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ECONOMIE
FINANCES NEWS HEBDO
JEUDI 9 MARS 2023
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ser la pente. L’année 2023 s’annonce également délicate aussi bien pour les promoteurs immobiliers que pour les ménages ou futurs acquéreurs qui se heurtent à des facteurs tant endogènes qu’exogènes. Quant à la Loi de Finances 2023, pour
l’heure, elle laisse sur leur faim, et les promoteurs et les acqué- reurs ! Ces derniers faisant face simultanément au retard pris par les pouvoirs publics dans l’adop- tion du décret d’application des nouvelles incitations dédiées au
Mobiliser du foncier public et le mettre sur le marché pour les opérateurs est une nécessité.
secteur prévue par la Loi de Finances 2023. A date, aucune clarification n’a été opérée quant aux deux produits «subventionnés» que propose l’Etat, à savoir les logements sociaux attendus probablement à 300.000 DH et les loge- ments destinés à la classe moyenne à 600.000 DH. Avec pour les deux, l’octroi d’une aide directe aux ménages, qui jusqu’à pré- sent demeure toujours méconnue, alors que l’année 2023 est déjà bien enta- mée. Par conséquent, nous sommes aujourd’hui encore dans les effets d’an- nonce. Seule l’opérationnalité de ces aides permettra de juger si oui ou non elles seront un facteur de relance du secteur. Je dis «un», car il ne saurait être le seul. F.N.H. : La rareté du foncier est une contrainte majeure du sec- teur. Quels sont les leviers à investir pour remédier à cette problématique ? A. M. : Au Maroc, le foncier n’est pas rare. Il faut juste le libérer pour le mettre à disposition des opérateurs. Mais le point de départ est la volonté. Cette problématique du foncier est récurrente depuis des décades. Si elle n’a pas trouvé de solutions depuis, il faudrait s’interroger alors sur le rôle régulateur de l’Etat, ou pas… Je rappelle que depuis 2022 et dans un contexte lourdement inflationniste, les prix du foncier et des matériaux de construction ont connu une montée en flèche. Augmentant, de facto, le coût de revient des actifs immobiliers. Mobiliser du foncier public et le mettre sur le marché pour les opérateurs est donc une nécessité. Cela relève aussi de la planification urbaine et des villes que nous souhaitons bâtir pour accueillir
nos ménages sur les vingt prochaines années. Il y a donc une approche pros- pective, conjuguée à des pouvoirs publics stratèges qui doivent donner le «la». F.N.H. : Faut-il privilégier la construction en hauteur ou aug- menter la fiscalité sur les ter- rains non bâtis ? A. M. : Oui, il faut augmenter la construc- tion en hauteur à chaque fois que cela est possible. Aujourd’hui, il faut encore batailler pour avoir plus que du R+5 dans un hyper-centre ! Pourquoi ? Il est anormal que nous ayons une activité de promotion immobilière autant consom- matrice de foncier. Avec tout ce que cela induit comme effets pervers, dont un majeur (et inutile) : l’étalement tous azimuts des villes. Aussi, je ne pense pas que la fiscalité des terrains non bâtis devrait être aug- mentée. Car pour un promoteur immo- bilier, le foncier c’est le nerf de la guerre et sa matière première. C’est comme un stock pour une entreprise. Il n’a pas vocation à rester statique. Au contraire, il doit le faire tourner, le reconstituer, pour in fine le développer et le valoriser. Par conséquent, le taxer est inéqui- table. Mais je comprendrais qu’il en soit autrement pour un spéculateur dont la seule vocation est de jouer la montre pour le revendre un jour avec une plus- value mirobolante. Il y a un distinguo à faire entre tel ou tel détenteur de fon-
cier en matière de fiscalité.
F.N.H. : Dans la typologie d’habi- tat, on note une émergence des appartements de type studios. Comment expliquez-vous cette tendance ? A. M. : Ce n’est pas un fait nouveau et ce, depuis au moins une vingtaine d’an- nées. La nucléarisation de la famille, à l’instar des pays occidentaux, a conduit à une diminution du besoin pour les appartements de grande superficie. Famille monoparentale, couple sans enfant ou simplement jeunes actifs sou- haitant vivre seuls, le studio s’avère être un produit très prisé. Car il répond à une évolution de notre société. Ajouté à cela, la perspective de l’investissement locatif. En effet, la demande pour un studio meublé est exponentielle dans les grandes métropoles. Même si le prix au m 2 est supérieur pour un studio que pour un appartement de grande superficie, la tendance ne faiblit pas. Force est de constater que bon nombre de propriétaires de studios choisissent de les conserver et de les mettre en location, quand bien même ils ne cor- respondent plus à leurs besoins où à leur situation matrimoniale ou pro- fessionnelle (mariage, mutation…). Le studio, c’est un peu comme le premier pied que l’on met, ou plutôt la première pierre que l’on pose, dans ce rêve que l’on pourrait caresser un jour, à savoir constituer un patrimoine immobilier. ◆
Les prix du foncier et des matériaux de construction ont connu une montée en flèche. Augmentant, de facto, le coût de revient des actifs immo- biliers.
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