edificación vertical, que sin duda sería menor, pero los riesgos socioambientales asociados a la escala de la edificación de gran altura también se atenuarían. Este escenario reduciría la renta urbana, pero se ajustaría de forma más realista a la verdadera factibilidad hídrica y capacidad de carga del subsuelo, que es condicio- nante de la respuesta sísmica. Otra arista del riesgo se ilustra con la relación entre las áreas libres determina- das por el coeficiente de ocupación (COS) y los procesos de infiltración de agua en zonas intraurbanas. Muchas ciudades de México sufren inundaciones periódicas sin siquiera experimentar valores extremos de precipitación. Esto se debe a que existen factores que aumentan la vulnerabilidad física a inundaciones. Algunos de estos factores —como la pendiente— son naturales, pero muchos otros se crean por la impermeabilización de las cuencas, la falta de espacios infiltrantes que per- mitan reducir el escurrimiento, o la carencia de espacios que conserven la vege- tación necesaria para retener el suelo en las partes más altas de las cuencas. Esta vegetación sirve para evitar que el agua que fluye cargue consigo los sedimentos que se acumulan en las partes bajas de la misma cuenca, donde, además, la infraes- tructura hidráulica trabaja al límite de su capacidad de drenaje.
Una zonificación secundaria que determine altos COS o que permita excepcio- nes al área libre a través de normas de ordenación que sustituyan las zonas libres por infraestructura de captación de agua pluvial, por razones de procedimiento constructivo (como ocurre con la Norma General de Ordenación 4 de la Ciudad de México), fomenta precisamente que la externalidad negativa se extienda: una reducción sistemática de las áreas verdes permeables e infiltrantes activas dentro de la ciudad, indispensables para el control de inundaciones, impacta en la con- figuración del riesgo. Estos dos ejemplos sirven para mostrar cómo la altura, las áreas libres de cons- trucción o las densidades habitacionales pueden generar ciertos patrones de vul- nerabilidad estructural o de exposición a amenazas socionaturales que deberían ser considerados dentro de los parámetros de la zonificación secundaria como un conjunto de externalidades a evitar. El problema con la gestión urbana del riesgo es claro: mientras la zonificación secundaria y las normas de ordenación no consideren explícitamente aspectos como la capacidad de carga y las características geotécnicas del suelo de cada ciudad, y sigan sin considerar los límites en la extracción de agua subterránea o las nece- sidades de infiltración de lluvia para evitar escurrimientos por inundaciones, las construcciones nuevas seguirán siendo inadecuadas ante los peligros geológicos; por más Atlas de Riesgos que existan, no se lograrán procesos de gestión correctiva y prospectiva del riesgo que puedan materializarse en las ciudades. Otra de las áreas en las que es importante incidir para identificar mejores proce- sos de gestión es la valuación inmobiliaria. Tras los sismos del 7 y 19 de septiembre de 2017, las cuestiones en torno a la conveniencia de publicar la condición del suelo y de las edificaciones, y su relación con el valor de las propiedades se debatieron ampliamente. Para muchos especialistas, la razón para no integrar el aspecto del riesgo en la valuación y la publicación de los Atlas de Riesgo era su potencial impacto en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el problema es el contrario: debido a las metodologías de valuación contenidas en la normativa mexicana, prácticamente no hay ninguna vía para integrar el riesgo en el valor del suelo. A pesar de su potencial utilidad como instrumento de regulación de externali- dades y de gestión de riesgo, la valuación inmobiliaria no se ve como un mecanismo para esta función social. En la norma mexicana vigente (NMX-R-081-SCFI-2015, Norma Mexicana de Servicios – Servicios de Valuación – Metodología ) persiste la visión del suelo isotrópico: plano, uniforme y homogéneo. La valuación inmobiliaria es asumida como una herramienta con fines fundamentalmente fiscales y, even- tualmente, de soporte a los mercados. El principal problema que debe reconocerse
29
Made with FlippingBook interactive PDF creator