R “The territory is structured in a way that has no emotionality. People do not "buy" it. What has to happen is that these people, who do not necessarily feel linked to their territory, reach an agreement on what they want to have as a city.” necesariamente se siente vinculada a su territorio, se ponga de acuerdo sobre qué quiere tener como ciudad”. R “El territorio está estructurado de una forma que no tiene emocionalidad, la gente no lo “compra”. Y lo que tiene que pasar es que esa gente, que no
había espacio político para una corporación. Propusimos, entonces, realizar un “Contrato plan” a cinco años, como se hizo para recuperar el oeste de París, y nos dijeron que no podían comprometerse con presupuesto plurianuales. ¿Y qué se hizo finalmente? Se hizo lo que les encanta hacer en Chile: una mesa de tra- bajo. Una instancia donde todos conversan y lo pasan bien y después cada uno se va a su casa y nadie es responsable de nada. Y eso pasó en Valparaíso, se abordaron varias temáticas en la mesa y finalmente cada institución y actor veló por su propio interés y se impuso la lógica sectorial por sobre la lógica integral de la comunidad y del territorio. ¿Cómo debemos abordar este problema? Lo primero que tenemos que hacer, lo más fundamental, es conectar a la comunidad con las decisiones sobre su territo- rio. Y esa conexión no es fácil hacerla, porque la adscripción de la comunidad a su territorio no es automática. Es difícil definir de qué territorio uno se siente parte: ¿somos ciuda- danos de Santiago?, ¿somos ciudadanos de Providencia?, ¿del Cono Sur? Esta emocionalidad es difícil de interpretar. La distribución de las comunas en Chile, sobre todo en las áreas urbanas, tiene límites que parecieran muy arbitrarios. El territorio está estructurado de una forma que no tiene emocionalidad, la gente no lo “compra”. Y lo que tiene que pasar es que esa gente, que no necesariamente se siente vinculada a su territorio, se ponga de acuerdo sobre qué quiere tener como ciudad. ¿Cómo se ve reflejada esta falta de coordinación en Chile? Yo vivo en Washington, a pocas cuadras de la Casa Blanca, tengo todo lo que necesito a una distancia caminable porque es una ciudad que se planeó con una diversidad de funcio- nes. Ahora tomemos como ejemplo el Parque Bicentenario de Cerrillos: un proyecto que lleva 15 años desarrollándose, un lugar que pudo haber sido una tremenda oportunidad urbanística terminó siendo un conjunto de viviendas. ¿Dónde va a ir esa gente a la farmacia, a abastecerse de comida, al colegio? Es esa falta de coordinación lo que está arruinando las ciudades, el no definir objetivos claros que se traduzcan en acciones coordinadas entre los diversos agentes. ¿Qué responsabilidad tienen las inmobiliarias en todo esto? La esencia de la ciudad son las diversidades. El programa que produce el desarrollo inmobiliario es el que se vende más rápido. Esto ha plagado, por dar un ejemplo, el centro de Santiago con edificios con departamentos de dos dormitorios que, cuando cambia la dinámica social, son construcciones que no tienen cómo adaptarse, no son flexibles. Entonces generamos una ciudad monotemática. El sistema inmobiliario va a producir el uso que se venda en los próximos dos años. Como decía un profesor que tuve en Hopkins, “si no fuera por los planificadores urbanos, nosotros los inmobiliarios, llenaríamos el mundo de edificios vacíos”. Él se refería a que existe una miopía de mercado, o sea, si estoy invirtiendo y mi proyecto tiene una rentabilidad del 50 por ciento a tres años, no ves más allá del cuarto año. Entonces llenas el mundo de edificios que son rentables para el inmobiliario a corto plazo y que se convierten en una carga para la ciudad por los próxi- mos 60 años. Entonces lo que ocurre es que se privatizan los beneficios, pero se socializan los costos. ¿Cómo conseguimos equilibrar esta cuestión? Creo que no hay otra forma de re- solverlo que no sea con un acuerdo público-privado. Hay que cooperar; si no cooperamos, estamos perdidos.
been a tremendous urban opportunity ended up being a housing development. Where are these people going to go to the pharmacy, to get groceries, to school? It is this lack of coordination that is ruining cities, the failure to define clear objectives that translate into coordinated actions among the different agents. What responsibility do real estate companies have in all this? The essence of the city is diversity. The program that pro- duces real estate development is the one that sells the fastest. This has plagued, to give an example, downtown Santiago with buildings with two-bedroom apartments that, when the social dynamics change, are structures that have no way to adapt, they are not flexible. So we are creating a monothematic city. The real estate system will produce the use that will be sold in the next two years. As a professor, I had at Hopkins University used to say, "If it were not for urban planners, we real estate developers would fill the world with empty buildings". He was referring to the fact that there is a market myopia, that is, if I am investing and my project has a three-year return of 50 percent, I don't see beyond the fourth year. Then you fill the world with buildings that are profitable for real estate in the short term and become a burden for the city for the next 60 years. So what happens is that the benefits are privatized, but the costs are socialized. How do we manage to balance this issue? I think there is no other way to solve it than with a public-private agreement. We have to cooperate; if we don't cooperate we are lost. What good examples of public-private partnerships exist? There are many examples of cooperation. I love the case of Western Paris´ recovery, another very emblematic case is Puerto Madero in Buenos Aires. There is a virtuous situation in which the development of a corner of the city becomes a reasonable business for the investor and a profit for the community. The point is this: to define what is reasonable for the investor: if you have a 50 × 50 lot and you can build 77 floors, of course, the profit is enormous, but the social cost is not paid by the real estate business. The question is: what would have happened if the return on investment was 20% of the capital? It would still be an attractive business and,
¿Qué buenos ejemplos de cooperación público privada existen?
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AOA / n°49
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