OPCI
F. N. H. : Depuis le lancement des OPCI, beau- coup d’institutionnels, des banques et des assurances ont apporté des actifs à des fonds OPCI. Qu’en est-il des avantages sur le plan fiscal ? Y. S. : C’est une remarque pertinente. A mon avis, la disposition fiscale phare ayant incité ces institution- nels à apporter totalement ou par- tiellement leur patrimoine immobi- lier à un OPCI reste indéniablement le régime dérogatoire temporaire, en vertu duquel les opérations d’apport de biens immeubles à un OPCI se font, sous réserve du respect de cer- taines conditions, sans frottement fiscal immédiat. Ainsi, cette disposition a permis à certains opérateurs économiques, notamment institutionnels, dispo- sant d’un patrimoine immobilier et désireux de liquéfier leur bilan ou repenser leur stratégie immobilière sans douleur fiscale, d’apporter ledit patrimoine à un OPCI, avec à la clé un sursis d’imposition de la plus- A mon avis, la disposi- tion fiscale phare ayant incité ces institutionnels à apporter totalement ou partiellement leur patri- moine immobilier à un OPCI reste indéniable- ment le régime déroga- toire temporaire.
value d’apport. A cet effet, si l’on souhaite apporter un bien immeuble à un OPCI, la plus-value latente d’apport bénéficie d’une imposition différée jusqu’au moment de la cession totale ou par- tielle des titres représentatifs d’ap- port, avec à la clé un abattement de 50% en matière d’IS/IR. Par ailleurs, le bénéfice des avan- tages de ce régime est subordonné au respect d’un certain nombre de conditions. En effet, outre le for- malisme à respecter (engagement dans l’acte d’apport à acquit- ter l’IS/l’IR sur la plus-value nette d’apport lors de la cession partielle ou totale ultérieure des titres, et le dépôt d’une déclaration d’après un imprimé modèle accompagnée de l’acte d’apport dans un délai de 60 jours), l’apport des biens immeubles doit être effectué par des personnes morales soumises à l’IS et des per- sonnes physiques soumises à l’IR (RNR / RNS) entre le 01/01/2018 et le 31/12/2022. Ceci dit, à 6 mois de l’expiration de ce régime dérogatoire tempo- raire, les opérateurs économiques désireux de restructurer leur patri- moine immobilier à travers un OPCI se bousculent pour ne pas rater la fenêtre de fin 2022. Ainsi, selon des sources concordantes, les demandes d’agrément pour de nouveaux OPCI affluent au niveau de l’AMMC. Bien qu’à mon avis ce régime doit être reconduit, avec cette disposition
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La fiscalité fi- nancière s’appli- que à l’investis- seur en fonction de sa nature : personne phy- sique ou morale.
au niveau de l’OPCI et distribués aux porteurs de titres personnes morales soumises à l’IS seront fisca- lisés uniquement à hauteur de 40%, d’où tout l’intérêt d’une détention de titres OPCI à travers une société. En outre, la plus-value conséquente à une cession de titres OPCI est un produit exceptionnel inclus dans le résultat fiscal de la société ces- sionnaire et est imposable dans les conditions du droit commun. En matière de droits d’enregistre- ment, les actes relatifs aux cessions de titres d’OPCI dans le cadre des opérations de rachats-souscriptions entrainant une augmentation de capital sont exonérés. En revanche, les actes relatifs aux opérations de cession directe de titres d’OPCI entre porteur sont assujettis au taux de 6% applicable aux sociétés à pré- pondérance immobilière. En définitive, la financiarisation de l’immobilier à travers l’OPCI, c’est considérer un immeuble, par essence local et physique, comme un actif financier qui apporte des revenus. Ainsi, un actif immobilier est analysé comme la somme des revenus locatifs actualisés. Dès lors, l’immeuble passe du statut patri- monial classique au statut financier (pierre-papier). Ainsi, l’OPCI trans- forme un revenu foncier en revenu mobilier, avec à la clé une fiscalité financière plus clémente que la fis- calité immobilière.
FINANCES NEWS HEBDO / HORS-SÉRIE N°43 70
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