23
ECONOMIE
FINANCES NEWS HEBDO
JEUDI 16 MARS 2023
www.fnh.ma
Immobilier
◆ Les formules basées juste sur les réservations sont toujours dominantes. ◆ De nouvelles pistes sont à investir pour mieux protéger les acquéreurs. Boudée par les promoteurs, la VEFA n’arrive pas à s’imposer L’ accès à la pro- priété peut être parfois source de conflit, sur- tout lorsque les Par C. Jaidani
est entrée en vigueur il y a une dizaine d’années. Son concept a pour objectif de permettre aux promoteurs de «prévendre» leurs programmes avant la fin des travaux. Cette technique leur permet égale- ment de financer de manière spécifique la réalisation des chantiers en évitant le circuit bancaire plus coûteux et plus contraignant. Pour les acqué- reurs, il s’agit de régler un achat représentant un montant important, au point d’être par- fois l’investissement d’une vie, en plusieurs échéances. La nouvelle mouture de la VEFA est plus précise. Elle stipule qu’il s’agit de «toute conven- tion par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer le prix à payer par ce dernier au fur et à mesure de l’avancement des travaux». C'est une réaffirmation forte
de l’une des principales dif- férences avec le régime de la VEFA en France par exemple. Dans ce dernier cas, la for- mule constitue en elle-même un transfert de propriété, alors qu’au Maroc le transfert de propriété n’intervient qu’in fine. Juridiquement, la loi prévoit que l’acquéreur s’acquitte du prix du bien au fur et à mesure de la réalisation du projet : 5% lors de la signature du contrat préliminaire, 75% répartis en trois étapes (fondation, gros œuvres, finition) et 20% à la remise des clés. Mais les transactions réali- sées via la VEFA demeurent très minimes et restent nette- ment en deçà des objectifs. En France, plus de 95% des opérations sont réalisées sous cette formule. Le texte existe depuis plus de 45 ans sans aucun changement et sans le moindre problème ni pour les promoteurs ni pour les acquéreurs. «Les promoteurs n’ont pas adhéré à la VEFA. Dans la pratique, on continue d’utiliser des formules basées sur la réservation. Parfois, il n’y a même pas de contrat, juste des avances pour lesquelles le futur acquéreur reçoit un simple reçu sans avoir au préa- lable des garanties quant au respect du délai ou de l’exac- titude des informations don- nées au départ. Les promo- teurs préfèrent ce genre de
formule moins contraignante. Malheureusement, cela génère parfois des litiges. Le cas de Bab Darna en est le parfait exemple. Si le régime VEFA avait été appliqué, nous n’au- rions jamais eu ce genre d’ar- naque», souligne Mohamed Alaoui, expert en immobilier. Il faut noter que les litiges devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. La jus- tice met beaucoup de temps à se prononcer, en moyenne deux à trois ans, avec plu- sieurs désagréments pour les plaignants. «Les acquéreurs ne sont pas assez protégés à cause de la position dominante des pro- moteurs. Il est nécessaire de revoir les textes de loi en vigueur et de lancer une for- mule VEFA soft, ou bien enca- drer les réservations», explique Alaoui. Reste à préciser que la loi actuelle prévoit un «contrat de réservation» en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur avant la conclusion du contrat pré- liminaire en offrant toutes les garanties nécessaires à l’ac- quéreur pour la sécurité de cette opération. Il y a aussi la possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire et non après l’achè- vement des travaux des fon- dations au niveau du rez-de- chaussée, comme c’est le cas actuellement. ◆
acquisitions se font sur plan : non seulement il faut réserver un ou deux ans à l’avance, mais il faut s’attendre parfois à des désagréments, notamment lorsque les promoteurs ne res- pectent pas à la lettre leurs engagements. Pour protéger les acquéreurs, le législateur a voulu encadrer ces opérations par des textes de loi. C’est dans ce cadre que la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a vu le jour. Cette formule est très pratiquée dans les pays développés, mais n’arrive pas à s’imposer au Maroc malgré de nombreuses réformes. Il faut rappeler que la loi 107- 12 encadrant cette formule
Les promo- teurs n’ont pas adhéré à la VEFA. Dans la pratique, on continue d’uti- liser des for- mules basées sur la réserva- tion.
Le nombre de ventes immobilières réalisées par la for- mule VEFA est insi- gnifiant au Maroc. En France, il atteint 95%.
Made with FlippingBook flipbook maker