RATGEBER 47
für den Vermieter zumutbar ist, kann er die Erlaubnis zum Umbau dann nicht verweigern. Er kann aber seine Zustim- mung davon abhängig machen, dass der Mieter eine zusätzliche Mietsicher- heit in der Höhe der zu erwartenden Rückbaukosten leistet. Generell empfehlen wir die von Ihnen geplante Vereinbarung durch die versierten Rechtsberater des Landesver- bandes prüfen zu lassen. Eine solche Beratung ist in Ihrem Mitgliedsbeitrag enthalten. Vereinbaren Sie gerne einen Telefontermin mit der Geschäftsstelle oder kommen Sie in eine der landes- weit angebotenen Sprechstunden. Wir helfen Ihnen gern! www.haus-und-grund-sh.de/rechtsberatung
damit der Vermieter am Ende nicht eine unschöne Überraschung erlebt.
Vielmehr stellt sich die Frage, was mit der Veränderung bei Beendigung der Mietzeit geschieht. Ist der Mieter zum Rückbau verpfl ichtet oder bedeutet eine Genehmigung des Vermieters, dass der Umbau bei Mietende so in der Wohnung verbleiben kann? Besonders kompliziert wird es, wenn der Vermieter sich an den Umbaukosten beteiligt hat, um die Mietsache aufzuwerten. Hier kommt es zwischen den Parteien oft zu Missverständnissen, die nicht selten vor Gericht enden. Daher sollten zusätzlich zu der Geneh- migung folgende Punkte immer mit geregelt werden: Ist der Rückbau durch den Mieter bei Mietende zu veranlassen oder darf der umgebaute Zustand in der Wohnung verbleiben? Muss der Mieter die Sache vor Auszug dem Vermieter anbieten? In wessen Eigentum steht die neu verbaute Sache und bekommt der Mieter vielleicht noch eine Ab- standszahlung für seine eingebrachte Leistung? Bekanntlich sind Geschmäcker verschie- den. Sofern der Vermieter sich an den Kosten beteiligen will und die Sache später über nehmen möchte, empfi ehlt es sich daher, auch Farbe und Qualität der einzubauenden Sache festzulegen,
Rechtstipp
Denkbar wäre also eine Formulierung: Der Vermieter gestattet dem Mieter die Entfernung des Teppichbodens und nach Absprache über Farbe und Quali- tät der Materialien, die Verlegung von Laminatboden. Bei Auszug des Mieters verbleibt das Laminat in der Mietsache und geht in das Eigentum des Vermie- ters über. Der Mieter erhält für das eingebrachte Laminat und die damit verbundene Arbeitsleistung keinen fi nanziellen Ausgleich. Natürlich sollten solche Vereinbarungen immer schriftlich festgehalten werden. Nur so kann spä- ter bewiesen werden was die Parteien regeln wollten und Missverständnisse können gar nicht erst entstehen. Über eine freie Vereinbarung hin- aus gibt es für den Mieter seit dem 1. Dezember 2020 gemäß § 554 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf eine Zustimmung des Vermieters zu bauli- chen Veränderungen der Mietsache, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Ein- bruchschutz dienen. Es fi ndet in einem solchen Fall eine Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen statt. Wenn es
Einbauten in der Mietwohnung Was darf der Mieter? Welche Rechte hat der Vermieter? So manch harmonisches Mietverhältnis kommt ins Wanken, wenn der Mieter Sonderwünsche für Veränderungen oder Umbaumaßnahmen entwickelt. Sei es ein neuer Kühlschrank oder gar eine neue Einbauküche, eine zusätzliche Wand, ein anderer Fußbodenbelag oder vielleicht ein Einbauschrank im Flur. Häufi g ist den Parteien nicht klar, was Aufgabe des Vermieters ist und was ein Privatvergnügen des Mieters darstellt, worum er sich selbst zu kümmern hat. Grundsätzlich hat der Vermieter nur den Zustand zu erhalten, den er bei Mietbe- ginn einmal zur Verfügung gestellt hat. Das bedeutet, dass z.B. ein defekter
Will der Mieter nun zusätzlich etwas an der Mietsache verändern, so muss er bei Mietende den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Er kann sich also eine neue Küche einbauen, muss aber die alte Küche sorgsam lagern und bei Auszug wieder einbauen. Hat der Mieter weitergehende Wünsche zu baulichen Veränderungen, muss er dies im Vorwege mit dem Vermieter abstimmen. Dieser muss gravierenden Veränderungen der baulichen Substanz nicht zustimmen. Häufi g will er den Mieterwünschen aber nicht im Wege stehen, schließlich wohnt ja nicht er, sondern der Mieter in der Wohnung und soll sich darin auch möglichst lange wohlfühlen. Also genehmigt der Vermieter den Umbauwunsch in der Überzeugung etwas Gutes für das Miet- verhältnis getan zu haben. Doch damit fangen die Probleme meistens erst an, denn eine einfache Genehmigung der Maßnahme re- gelt die Situation nicht abschließend.
Kühlschrank durch den Vermieter auch ersetzt werden muss, wenn er kaputt gegangen ist. Nur wenn der Defekt durch eine unsachgemäße Nutzung des Mieters entstanden ist, muss dieser dafür haften. Meistens lässt sich das unsachgemäße Verhalten des Mieters aber nur schwer beweisen. Möglich ist es aber nach aktueller Rechtsprechung eine Sondervereinba- rung in den Mietvertrag aufzunehmen, die besagt, dass z.B. elektrische Geräte der Einbauküche zur Verfügung gestellt, aber nicht mitvermietet werden. Damit sind sie nicht Bestandteil der Mietsache und der Vermieter muss keine Repa- raturen vor nehmen. Das hat häufi g den positiven Effekt, dass die Mieter viel sorgsamer mit den Gegenständen umgehen. Vermieter haben viele Möglich- keiten, um das Thema Einbau- küche vertraglich zu regeln
Hans-Henning Kujath Verbandsdirektor und Rechtsanwalt Haus & Grund Schleswig-Holstein
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