מידע העיר

עו"ד רינת ברק מתמחה בדיני משפחה,

צוואות, ירושות, תאונות דרכים תאונות עבודה ויפוי כוח מתמשך

הטור המשפטי

Rinatbarak . law @ gmail . com | 04-6060902 | 04-6308080

מהי עסקת "גב אל גב"?

לת האמיתית של הקונה לעמוד בלוחות הזמנים. לא כל קונה שמצהיר שיש לו משכנתא מאושרת, הוא באמת מחזיק בכסף זמין. לפעמים הקונה עצמו תלוי במכירת נכס אחר או בשרשרת של עס־ קאות, וכאשר אחת החוליות נחלשת, או מתעכבת - כל המערכת נפגעת. בנוסף לכל זה, אנשים רבים לא לוק־ חים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקה. מעבר למחיר הדירה עצמה, ישנן עלויות נוספות: מיסים, שכר טרחה, הובלה, שי־ פוצים וגם צורך בדיור זמני. כאשר כל הכסף הוא לטובת התשלום הבא, הוצאה בלתי צפויה יכולה ליצור מחסור מיידי בנזילות. טעות משמעותית נוספת היא החוסר תכנון משפטי כולל. אנשים חותמים על הסכם מכר אחד ולאחר מכן על הסכם רכישה אחר, מבלי לבדוק את שני ההס־ כמים יחד כמקשה אחת. בעסקת גב אל גב, שני ההסכמים חייבים להיות חופפים ו"לדבר זה עם זה". אחרת נוצר פער מסו־ כן בין ההתחייבויות לזכויות. לכן, לפני כניסה לעסקת גב אל גב, חשוב לעצור ולשאול לא רק כמה כסף ייכנס, אלא מתי הוא ייכנס ומה קורה אם הוא מתעכב. יש לבנות לוחות תשלומים ריאליים, להימנע מהתחייבויות צפופות מדי, לוודא שיש מרווחי ביטחון ולבחון גם תרחישים פחות אופטימיים. תכנון נכון לא נועד לפגוע בעסקה, אלא להגן עליה. עסקת גב אל גב היא מהלך נפוץ ולגיטי־ מי, אבל כזה שדורש זהירות, דיוק וראייה רחבה. טעויות בעסקאות נדל"ן לא תמיד דרמטיות ברגע החתימה, אבל הן מתג־ לות ברגע שהכסף מתעכב, הלחץ עולה והסיכון הופך מוחשי. מי שמתכנן מראש, מבין את התלות בין העסקאות ומקפיד על מרווחי זמן סבירים, יכול לעבור את המ־ עבר מדירה לדירה בצורה רגועה ובטוחה הרבה יותר.

ולא רלוונטית. אי תשלום במועד עלול להיחשב כהפרת הסכם מול מוכר הדי־ רה החדשה, גם אם העיכוב לא באשמת הרוכש. הפרה כזו עשויה לגרור קנסות, ריביות, ולפעמים אפילו ביטול עסקה ות־ ביעות משפטיות. לכן אחד הכללים החשובים ביותר בעס־ קת גב אל גב הוא ליצור מרווח זמן ברור בין מועדי התשלומים. צריך להקפיד שכל

מכירת דירה ורכישת דירה אחרת הן חלק טבעי ממעבר בין שלבי החיים, משפחה שמתרחבת או רצון לשפר תנאי מגורים. לכאורה, מדובר במהלך הגיוני וברור, אבל בפועל, דווקא בעסקאות מהסוג הזה טמון אחד הסיכונים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל"ן - עסקת גב אל גב. מדובר במצב שבו אדם מתחייב בעסקה אחת תוך כדי שהוא מסתמך על ביצוע של עסקה אחרת. בהקשר של מקרקעין, הכוונה בדרך כלל למצב שבו אדם מוכר דירה שבבעלותו ובמקביל לכך רוכש דירה אחרת, כאשר כספי התמורה מהמכירה של הדירה שלו מיועדים לממן את רכישת הדירה החדשה. במקרים רבים אין משכנתא על הדירה הנמכרת, וההנחה היא שהתשלומים שי־ תקבלו מהקונה "יתגלגלו" באופן טבעי כתשלום למוכר של הדירה החדשה. כאן בדיוק מתחיל הסיכון. כשהמכירה והרכישה מתבצעות כמעט במקביל, נוצר מצב של תלות מוחלטת בין שתי העס־ קאות. היכולת של הרוכש לעמוד בהת־ חייבויות שלו כלפי מוכר הדירה החדשה תלויה לא רק בהסכם שחתם, אלא גם בהתנהלות של הקונה של הדירה הישנה. עיכוב קטן בצד אחד עלול להפוך לבעיה גדולה בצד השני. הנקודה הקריטית בעסקאות גב אל גב היא לוח התשלומים. במצב אידיאלי, כל תשלום שמשולם עבור הדירה הנרכשת אמור להיות מבוסס על תשלום שכבר הת־ קבל מהמכירה של הדירה הישנה. אבל במ־ ציאות, תשלומים יכולים להתעכב בגלל עיכוב באישור משכנתא, תקלה ברישום, בעיה בנקאית או גורם טכני שלא בשלי־ טתם. וכשאין מרווח זמן בין מועד קבלת הכסף לבין מועד התשלום למוכר, הרוכש יכול למצוא את עצמו מחויב לשלם סכום שעדיין לא נכנס לחשבונו. מבחינה משפטית, הסיבה לעיכוב כמעט

אין לראות במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי אילוסטרציה

מועד של תשלום למוכר הדירה החדשה יהיה מאוחר יותר ממועד קבלת הכסף מהקונה של הדירה הישנה, ובפער כזה שמאפשר גמישות והתמודדות עם עיכו־ בים בלתי צפויים. המרווח הזה הוא רשת הביטחון של העסקה שלכם. בלעדיו, גם עסקה שנראית מצוינת על הנייר עלולה להפוך למקור לחץ מתמשך. חשוב מאוד לזכור, שאסור להסתמך על הבטחות בעל פה והנחה ש"נסתדר אם יהיה עיכוב". בכל עסקת מקרקעין, חייב שיהיה הסכם בכתב, והבנות כלליות ודב־ רים שמבטיחים בעל פה הם טעויות נפו־ צות שאנשים מגלים מאוחר מדי. טעות נוספת היא חוסר בדיקה של היכו־

Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online