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ECONOMIE
JEUDI 18 ET VENDREDI 19 JUIN 2020 FINANCES NEWS HEBDO
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Immobilier
◆ La formule n’arrive pas à s’imposer à cause de la réticence des promoteurs. ◆ Pour qu’il soit adapté au paysage juridique marocain, le texte nécessite une large concertation. Pourquoi il faut réformer le système de la VEFA L ancée en grande pompe en 2002 dans le sillage de l’essor de l’immo- bilier, puis révisé Par C. Jaidani La révision du système de la VEFA permet- tra de donner une nouvelle dynamique au secteur immobilier.
en 2016, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), appelée communément vente sur plan, n’arrive tou- jours pas à s’imposer dans le secteur. Le nombre de transactions lancées sous cette forme reste insignifiant par rap- port au volume global, et le système ne donne pas les effets attendus par le gou- vernement. Pourtant, cette formule pro- pose des avantages indé- niables aussi bien pour le promoteur que pour l’ac- quéreur. Elle peut assurer la sécurité des accédants à la propriété en ce qui concerne les avances ver- sées au vendeur au cours de la construction du bien en leur garantissant le rem- boursement des sommes versées en cas d’inachè- vement des travaux de construction. Pour le pro- moteur, c’est une alternative permettant de contourner les sources de financement classiques. Actuellement, en cette période crise, elle peut être un stimulateur pour booster la demande et donner une nouvelle impul- sion à l’activité. Le système a fait ses preuves dans d’autres pays comme en France, par exemple, où 95% des ventes sont effectués selon
ce principe. 15% seulement des promoteurs financent leurs opérations par fonds propres contre une moyenne de 50% au Maroc. Selon plusieurs profession- nels interrogés à ce sujet, «il existe un grand déphasage entre les textes de loi sur la VEFA et la réalité maro- caine». Pour Rachid Al Khayatey, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), «la loi sur la VEFA est inspirée en grande par- tie du modèle français, qui reconnaît la transaction dès la réservation. Mais, au Maroc, elle ne se fait qu’après la production des titres fonciers». Malgré les différentes révi- sions de la loi, les profes- sionnels estiment que le texte a besoin de quelques ajustements pour le rendre plus attractif. Dans le cadre d’un wébi-
naire organisé dernière- ment sur le sujet, Mohamed Benjelloun Benkacem, notaire, précise qu’ «il faut donner un cadre juridique et un contrat réglementé à la VEFA qui reste un levier financier important, car il permet de financer les pro- moteurs dans leurs projets, et également de sécuriser les banques dans les prêts qu’elles confèrent à ses acquéreurs, bien sûr, dans le meilleur des mondes». La garantie en question La mobilisation des fonds propres et le recours au financement ban- caire limitent la marge de manœuvre des promoteurs et réduit leur programme de développement. «La VEFA doit essentielle- ment optimiser le coût de la transaction dans l’immobi- lier à travers un régime légal qui gère la relation entre le propriétaire et l’acquéreur.
Les promoteurs proposent notamment la possibilité de recevoir des avances avant l’achèvement des fondations et, surtout, un aménagement des garan- ties sur le volet de l’obliga- tion de fournir une caution bancaire ou une assurance, alors que les compagnies s’intéressent très peu à ce créneau. Dans ce cadre, ils exigent également, pour accepter les termes de la VEFA (garantie d’achè- vement et restitution des avances), une assurance de la part des acquéreurs en cas de désistement ou de force majeure. In fine, tous les intervenants, experts en immobilier ou experts en matière juridique, se rejoignent autour d’une même idée : la loi 44-00 demeure imparfaite. Devant cette loi, vendeurs et ache- teurs se trouvent totale- ment désarmés : un nou- veau texte est attendu. ◆
Cependant, la loi doit être complétée par le décret d’application qui doit définir les conditions, notamment, le fonctionnement des garanties d’achèvement» , souligne Lotfi Sekkat, PDG de CIH Bank. Pour que le texte soit adapté au paysage juri- dique marocain, une large concertation de l’ensemble des professionnels et des services publics doit être faite. L’objectif étant de pouvoir apporter une solu- tion efficace à la viabilité de cette loi, indispensable au secteur immobilier. «Il y a une problématique d'engagement et de garan- tie dans la transaction; le discours du système finan- cier n'est pas commun. Il devrait y avoir une simpli- fication des procédures et recours juridiques» , explique Amine Gennoun, Directeur général de Saham Immobilier.
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