El exitoso modelo vienés, que permite que un 60 por ciento de sus habitantes viva en viviendas de arriendo protegido, se sostiene en cinco medidas, como son: 1) un sistema de protección social que asegura la disponibilidad de viviendas asequibles de alta calidad junto a leyes de protección para los arrendatarios; 2) políticas de zonificación y compra de terrenos de parte del municipio, asegurando el stock; 3) estrategias económicas que incluyen, tanto medidas sobre los costos de construcción y la compra de terrenos, como también fondos para préstamos públicos para desarrolladores inmobiliarios; 4) la participación de corporaciones de vivienda con un tope de utilidades de un 3,5 por ciento del capital invertido con la obligación de reinvertir en la construcción de vivienda pública; y (5) la promoción de la innovación en arquitectura, construcción y sustentabilidad 2 . Pero este modelo no es nuevo, arrancó a fines de la Pri- mera Guerra Mundial para hacer frente a la crítica situación de la vivienda en Viena. Ciudad que, durante la segunda mitad del XIX, había cuadruplicado su población, pasando de los 500.000 a los 2 millones de habitantes, crecimiento que tuvo que lidiar con un mercado de la vivienda apenas regulado. La calidad de estas era catastrófica y los precios de los arriendos, elevadísimos. Los brotes de fiebre tifoidea, viruela y gripe eran recurrentes en los barrios obreros. La ciudad sufrió en 1866 y 1873 epidemias de cólera, mientras que la tuberculosis era tan habitual que se conocía simple- mente como “morbo viennensis”. La miseria, falta de priva- cidad y el hacinamiento gatillaron una multiplicación de los casos de alcoholismo, violencia doméstica y abuso sexual*. Profundizando aún más esta situación precaria, los valo- res de los arriendos eran, en relación a los ingresos reales, los más altos de Europa. Como resultado, uno de cada tres hogares en Viena no podía pagar sus arriendos sin tener que subarrendar parte de sus viviendas. Hacia 1894, un tercio de los contratos de arriendo fueron rescindidos por los tribunales. El problema de la vivienda comenzó a ser un detonante detrás de unas manifestaciones populares cada vez más violentas, agudizando el conflicto entre las clases sociales. El diagnóstico que se le dio al problema fue el usual: que era un asunto de déficit de vivienda y de falta de actividad constructora, propiciada por el aumento del precio del suelo, por problemas en la refinanciación de la industria de la construcción, impuestos sobre las viviendas y una plani- ficación municipal en exceso reguladora. No obstante, los hechos mostraron otro escenario. Estudios han demostrado que la especulación sobre el suelo urbano fue realizada de manera consciente por el sector inmobiliario como manera de disuadir al ayuntamiento para que dispusiera de nuevos terrenos con características más favorables. El municipio, hacia 1890, más allá de intervenir en catástrofes como incendios o crisis sanitarias, no mostró intención de actuar sobre el mercado de la vivienda. Hacia 1895, con la elección del alcalde Karl Lueger, el ayuntamiento pasó de manos de los liberales, al Partido Socialcristiano. Esta coalición estaba formada por grupos antisemitas que representaban los intereses de la pequeña burguesía vienesa. Lueger trabajó en pos de los intereses de sus votantes, con un programa que buscaba un rápido desarrollo de la capital imperial. Para esto, intervino los servicios públicos que hasta ese entonces estaban en manos de inversores extranjeros, creando una planta municipal de
3 Healy, Maureen. Vienna and the Fall of the Habsburg Empire: Total War and Everyday Life in World War I (Nueva York, 2004) 4 Despite being the fourth largest city in Europe, Vienna still had a housing stock that was insufficient in quantity and quality, and where having a health system or centralized heating was considered almost a luxury. During those years, most home ownership was private, with the purchase of buildings and mortgages being popular ways of savings. Financial habits that increased rental price, which reached 20 to 25 percent of its inhabitant’s income. By 1917, food shortages and the general deterioration of living standards rallied the population against the gov- ernment 3 . In response, legislation was passed to provide rent subsidies and tax relief to prevent evictions. Since they were inadequate, the imperial government introduced a temporary and limited system of tenant protection in Vienna, prohibiting evictions and rent increases 4 . However, the unrest did not abate, triggering a series of strikes led by the Social Democratic Party. With the collapse of the monarchy after the armistice of November 1918, the democratization of Austria began. Further exacerbating this precarious situation, rental values were, relative to real incomes, the highest in Europe. As a result, one in three households in Vienna could not pay their rent without having to sublet part of their dwell- ings. By 1894, one-third of the leases were terminated by the courts. The housing problem became a trigger behind increasingly violent popular demonstrations, exacerbating the conflict between social classes. The diagnosis attributed to the problem was the usual one: that it was a matter of a housing deficit and lack of construction activity, caused by an increase in the price of land, problems in refinancing the construction industry, taxes on housing, and over-regulated municipal planning. Nevertheless, the facts showed another scenario. Studies have shown that speculation on urban land was consciously carried out by the real estate sector as a way to discour- age the municipality from making new land available with better characteristics. The municipality, around 1890, be- yond intervening in catastrophes such as fires or health crises, showed no intention of taking action concerning the housing market. Around 1895, after the election of Mayor Karl Lueger, the city council changed hands from the Liberals to the Christian Social Party. This coalition consisted of anti-Semitic groups representing the interests of the Viennese petty bourgeoisie. Lueger worked for the interests of his constituents, pursuing a program that sought the rapid development of imperial capital. To this end, he intervened in the public utilities that until then had been in the hands of foreign investors, creating a municipal gas plant, nationalizing the tramway service, building an aqueduct that brought water from the mountains, and improving sewage and urban traffic, through a plan designed and supervised by Otto Wagner. In 1907, the Zentralsparkasse was created, the public works section, which was considered a public bank that raised funds to acquire land in urban areas from the Trea- sury as of 1911, which was able to slow, in part, real estate speculation. However, the Social-Christian policy omit- ted two key variables to improve the crisis: rent control, measures against evictions, and, above all, public housing construction. This was due, in part, to the connections that the Social-Christians had with the real estate sector. In 1919 more than half of the members of the municipal council had interests in real estate.
gas, nacionalizando el servicio de tranvías, construyendo un acueducto que trasladó agua de las montañas y me- jorando el alcantarillado y el tráfico urbano, mediante un plan diseñado y supervisado por Otto Wagner. En 1907 se creó el Zentralsparkasse, la sección de obras públicas que consideraba un banco público que captó fondos para, desde 1911, poder adquirir de parte del fisco terrenos dentro del área urbana, lo que logró frenar, en parte, la espe- culación inmobiliaria. No obstante, la política socialcristiana omitió dos variables claves para mejorar la crisis: el control de los arriendos, medidas contra los desalojos y, sobre todo, la construcción de vivienda pública. Esto se debió, en parte, a los nexos que tenían los socialcristianos con el sector inmobiliario. En 1919 más de la mitad de los miembros del consejo municipal tenía intereses con las inmobiliarias. Hacia 1917, la escasez de alimentos y el deterioro general de los niveles de vida, movilizó a la población contra el go- bierno 3 . En respuesta se aprobaron normas que entregaron subsidios a los arriendos y de desgravación fiscal para evitar los desalojos. Como fueron insuficientes, el gobierno imperial introdujo en Viena un sistema de temporal y limitado de protección de los arrendatarios, prohibiendo los desalojos y el aumento de los arriendos 4 . No obstante, los disturbios no amainaron, desencadenando en una serie de huelgas lideradas por el Partido Socialdemócrata. Con el colapso de la monarquía luego del armisticio de noviembre de 1918, se dio inicio a la democratización de Austria. Antes de ese año, la clase obrera estaba excluida de sufragio, privando de sus derechos a más del 80 por ciento de la población, volviendo cualquier intento del Partido Socialdemócrata (fundado en 1889) una aventura no realista. Ya desde su primera campaña por las munici- pales de 1896, el problema de la vivienda destacaba como un medio por el cual mejorar las condiciones de vida de la clase trabajadora.
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HACIA 1894, UN TERCIO DE LOS CONTRATOS DE ARRIENDO FUERON RESCINDIDOS POR LOS TRIBUNALES. EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA COMENZÓ A SER UN DETONANTE DETRÁS DE UNAS MANIFESTACIONES POPULARES CADA VEZ MÁS VIOLENTAS, AGUDIZANDO EL CONFLICTO ENTRE LAS CLASES SOCIALES. By 1894, one-third of the leases were terminated by the courts. The housing problem became a trigger behind increasingly violent popular demonstrations, exacerbating the conflict between social classes.
five measures, such as 1) a social protection system that ensures the availability of high-quality affordable housing along with tenant protection laws; 2) zoning policies and land purchase by the municipality, securing the stock; 3) economic strategies that include both measures on construction costs and land purchase, as well as public loan funds for real estate developers; 4) the participation of housing corporations with a profit cap of 3.5 percent of invested capital with an obligation to reinvest in public housing construction; and (5) the promotion of innovation in architecture, construction and sustainability 2 . Yet, this model is not new; it began at the end of World War I to address the critical housing situation in Vienna. During the second half of the 19th century, the city's population had quadrupled from 500,000 to 2 million inhabitants, a boom that had to contend with a barely regulated housing market. The housing quality was catastrophic and rents were very high. Outbreaks of typhoid fever, smallpox, and influenza were recurrent in working-class neighborhoods. The city suffered cholera epidemics in 1866 and 1873, while tuberculosis was so common that it was known simply as "morbo viennensis". Squalor, lack of privacy, and overcrowding triggered a surge of alcoholism, domestic violence, and sexual abuse cases*.
conjunto habitacional Reumannhof, diseñada por H. Gessner. Margaretengürtel 100- 110, Viena, 1924.
Access facade to the Reumannhof housing complex,
designed by H. Gessner. Margaretengürtel 100- 110, Vienna, 1924.
3 Healy, Maureen. Vienna and the Fall of the Habsburg Empire: Total War and Everyday Life in World War I (Nueva York, 2004) 4 Viena a pesar de figurar como la cuarta ciudad más importante de Europa, mantenía un stock habitacional insuficiente en cantidad y calidad, y en donde tener sistema sanitario domiciliario o calefacción centralizada eran materias consideradas casi como un lujo. Durante esos años, la mayoría de la propiedad de las viviendas eran de ca- rácter privado, siendo la compra de edificios y las hipotecas formas populares de ahorro. Comportamiento financiero que elevó el precio de los arriendos, llegando al 20 y 25 por ciento de los ingresos de sus habitantes.
2 Wagenaar, Hendrik & Florian Wenninger. “Deliberative policy analy- sis, interconnectedness and institutional design: lessons from “Red Vienna”, Policy Studies (2020), vol. 41, No. 4, 411-437
2 Wagenaar, Hendrik & Florian Wenninger. “Deliberative policy analy- sis, interconnectedness and institutional design: lessons from “Red Vienna”, Policy Studies (2020), vol. 41, No. 4, 411-437
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AOA / n°47
Reportaje / Feature Article
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