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What are the essential checks to avoid unpleasant sur- prises? Buying a property also means inheriting its past. Certain work carried out by a previous owner, such as opening a load-bea- ring wall, installing a bathroom in an unsuitable location or installing air conditioning, requires the authorization of the co-ownership. Without such approval, the co-ownership can demand that the property be restored to its original condition, sometimes at considerable cost. But the problem doesn't stop there: in the event of resale, these irregularities can worry a buyer, slowing down the transaction and even lowering the price. The role of the notary is to anticipate these pitfalls by checking authorizations and ensuring that the buyer is purchasing a legally secure property. Condominiums in difficulty, compulsory works to come, exorbitant charges... How can you avoid buying a property whose profitability or management could become a hea- dache? Buying in a condominium also means buying a share in a collectively managed complex. Analysis of the latest general meeting minutes is essential to anticipate any potential dif- ficulties. These documents often reveal crucial information, such as upcoming major works (restoration, roofing, com- pliance with standards), structural problems that have been reported but not dealt with, or legal proceedings in progress against a co-owner or service provider. These factors can have a major financial impact and complicate the manage- ment of the property. The notary plays a key role in studying these minutes and alerting the buyer to potential risks. A pro- perty may seem ideal, but if the co-ownership is in difficulty, the consequences can be far-reaching. It's better to know everything before you buy, rather than discovering problems after you've signed. A property purchase or sale is often an opportunity to think about how to pass on one's assets. What tools can be envi- saged to anticipate the succession of a property, while limi- ting tax costs and preventing family conflicts? The sale or acquisition of real estate is the ideal time to consi- der the transfer of one's assets and put in place the best strategy. The first challenge is fiscal: optimizing the transfer to limit inheritance tax. Mechanisms such as dismember- ment of ownership make it possible to reduce the tax base while retaining the use of the property. What's more, tax al- lowances are renewed every 15 years, so it's a good idea to plan ahead. But the civil dimension is just as essential: an ill-prepared transfer can generate family conflicts. It is the- refore crucial to organize the division of the estate and, de- pending on the situation, to include clauses to protect certain heirs or avoid conflictual joint ownership. The notary assists you in this process to reconcile tax strategy and family har- mony. What's the most unlikely or funny situation you've come across during a property sale? It's a difficult question, as there are so many unexpected situations... and very often, reality outweighs fiction! Many misunderstandings could be avoided if, as the saying goes, “what is well understood is clearly stated”. Most misunderstandings stem from a simple lack of commu- nication. A buyer convinced that the magnificent light fittings would stay in place, when in fact the seller is taking them away. A fireplace that was supposed to be functional but has been condemned for decades.
Conseils professionnels
MAÎTRE DELBARRE
Quelles sont les vérifications nécessaires pour évi- ter les mauvaises surprises ? Acheter un bien, c’est aussi hériter de son passé. Certains travaux réalisés par un ancien proprié- taire, comme l’ouverture d’un mur porteur ou l’ins- tallation d’une salle de bain à un endroit inadapté ou l’installation d’une climatisation, nécessitent une autorisation de la copropriété. Sans cet accord, la copropriété peut exiger une remise en l’état, avec des coûts parfois conséquents. Mais le problème ne s’arrête pas là : en cas de revente, ces irrégula- rités peuvent inquiéter un acheteur, ralentir la tran- saction, voire entraîner une baisse de prix. Le rôle du notaire est d’anticiper ces écueils en vérifiant les autorisations et en s’assurant que l’acquéreur achète un bien juridiquement sécurisé. Copropriété en difficulté, travaux obligatoires à venir, charges exorbitantes… Comment éviter d’acheter un bien dont la rentabilité ou la gestion pourraient devenir un casse-tête ? Acheter en copropriété, c’est acheter une part d’un ensemble géré collectivement. L’analyse des derniers procès-verbaux d’assemblée générale est essentielle pour anticiper d’éventuelles difficultés. Ces documents révèlent souvent des informations cruciales : travaux majeurs à venir (ravalement, toiture, mise aux normes), problèmes structurels signalés mais non traités, ou encore procédures judiciaires en cours contre un copropriétaire ou un prestataire. Ces éléments peuvent avoir un im- pact financier important et compliquer la gestion du bien. Le notaire joue un rôle clé en étudiant ces procès-verbaux et en alertant l’acquéreur sur les risques potentiels. Un bien peut paraître idéal, mais Maître Cédric Delbarre, notaire associé de l’étude Cédric Delbarre & Emma Barthelet, nous livre ses conseils professionnels pour sécuriser ses transac- tions immobilières et optimiser ses investissements.
abattements fiscaux se renouvellent tous les quinze ans, d’où l’intérêt d’anticiper. Mais la dimension ci- vile est tout aussi essentielle : une transmission mal préparée peut générer des conflits familiaux. Il est donc crucial d’organiser le partage et de prévoir, selon les situations, des clauses pour protéger cer- tains héritiers ou éviter une indivision conflictuelle. Le notaire accompagne cette réflexion pour conci- lier stratégie fiscale et harmonie familiale. Quelle est la situation la plus improbable ou co- casse que vous ayez rencontrée lors d’une vente immobilière ? C’est une question difficile tant les situations inat- tendues sont légion… et bien souvent, la réalité dépasse la fiction ! De nombreux quiproquos pour- raient être évités si, comme le dit l’adage, "ce qui se conçoit bien s’énonce clairement". La majorité des quiproquos vient d’un simple manque de communication. Un acquéreur persua- dé que les magnifiques luminaires resteraient en place, alors que le vendeur les emporte. Une che- minée que l’on imaginait fonctionnelle mais qui est condamnée depuis des décennies.
© Christophe Caudroy
si la copropriété est en difficulté, les conséquences peuvent être lourdes. Mieux vaut tout savoir avant d’acheter plutôt que de découvrir ces problèmes après la signature. Une acquisition ou une vente immobilière est souvent l’occasion de réfléchir à la transmission de son patrimoine. Quels outils peuvent être envi- sagés pour anticiper la succession d’un bien, tout en limitant les coûts fiscaux et en prévenant les conflits familiaux ? Une vente ou une acquisition immobilière est le mo- ment idéal pour s’interroger sur la transmission de son patrimoine et mettre en place la meilleure stra- tégie. Le premier enjeu est fiscal : il s’agit d’optimi- ser la transmission pour limiter la fiscalité succes- sorale. Des mécanismes comme le démembrement de propriété permettent de réduire la base taxable tout en conservant l’usage du bien. Par ailleurs, les
Cédric Delbarre & Emma Barthelet, Notaires 3 rue Lhomond, 12 rue d'Ulm 75005 Paris
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