OPCI
Pour l’Etat, ces différentes opérations permettent de mobiliser des ressources.
Idéal contre l’inflation L’érosion de la valeur monétaire due à la hausse générale des prix fait qu’un placement dont le rendement est infé- rieur au taux de l’inflation ne rapporte plus rien. Il coûte même de l’argent, car le taux de rendement réel (taux de rendement du placement mino- ré du taux d’inflation) est négatif. Et comme l’or, l’immobilier fait office de valeur refuge en tant qu’actif tan- gible dont la valorisation a tendance à augmenter en période inflationniste. L’immobilier locatif peut également être un placement judicieux en cas d’inflation, notamment via les OPCI. Le revers de la médaille Si pour l’Etat le refinancement à tra- vers ces opérations immobilières a permis de dégager des liquidités, cela a eu comme fâcheuse conséquence d’assécher le marché financier. 12 Mds de dirhams de financements innovants ont été réalisés en 2021 et 12 Mds étaient budgétisés cette année. Ce chiffre devrait être même revu à la hausse. Ce sont autant de liquidités que les institutionnels ont retiré du marché des capitaux pour investir dans ces instruments immobiliers. Cela se traduit par une baisse de la demande des investis- seurs sur le marché obligataire, ce qui aide à accentuer la hausse des taux. Résultat : l’Etat s’endette plus cher ! Au final, l’Etat s’endette moins. Mais plus cher. Ce qui est un grand para- doxe dont l’issue sera passionnante à analyser.
inancements inno- vants» . Ce terme un peu fourre-tout a permis au gouver- L’Etat dit oui ! Pierre-papier “F
Placés dans la case des «financements innovants», OPCI et opérations de titrisation se sont révélés être une arme redoutable pour soutenir les finances publiques et apporter du rendement aux caisses de retraite.
tère des Finances vend, de manière temporaire, des actifs immobiliers à des investisseurs qu’il va ensuite louer pour continuer à les exploiter. CHU, sièges de ministères, écoles publiques… Tout est compatible. En face, les investisseurs qui achètent ces biens vont pouvoir bénéficier d’un rendement locatif souvent supérieur à ce qu’offre le marché financier sur des actifs à risque com- parable. C’est ainsi que des inves- tisseurs institutionnels comme la CMR ont énormément investi dans ce type d’opérations. La Caisse a d’ailleurs sensiblement augmenté ses investissements dans des OPCI et prévoit le lancement de nouveaux fonds à court et moyen terme. Cela lui permet d’assurer un rendement supérieur aux bons du Trésor, sans prendre des risques supplémen- taires, et ainsi retarder le maximum possible l’épuisement inévitable de ses réserves.
nement sortant, puis à l’actuel, de créer des remontées de cash ou des effets de levier pour épargner un budget sous tension après la crise sanitaire. Tantôt sous forme de par- tenariats public-privé, tantôt sous forme de Leaseback, de titrisation et, surtout, d’OPCI, ces opérations se sont multipliées depuis 2020. En face, les investisseurs institution- nels, à l’image de la Caisse maro- caine des retraites, ont investi cette nouvelle classe d’actifs. Double avantage Pour l’Etat, ces différentes opéra- tions permettent de mobiliser des ressources jadis emprisonnées dans des actifs immobiliers non liquides et peu valorisés. En lan- çant ce type d’opérations, le minis-
FINANCES NEWS HEBDO / HORS-SÉRIE N°43 72
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