Mein Haus & Grund - Wohnungseigentum

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RATGEBER

der gezahlten Annuitätenrate. Ein Klas- siker unter den Finanzierungsprodukten ist der Bausparvertrag. Hier bekommt man ein Darlehen zu einem festgeleg- ten Zinssatz, wenn ein vorher festgeleg- ter Anteil der Bausparsumme angespart wurde und man lang genug Mitglied der Bausparkasse war. Da in den letzten Jahren die Zinsen stetig gesunken sind, lohnt es sich kaum noch, ein Darlehen aus einem älteren zuteilungsreifen Bausparvertrag zu nutzen. Hier wäre es besser, sich das Guthaben auszahlen zu lassen und den Rest zu aktuellen Konditionen zu finanzieren. Sogenannte vorfinanzierte Bausparverträge, also eine Kombination aus Zinszahlungsdar- lehen und Bausparvertrag, zur späteren Tilgung werden derzeit oft von Banken angeboten. Ob sich dies lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Das lässt man besser in einer persönlichen Beratung prüfen. Und aus aktuellem Anlass: Staatliche Förderungen wie das neu eingeführte Baukindergeld eignen sich perfekt für Sondertilgungen. Die Finanzierung an sich sollte aber nicht davon abhängen, dass diese Fördermittel gezahlt werden. Ob ein Anspruch auf finanzielle Förde- rung, wie z. B. für bestimmte Regionen, oder energieeffizientes Bauen besteht, sollte im Zuge einer Baufinanzierungs- beratung auch abgeklärt werden. Die erste Adresse hierfür sind die öffent- lichen Förderbanken – in Schleswig- Holstein die Investitionsbank.

zu erwartenden Mieteinnahmen nicht ohne weiteres als sicheres Einkommen ansetzen. Banken gehen aus Gründen der Vorsicht davon aus, dass auch Zei- ten des Leerstandes zu erwarten sind. Für die Kapitaldienstfähigkeit zählen neben dem Einkommen natürlich auch die Ausgaben. Banken setzen für die Lebenshaltung – also Ernährung, Kleidung, Freizeit, Versicherungen usw. meist eine Pauschale an, die nicht unterschritten werden darf. So werden beispielsweise für einen Ein-Personen- Haushalt Lebenshaltungskosten von ca. 700,– Euro angesetzt, pro weitere Person im Haushalt werden nochmals ca. 250,– Euro mit angerechnet. Wenn ein Auto vorhanden ist, können noch ca. 200,– Euro monatlich hinzugerech- net werden. Das Einkommen muss also abzüglich der Kosten für die Lebenshal- tungskosten hoch genug sein, um auch die Zahlungen an die Bank zu erfüllen. Damit die Rechnung wirklich aufgeht, sollte sich jeder Interessent über die tatsächlichen Kosten der Wunsch- immobilie informieren und eine Liste zu den öffentlichen Abgaben wie der Grundsteuer oder auch Heizkosten und zu erwartenden Instandhaltungskosten erstellen. Eine gute Finanzierung bedeutet, dass der Zinssatz niedrig und für eine sehr lange Zeit festgesetzt ist. Außerdem sollte die Möglichkeit bestehen, das Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen. Optimal wäre es, für die vollständige Laufzeit ein Annuitäten- darlehen mit gebundenem Zinssatz zu vereinbaren. Die Annuitätenrate, oder kurz Annuität, setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Über die Laufzeit nimmt der Tilgungsan- teil immer weiter zu, denn Zinsen wer- den nur auf das noch offene Darlehen gezahlt. Das reduziert sich aber mit je- Haben Sie noch Tipps, um die Finan- zierung zu optimieren?

Mitteln bezahlt werden können. Das sind üblicherweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (in S.-H.) mit 6,5 Prozent des Immobili- enkaufpreises, Notar- und Grundbuch- kosten ca. 1,5 Prozent des Immobilien- kaufpreises und, soweit vereinbart, die Maklercourtage mit ca. 3,57 Prozent des Kaufpreises zusammen. Bei einem Objekt zum Preis von 300.000,– Euro würden also Nebenkosten in Höhe von etwa 35.000,– Euro entstehen. Jeder Euro an Eigenkapital zusätzlich hilft da- bei, die Finanzierungskosten zu senken. Banken kalkulieren die Darlehenszinsen nämlich auch mit dem sogenannten Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis aus dem Darlehensbetrag und der zur Sicherheit dienenden Immobilie. Wer nur ein Darlehen bis zu 60 Prozent des Wertes einer Immobilie aufnehmen muss, bekommt besonders günstige Konditionen. Genauso wichtig wie das nötige Eigen- kapital ist die sogenannte Kapitaldienst- fähigkeit. Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit des Kreditnehmers, ohne Einschränkung aus den regelmäßigen Einkünften den sogenannten Kapital- dienst für einen aufgenommenen Kredit zu leisten, der sich aus den regelmäßig anfallenden Zins- und Tilgungsleistun- gen zusammensetzt. Zu den Einkünften zählen in erster Linie das Gehalt oder auch Rentenleistungen. Wichtig ist, dass die Einkünfte dauerhaft und plan- bar sind. Selbständige oder Freiberufler müssen durch entsprechende betriebs- wirtschaftliche Auswertungen oder Zahlen aus der Vergangenheit die Bank davon überzeugen, dass sie auch in Zukunft von ihrer Arbeit leben können. Und wenn man etwas kaufen will, um es zu vermieten? Wer in der finanzierten Immobilie nicht selbst wohnen möchte, sondern sie lieber an andere vermietet, kann die

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