à notre disposition(modèles économiques prêts à l’emploi, retours d’expérience sans langue de bois, mise en relation avec partenaires fiables, formations ciblées, intervenants de haut niveau), et devient une boussole commune. Dans 5 ans : quelle évolution pour la FMDB et pour le métier ? Je souhaite une FMDB incontournable sur chaque territoire.

Avec des MDB locaux forts, un label de qualité reconnu par tous les professionnels de l'immobilier, les collectivités, les financeurs, les vendeurs, les acquéreurs. Côté métier : des opérations qualifiantes sur les quartiers, devenant des références d'aménagement, de densification, des montages sécurisés et transparents, et une image du MDB valorisée. Enfin, La valeur/état d’esprit que tu veux transmettre aux débutants ? Plutôt les valeurs et l'état d'esprit : partage, bienveillance, humilité, curiosité, rigueur, transparence.

“PARTAGE, BIENVEILLANCE, HUMILITÉ, CURIOSITÉ, RIGUEUR, TRANSPARENCE.”

CONTACT RPZ : PIERRE.DAGEST@FMDB.FR CONTACT FORMATION : FORMATION@FMDB.FR

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REGARDS CROISÉS

DEUX FRÈRES, UNE MÊME PASSION

RENCONTRE AVEC LIONEL ET BAPTISTE GUIVARCH MARCHANDS DE BIENS EXPÉRIMENTÉS ET RÉFÉRENTS PÉDAGOGIQUES DE ZONE POUR FMDB FORMATION

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“NOUS PARTAGEONS UNE VÉRITABLE SYNERGIE DE JUMEAUX.”

Pouvez-vous vous présenter en quelques mots ? Nous sommes tous deux issus de formations plutôt techniques et exigeantes : ingénieur central, IMT Atlantique, juriste et financier. Nos premiers pas dans l’immobilier se sont faits en tant qu’agents, d’abord dans l’immobilier de luxe, puis au sein d’un réseau de mandataires. C’est en évoluant vers la finance que nous avons découvert les opérations de marchands de biens — un univers à la croisée de nos compétences et de nos passions. Qu’est-ce qui vous a donné envie de devenir marchands de biens ? Ce qui nous anime avant tout, c’est le plaisir de créer et de faire revivre des logements.

Chaque projet est une aventure : comprendre les besoins, s’adapter à la psychologie du vendeur, à la dynamique de l’agent immobilier, à la logique du notaire… C’est un métier stratégique, humain et créatif à la fois. Vous formez un duo très complémentaire. Comment travaillez-vous ensemble ? Nous partageons une véritable synergie de jumeaux. Sur les rendez- vous clés — qu’il s’agisse de la rencontre avec un vendeur ou d’une négociation avec un notaire —, notre complémentarité est instinctive.

Nos rôles ne sont pas figés : chacun est capable de mener un projet de A à Z. Mais nous échangeons sans cesse, à chaque étape, pour enrichir nos décisions et affiner nos stratégies. C’est cette dynamique constante qui fait notre force. Vous avez accepté d’accompagner Théo, jeune apprenant de la formation Élite FMDB. Qu’est-ce qui vous a donné envie de vous lancer dans ce rôle de mentors ? Avant tout, le plaisir de transmettre . Nous avions envie de partager notre expérience et de contribuer à faire grandir un jeune motivé, avec un vrai potentiel.

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“CE QUI NOUS PLAÎT LE PLUS, C’EST DE VOIR LA MONTÉE EN COMPÉTENCE DE L’ÉLÈVE.”

Comment se passent les débuts avec Théo ? Quelle est votre première impression sur lui, sur sa

Sans hésiter, la persévérance et la résilience . Ce métier demande de la ténacité, parce qu’il y a toujours des imprévus : des négociations qui s’éternisent, des délais bancaires, des surprises dans les travaux… Ceux qui tiennent sur la durée sont ceux qui avancent malgré les obstacles. Si vous deviez résumer la formation Élite en quelques mots, comment la décririez-vous ? La formation Élite repose sur un double accompagnement.

C’est gratifiant de pouvoir accélérer la progression de quelqu’un qui a soif d’apprendre. Qu’est-ce qui vous plaît le plus dans la transmission ? Et qu’est- ce que cela vous apporte à vous, humainement ou professionnellement ? Ce qui nous plaît le plus, c’est de voir la montée en compétence de l’élève, semaine après semaine. Humainement, il y a une vraie satisfaction à l’aider à identifier ses points forts, à l’orienter vers ce dans quoi il est le plus performant. Professionnellement, cela nous pousse aussi à prendre du recul sur nos propres pratiques — à mieux expliquer, clarifier, structurer.

motivation, sa façon d’aborder le métier ?

Les débuts se passent très bien. Théo est un apprenant enthousiaste, impliqué et curieux — et selon nous, la curiosité est l’une des clés essentielles pour réussir dans ce métier. Il pose les bonnes questions, cherche à comprendre en profondeur, et ça, c’est déjà un excellent point de départ. Quelle qualité personnelle selon vous est indispensable pour réussir en tant que marchand de biens ?

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D’un côté, un socle théorique solide — plus de 40 heures de formation pour balayer l’ensemble des points clés du métier. Et de l’autre, un coaching

Le réseau est complet, performant et surtout bienveillant.

Quand la marge est trop faible, il devient impossible d’amortir les aléas : une baisse de prix imprévue, une crise de marché, un chantier qui dérape… Aujourd’hui, on insiste toujours sur l’importance d’une marge de sécurité solide avant de se lancer.

Les échanges entre membres créent une vraie dynamique d’entraide — ce qui en fait, à nos yeux, la formation la plus aboutie du marché. Quelle est la plus grande erreur que vous avez faite à vos débuts — et que vous essayez aujourd’hui d’éviter à vos élèves ?

terrain assuré par des marchands de biens expérimentés. Cette

dimension pratique permet d’éviter bien des erreurs et d’accélérer l’apprentissage. En quoi la formation Élite se distingue-t-elle selon vous des autres formations du marché ? Elle se démarque par son accompagnement local et humain. “LES ÉCHANGES ENTRE MEMBRES CRÉENT UNE VRAIE DYNAMIQUE D’ENTRAIDE — CE QUI EN FAIT, À NOS YEUX,

Probablement celle d’acheter avec une marge insuffisante.

LA FORMATION LA PLUS ABOUTIE DU MARCHÉ.”

CONTACT RPZ : BAPTISTE.GUIVARCH@FMDB.FR

CONTACT FORMATION : FORMATION@FMDB.FR

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THÉO : 1 AN POUR DEVENIR MDB @COLLAB : JÉRÉMY NABAIS

« À seulement 23 ans, Théo s’est lancé un défi : devenir marchand de biens en un an. »

Accompagné par les frères Guivarch, marchands de biens expérimentés, il suit aujourd’hui la formation Élite de la FMDB — le parcours Premium imaginé pour accélérer la montée en compétence et le passage à l’action. Chaque mois, Théo partage son évolution, ses découvertes, ses doutes et ses victoires. ---

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Théo, où en es-tu aujourd’hui dans ta formation et ton parcours ? Pour donner le contexte, j’ai terminé mes études en juillet dernier, diplômé d’un master à l’ESPI de Nantes, spécialisé dans la promotion immobilière. Depuis septembre, je me consacre pleinement à mon nouveau métier de marchand de

Quelle a été ta plus grande découverte ou ton principal apprentissage ce mois-ci ? Qu’est-ce qui t’a le plus challengé ? En ce moment, je multiplie les visites, les études de faisabilité et les calculs pour comprendre concrètement comment fonctionne une opération. Mon objectif, c’est de savoir comment dégager une marge tout en limitant les risques. Et franchement, c’est loin d’être aussi simple que ce qu’on voit sur Instagram. Il y a énormément de paramètres à prendre en compte : les coûts réels de l’opération, le marché local — dans mon cas, Angers —, mais aussi toute la partie réglementaire avec l’urbanisme, les délais, etc. Le but, c’est d’avoir une vision globale et de tout anticiper pour réduire au maximum le risque. Ce que je préfère dans cette phase, c’est la recherche de la pépite.

J’adore analyser un bien, me demander comment je pourrais créer de la valeur là où d’autres n’en voient pas. En ce moment, je fais beaucoup de sourcing, de visites et d’études de projets. C’est extrêmement formateur, parce qu’on apprend en faisant. On a littéralement les mains dans la machine. Ma plus grande découverte, ce mois-ci, ça a été la question de la stratégie. Quand on débute, ce n’est pas évident de savoir par où commencer. Rénovation, division parcellaire, division de bâti… Il y a beaucoup d’options, et le plus important, c’est de ne pas s’éparpiller. Mieux vaut se concentrer sur une seule stratégie au départ. Pour ma part, j’ai choisi la division parcellaire. C’est une méthode plus simple que la rénovation : rapide, moins risquée, avec peu de contraintes d’urbanisme.

biens, accompagné par la formation Élite de la FMDB.

Comme je débute, je me forme principalement grâce aux cours en e-learning. Ils me permettent de comprendre en profondeur le métier, le marché, ses difficultés et ses enjeux. Ce que j’apprécie, c’est de profiter directement de l’expérience de marchands de biens aguerris : leurs erreurs, leurs réussites, leurs conseils. Pour moi, c’est indispensable. Ça permet de construire des bases solides et d’être crédible face aux différents acteurs du secteur. Il faut savoir de quoi on parle si on veut être pris au sérieux.

“IL FAUT SAVOIR DE QUOI ON PARLE SI ON VEUT ÊTRE PRIS AU SÉRIEUX.”

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“JE PENSE QUE MA PLUS GRANDE FORCE, C’EST MA CAPACITÉ À PASSER À L’ACTION RAPIDEMENT” conditions bancaires, l’urbanisme, les bons prix d’achat et de revente… Avoir une belle marge sur Excel, c’est une chose. En avoir une réaliste, c’en est une autre. C’est pour ça que l’accompagnement des Guivarch est, selon moi, une valeur ajoutée énorme. Le principe, c’est d’acheter une maison avec un grand terrain, de le diviser via une simple déclaration préalable (sans permis d’aménager), puis de revendre les lots séparément. Le vrai challenge, c’est d’avoir une vision d’ensemble sur tous les aspects d’une opération : comprendre le marché local, les

Quelle qualité personnelle t’a le plus servi dans ta progression ? Je pense que ma plus grande force, c’est ma capacité à passer à l’action rapidement. Pour un marchand, c’est essentiel. Savoir passer à l’action c’est primordial dans tout métier, encore plus dans celui de marchand de biens, quand on sait que la concurrence est féroce et à tout autant envie d’aller chercher cette fameuse marge que nous. Dès qu’un bien semble intéressant, il faut appeler l’agent, fixer une visite — idéalement le jour même. Ça montre notre motivation et ça permet d’avancer vite. Ce réflexe, je l’ai acquis grâce à mes deux années en agence immobilière. C’est aussi une manière de se démarquer : avoir toujours un train d’avance.

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Tu es accompagné par les Givarch : qu’est-ce que leur mentorat t’apporte concrètement ? L’accompagnement des Guivarch, pour moi, c’est un accélérateur. J’apprends plus vite, mieux, et surtout avec beaucoup moins de risques. Chaque semaine, on se retrouve pour faire le point sur mes projets en cours. En vingt minutes, ils sont capables de me dire si une opération est rentable ou non. Leur sept ans d’expérience, c’est un vrai raccourci d’apprentissage. J’ai accès à leurs réussites, à leurs erreurs, à leur lecture du marché. C’est inestimable quand on débute. Cet investissement, pour moi, est clairement rentable : il me permet d’avancer plus sereinement et d’approcher ma première opération avec beaucoup plus de confiance. J’ai hâte de trouver cette première pépite avec eux !

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As-tu déjà repéré ou travaillé sur une première opération ? Si oui, raconte-nous. Oui, j’ai déjà travaillé sur plusieurs opérations, toutes au stade d’étude. Notamment une près d’Angers, à Corné pour être plus précis. Une maison de 200 m² avec un terrain de 3 800 m². L’objectif était clair : aller voir le terrain pour étudier ce qu’il est possible de faire en vue d’une division parcellaire. La visite s’est donc déroulée, je me suis penché ensuite sur la faisabilité du projet avec une étude complète : règles d’urbanisme, estimation du bien, revente des lots. C’est ensuite que je suis allé voir mon ancienne tutrice, qui est agent immobilier, pour préciser cette revente. Elle a contacté un marchand de biens qu’elle connaissait, et là, grosse surprise : le terrain ne serait pas constructible.

Tu la vois, la petite goutte sur le front qui commence à arriver ? Évidemment, je n’ai pas compris. J’étais sûr d’avoir bien lu le PLU, c’est la première chose à regarder ! J’ai donc contacté le vendeur pour lui faire part de cette nouvelle, et un rendez- vous a été pris avec le maire délégué de la commune, qui lui a confirmé la constructibilité du terrain. En début de semaine, j’ai demandé un rendez-vous avec cette personne pour avoir une trace écrite de ce qu’il a dit au vendeur, afin de sécuriser au maximum, puis faire une offre. Cette première étude m’a fait comprendre une chose : toujours aller au bout de ses recherches, ne pas s’arrêter à ce qu’on me dit, mais m’en assurer par moi-même.

Quelle vision du métier de marchand de biens avais-tu en arrivant ? Et comment a-t-elle évolué ? C’est vrai qu’à chaque visite, à chaque étude, chaque rencontre, la vision du métier de marchand de biens évolue. Au départ, je ne pensais pas que le marchand de biens devait être autant polyvalent, et qu’il devait aller chercher les réponses lui- même. Par exemple, ne pas se fier à un agent immobilier pour l’étude de prix d’un bien, mais plutôt aller en rencontrer plusieurs, regarder soi-même les biens vendus récemment, les biens en vente, etc. Même chose pour les règles d’urbanisme : ne pas se fier qu’au PLU, mais aller chercher les infos en appelant les services d’urbanisme, discuter avec eux, créer un lien.

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Je ne pensais pas que ce métier était un métier aussi humain. Il faut créer du lien avec tous les acteurs : que ce soit les agents immobiliers, les vendeurs – parfois pour leur faire comprendre notre démarche –, les élus locaux, etc. Et surtout, adapter son discours en fonction de la personne en face et de ce qu’elle attend d’un marchand de biens. Car chaque personne a des attentes différentes, des besoins différents, et il faut les satisfaire.

Si tu devais donner un conseil à quelqu’un de ton âge qui hésite à se lancer, quel serait-il ? C’est très simple, et valable pour beaucoup de projets dans la vie : franchir le premier pas, c’est le plus difficile, et je peux comprendre ! On peut se dire : c’est bien joli de vouloir se lancer, mais ça veut dire quoi, clairement ? Comment on fait ? Il faut de l’argent ? Selon moi, le plus important, c’est de comprendre le métier, quels sont les objectifs, les risques. Ça permet aussi de savoir si ce métier est fait pour vous. Si, après ça, vous êtes toujours partant, alors il faut impérativement se former.

“JE NE PENSAIS PAS QUE CE MÉTIER ÉTAIT UN MÉTIER AUSSI HUMAIN.“

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“QUAND J’AI COMMENCÉ, JE ME SUIS MIS DES BARRIÈRES TOUT SEUL”

THÉO BOURRIGAULT, NEO-MARCHAND.

Le métier de marchand de biens reste malgré tout un métier risqué, où les projets varient de plusieurs centaines de milliers d’euros. Un premier projet raté peut faire stopper à vie un néo-marchand. L’objectif est de sécuriser, comme je l’ai dit : en se formant, en comprenant le métier, le marché. Rien de mieux pour ça que les différentes formations de la FMDB pour mettre un premier pied dans ce milieu. Comprendre les enjeux, les risques, être accompagné des bonnes personnes, finalement. Quand j’ai commencé, je me suis mis des barrières tout seul, en me disant : “Pour être marchand de biens, il faut beaucoup de capital, il faut avoir déjà un beau patrimoine.”

Et effectivement, c’est le cas… du moins, ça l’était.

Et pour le mois prochain, quel est ton objectif ? L’objectif, il est clair : aller chercher cette première pépite, cette première opération qui va m’apprendre, me crédibiliser aux yeux des agents immobiliers, notaires, etc. Je la veux, cette première opération. J’ai déjà prévu de réaliser plusieurs offres sur des projets situés à Angers et à Saint-Gilles-Croix-de-Vie. Je vais tout donner, et le mois prochain, j’espère vous parler de nouvelles difficultés… pour aller chercher un financement suite à l’acceptation d’une offre !

Aujourd’hui, avec la FMDB, il est possible de se faire aider pour son financement, son

assurance (clin d’œil à Philippine), et d’autres aspects du métier de marchand.

Vous n’avez plus d’excuse : lancez-vous !

“JE LA VEUX, CETTE PREMIÈRE OPÉRATION !”

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ACTU FMDB

FOCUS ASSURANCE

Philippine Bironneau, Présidente FMDB ASSURANCE

Les assurances dédiées au marchand de biens : des protections essentielles mais encore trop méconnues

Être marchand de biens, c’est jongler entre recherche de biens, montage d’opérations, suivi de travaux et négociation de ventes. Dans ce tourbillon, les risques sont nombreux : litiges avec un acquéreur, désordres sur un immeuble voisin, ou encore dommages survenus en plein chantier. Dans un contexte où la sécurité financière est clé, il est surprenant de constater que beaucoup de professionnels n’accordent pas encore aux assurances la place qu’elles méritent.

Aujourd’hui, focus sur : La responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Cette assurance est l’une des fondamentales. Trop souvent perçue comme une formalité, elle constitue pourtant un véritable filet de sécurité pour protéger vos opérations et, surtout, votre patrimoine personnel.

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C’EST UN FILET DE SÉCURITÉ

SUPPLÉMENTAIRE, QUI VIENT COMPLÉTER LES AUTRES ASSURANCES LIÉES AU BÂTIMENT.

Pourquoi un marchand de biens a-t-il besoin d’une RC Pro ? Chaque opération implique une multitude d’intervenants et vous expose à de nombreux risques. Pendant l’exploitation et les travaux La responsabilité civile professionnelle se déclenche dès le lancement d’une opération. Elle couvre l’ensemble des dommages corporels, matériels ou immatériels causés à des tiers, que ce soit directement par le marchand de biens ou par les personnes dont il répond.

Un incendie, une explosion ou encore un dégât des eaux peuvent rapidement avoir des conséquences importantes, et c’est précisément dans ces situations que l’assurance prend le relais. La couverture s’étend également aux avoisinants : immeubles voisins, parties mitoyennes, réseaux publics endommagés à la suite du chantier. De la même façon, elle protège

Après la réception des travaux Contrairement à une idée répandue, la garantie ne s’arrête pas une fois les travaux terminés. Certaines protections se prolongent au-delà de la réception, pour couvrir les désordres pouvant apparaître par la suite. C’est un filet de sécurité supplémentaire, qui vient compléter les autres assurances liées au bâtiment. Enfin, de nombreuses offres incluent une défense pénale et une protection juridique, essentielles pour accompagner l’assuré dans le cadre d’un litige ou d’une procédure.

contre les dommages causés aux existants,

c’est-à-dire aux parties de l’immeuble déjà en place avant le début des travaux.

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Une couverture adaptée à l’activité La cotisation n’est pas figée : elle est généralement calculée en fonction du volume d’activité réelle du marchand de biens, selon les assureurs, la méthode de calcul de la prime peut varier. Cela permet à la compagnie de dimensionner l’assurance au plus près de la réalité de chaque opérateur et de garantir une protection cohérente avec ses projets.

Le Saviez-vous ?

La responsabilité civile professionnelle ne couvre pas vos travaux en eux-mêmes. Elle sert à indemniser les tiers qui subissent un dommage du fait de votre opération. En revanche, si la salle de bains que vous avez fait rénover présente des fissures ou des malfaçons, ce n’est pas votre RC Pro qui interviendra. Dans ce cas, ce sont les assurances construction (décennale de l’entreprise de travaux, Dommages-Ouvrage, etc.) qui prennent le relais.

Point de vigilance Nous savons que le marchand de biens est souvent polyvalent et débrouillard… mais il n’est pas constructeur ! S’il décide de réaliser lui-même certains

travaux, il ne bénéficie pas de la garantie décennale réservée aux

entreprises du bâtiment. Autrement dit, en cas de malfaçon, aucune assurance ne viendra à sa rescousse : il devra assumer seul les conséquences. Moralité : mieux vaut laisser les outils aux pros, et vous concentrer sur ce que vous faites de mieux, dénicher les bonnes affaires et monter des opérations rentables !

CONTACT >>> ASSURANCE@FMDB.FR

AGENDA

ÉVÉNEMENTS MDB

SALON RENT Dates : 5 & 6 Novembre 2025 Lieu : Paris Description : Plus qu’un salon, une rencontre d’exception. Le Salon RENT 2025 marque un temps fort pour la FMDB et ses Pôles. Organisé dans un cadre exclusif, cet événement est l’occasion de rencontrer toute l’équipe FMDB.

MALAGA 2026 Dates : Premier trimestre 2026 Lieu : Malaga, Espagne Thème : “Investir à l'étranger en tant que MDB ”. Public : Réservé aux membres FMDB, sur dossier. Description : Un événement signature en préparation, au cœur de l’Espagne. Pensé comme une expérience à la fois professionnelle, de formation et inspirante, Malaga 2026 rassemblera les membres FMDB autour d’une thématique forte : l’investissement international. Au programme : “chasse aux trésors en Espagne”.

Infos : contact@fmdb.fr

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AGENDA

ÉVÉNEMENTS MDB

Les titres attribués : Le Coup de Maître – meilleure marge ou montage Le Turbo Flip – projet le plus rapide L’Ingénierie de Haut Vol – montage complexe (VIR, GFA, divisions…) Le Phénix – le projet “sauvé”, capable de redresser la situation Le Néo de l’Année – le projet d’un néo- marchand émergent En plus, le Prix du Public, décerné en direct, récompensera le projet le plus inspirant aux yeux de la communauté. Tous les finalistes présenteront leur projet en scène lors du rassemblement national FMDB ; le jury décernera les titres, mais le public aura également son mot à dire. Comment candidater ? Envoyez votre dossier directement à l’équipe FMDB contact@fmdb.fr Avec : Une présentation synthétique du projet (description, contexte, objectif) Les explications du montage stratégique et financier Les supports visuels (plans, photos, chiffres, tableaux) Modalités & inscription (places limitées) Réservation obligatoire pour assister à l’événement. Membres FMDB : gratuit, sous réserve de place. Non Membre : 690 € la journée.

RENCONTRE FMDB Dates : 27 Mars 2026 Lieu : NICE Description : CONCOURS NATIONAL DE PROJETS MDB La FMDB organise pour la première fois un événement à vocation nationale : un concours de projets immobiliers marchands où se mêlent ambition, audace et technique. Notre objectif ? Mettre en lumière la créativité, la compétence et l’exigence qui animent le métier. Pourquoi participer ? Derrière chaque projet se cachent une stratégie, un montage, une prise de risque — parfois difficile, parfois brillant. À Nice, nous voulons révéler ces parcours, les valoriser et les confronter au regard du public et du jury.

Soirée en supplément, sur réservation. Infos et inscriptions : www.fmdb.fr

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ÉCHOS DU TERRAIN À voir. À écouter. À ressentir. L’énergie du terrain, captée en images et en sons, au plus près de la communauté FMDB.

PODCAST >> ICI EPISODE 2 : Théo, un an pour devenir marchand de biens

C’EST TOUT UN ART >> ICI EPISODE 6 : Arnaud Mangiavacca partie 1

REGARDS CROISÉS >> ICI Agent / MDB Benjamin RIVIERE & Soufiane GABEL

ACTU & INFOS www.fmdb.fr

REJOIGNEZ L’ESPACE MEMBRE >> ICI L’INSCRIPTION À CIRCLE EST 100 % GRATUITE ET SANS ENGAGEMENT.

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WEBINAIRES

ASTUCE DU MOIS SARL VS SAS JEUDI 16 OCTOBRE 12H30 PRÉSENTATION IMMONETWORK JEUDI 23 OCTOBRE 12H30 LIVE DU MOIS EN DIRECT DU RENT JEUDI 6 NOVEMBRE 12H30 ACHAT/REVENT SANS ARGENT : MYRHE OU RÉALITÉ ? JEUDI 13 NOVEMBRE 12H30

ACCÈS MEMBRES

ACCÈS FREEMIUM

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Adhérents : accès illimité à l’ensemble des webinaires. Non-membres : accès gratuit au webinaire mensuel Freemium.

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Bon plan !

VENEZ NOUS RENCONTRER LES 5 ET 6 NOVEMBRE PROCHAIN À PARIS ET PROFITEZ D’UNE OFFRE EXCLUSIVE !

Pass 2 jours à 150 € HT (au lieu de 390 € HT) Cette offre est strictement réservée aux membres FMDB et accessible uniquement via

l’espace membre. Pour en profiter : 1.Connectez-vous à votre espace membre FMDB. 2.Retrouvez le lien de réservation et le code promo exclusif. 3.Réservez votre pass à tarif préférentiel.

Pas encore membre ? Créez votre espace ICI C’est le moment idéal pour rejoindre la TEAM FMDB France et bénéficier, vous aussi, d’avantages exclusifs, d’un réseau puissant et de toutes les ressources pour accélérer vos projets.

Conditions : Offre valable uniquement via le lien ci-dessus partagé sur l’espace membre. Le code doit impérativement être renseigné lors de l’achat pour bénéficier du tarif préférentiel. Tarif valable hors offre Early Bird et non cumulable avec d’autres promotions. Billets non remboursables.

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LE GUIDE INCONTOURNABLE DES MARCHANDS DE BIENS POUR RÉUSSIR CHAQUE ÉTAPE DE VOS PROJETS.

1. Accès au magazine Réseaux sociaux FMDB FRANCE Site web : www.fmdb.fr

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