Mein Haus & Grund - Vermietetes Zuhause

Mein Haus &Grund Eigentum. Schutz. Gemeinschaft. Schleswig-Holstein

Die Kümmerer Hausverwaltung aus Leidenschaft

Mit Herz vermietet Ein Haus als Berufung

Über Land Für Immobilien ganz mobil

Kein Problem Rat und Hilfe für junge Vermieterin

Vermietetes Zuhause

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

Weil sich der private Vermieter seine Mieter zumeist persönlich aussucht, kennt man sich. So kann man sich sicher sein, dass sich sein Vermieter kümmert. Darüber wollen wir in diesem Magazin berichten. Geschichten zwischen Vermietern und ihren Mietern und wie Haus & Grund dabei hilft, damit beide gut miteinander auskommen. Dass das klappt, sagt selbst der Mieterbund! Und eine bundesweite Umfrage hat die Zufriedenheit der Mieter, mit ihrem Privatvermieter bestätigt. Wir wünschen jedenfalls viel Spaß bei der Lektüre. Herzlichst

Zuhause ist der Ort, wo wir daheim sind. Klingt banal, ist es aber nicht. Spannend wird es dadurch, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ein Zuhau- se haben. Auch das ist logisch, aber für das Zu- hause des Mieters ist der Vermieter verantwortlich. Er sorgt bei seinem Mieter für das sprichwörtliche Dach über‘m Kopf, und muss es auch reparieren, wenn´s „mal“ reinregnet. Private Vermieter haben im Durchschnitt fünf Wohnungen. Daraus folgt ein viel größeres Näheverhältnis als in einem Wohnungsunternehmen mit hunderten oder gar tausenden Mietwohnungen.

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Hans-Henning Kujath Verbandsdirektor

Alexander Blažek Vorsitzender

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INHALT |  5

INHALT

„Wohn- Gemeinschaft“ 16

Fakt

Standpunkt

Kein Problem 20

6

42 Das Bild hat sich gewandelt Beim Ziel gibt es wenig Unterschiede

Die Zahl der Ausgabe und was sich dahinter verbirgt

Titelthema: Vermietetes Zuhause

Menschen

10 Die Kümmerer

46 Patrick Wiencek

Über Land

Die Kümmerer 10

Hausverwaltung aus Leidenschaft

Umso mehr freue ich mich, wenn ich nach Hause komme

16 „Wohn-Gemeinschaft“ Ein Haus, zwei Wohnungen, viel Platz

22

Verschiedenes

50 Chef.Koch.Tipp.

Allerlei aus der Landdrostei

20 Kein Problem

Rat und Hilfe für junge Vermieterin

56 Impressum

58 Mitglied werden

22 Über Land

Wie es geht, warum es sich lohnt

Für Immobilien ganz mobil

27 Mit Herz vermietet Ein Haus als Berufung

Rechtstipp

Betriebskosten 34

Mit Herz vermietet 27

Ratgeber

Immobilientipp Vermietung 38

Chef.Koch.Tipp. 50

30 Richtig vermieten will gelernt sein

Menschen

Patrick Wiencek 46

Nicht kostenlos, aber keinesfalls umsonst

34 Rechtstipp Betriebskosten

Standpunkt

42

38 Immobilientipp Vermietung

Richtig vermieten 30

FAKT   7

FAKT

4.331 Die Zahl der Ausgabe

So oft haben die Rechtsanwälte von Haus & Grund Schleswig- Holstein Mitglieder im Jahr 2017 rechtlich beraten. Persönlich und vor Ort und häufig bis in die Abendstunden. Da kommen viele Fahrkilometer zusammen und Reisezeiten auch. Und doch ist das nur ein kleiner Teil dessen, was in den Vereinen zusätzlich an Be- ratung geleistet wird. Denn das ist das Ziel: Die Freude am Eigen- tum zu erhalten oder zu wecken.

Ein Zuhause zu bieten, ist das Ziel der privaten Vermieter. Dieses Magazin stellt Ihnen einige davon vor und Menschen, die sich für Sie einsetzen.

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Die Wohnung ist für uns Menschen von größerer Bedeutung, als jedes andere Wirtschaftsgut. Soll sie gut sein und der Mieter sich wohlfühlen, muss sich jemand darum kümmern. Wer das macht und was es bedeutet, lesen Sie ab S. 10 . Vermietetes Zuhause Über Land geht es mit Nora Höcke ab S. 22 . Einen Vermieter, der ein Haus als Berufung empfindet, stellen wir ab S. 27 vor. Wie der Mieterverein Privatvermieter sieht, darüber tauschen sich Jochen Kiersch und Alexander Bla ž ek ab S. 43 aus.

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Die Kümmerer

Hausverwaltung aus Leidenschaft

Menschen und Immobilien gehören zusammen. Schon deshalb ist engagierte Arbeit als Hausverwalter eine ebenso verantwortungs- volle wie vom Umgang mit Menschen bestimmte Aufgabe. Wer dabei erfolgreich sein will, muss sich kümmern.

von Vermietern neue Anforderungen an den Verein gestellt wurden. Es geht um Aufgaben in der Hausbetreuung, die viele Vermieter gerne abgeben wollen. In diese Marktlücke ist der Oldesloer Verein gestoßen. Es wurde eine Haus- verwaltung gegründet, um eben diese, für einen Vermieter häufig lästigen Auf- gaben zu übernehmen. Zum Beispiel die Neuvermietung und die Woh- nungsabnahme mit all den Terminen und Schreibereien. Rund 300 Betriebs- kostenabrechnungen werden Jahr für Jahr erledigt. Das bedeutet, alle nicht immer geordnet übergegebene Belege

zu prüfen, die Abrechnung über den Vermieter dem Mieter zuzuleiten und zu besprechen. Hat der Ortsverein die Hausverwaltung eines Objektes, so wird

„Wir kümmern uns inzwischen um circa 100 Wohneinheiten“, so Haus & Grund-Geschäftsführerin Cornelia Pareike. Mit „wir“ sind fünf Mitarbeite- rinnen und Mitarbeiter in Bad Oldesloe selbst gemeint, sowie weitere in der Dependance Trittau. Neben den jährlich rund 1.100 Beratungen auf der Vereins- geschäftsstelle braucht es also für die Hausverwaltung einen größeren und vor allen Dingen qualifizierten Mitarbei- terbestand. Der kümmert sich nun um die ihm an- vertrauten Immobilien, aber ohne den Kontakt zwischen Vermieter, >>

Korrekte Abrechnungen und vertrauensvolle Gespräche helfen Vermieter und Mieter

Eine Stadt mit einem Titel! Das könn- te man zu Bad Oldesloe sagen. Denn „Bad“ steht stets für Eigenschaften, die eine Stadt von anderen unterscheidet. Doch das ist längst Vergangenheit, Kurbetrieb findet schon seit Jahrzehn- ten nicht mehr statt. Man sieht es aber dieser fast 26.000 Einwohner starken Kommune an, dass Kurbetrieb und da-

mit verbundener Wohlstand einst eine gewisse Rolle gespielt haben. Beson- ders im Stadtbild, was wir später noch erkennen werden. Stolze 2.900 Mitglieder hat der Orts- verein von Haus & Grund in Stormarn. Allein für den Bereich Bad Oldesloe sind es ca. 1.800 Mitglieder. Die verfügen

über rund 5.400 Wohnungen, das sind rund 42 Prozent des gesamten Woh- nungsbestandes der Stadt. Im Durch- schnitt hat jedes Haus & Grund-Mitglied in Bad Oldesloe drei Wohneinheiten. So wird begreiflich, warum hier in Bad Oldesloe Haus & Grund eine starke Stellung hat. Es leuchtet zudem ein, dass angesichts einer so großen Zahl

die pünktliche Bezahlung der Betriebs- kosten überwacht oder die Auszahlung des Guthabens veranlasst, was ebenfalls häufiger vorkommt. Der Handwerker will bestellt, die Zahl der Mülltonnen umbestellt werden. Und vieles mehr.

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die Betreuung von Mitgliedergrundei- gentümern übernommen hat.

Zunächst besuchen wir ein villenartiges Gebäude, ziemlich zentrumsnah und dennoch im Grünen gelegen. 1928 gebaut, hat es die letzten Ausläufer des im neunzehnten Jahrhundert begonne- nen Kurbetriebs gerade noch erlebt. Die Rückseite liegt dem ehemaligen Kurpark zugewandt, kann also mit einer beson- ders ruhigen Lage punkten. Das ebenso charmante wie repräsentative Haus mit neun Wohneinheiten wurde 2014/2015 durchgreifend, aber behutsam und dem Stil entsprechend saniert und umge- baut. Der Grund unseres Besuches ist ein Gespräch mit einer Bewohnerin, die den Kontakt zwischen dem Haus, seinen Einwohnern und der Hausverwaltung aufrechterhält. Frau Ehrke-Mösing wohnt hier, so sagt sie uns, gut und gerne. Das liegt natürlich an der hellen, modernen Wohnung, dem Haus, seiner trotz der historischen Fassade sehr modernen technischen Ausstattung und dem herrlichen, alten Treppenhaus. Charmant eben und zugleich beein- druckend. Ein solches Haus erhebt >>

Ein Zeichen der Wertschätzung für die Immobilie: Kleine Details wie die Sitzgruppe im Treppenhaus oder eine Wandkeramik. Und die moderne Küche von Bewohnerin Sigrid Ehrke-Mösing (unten rechts).

Eine schöne Fassade kann nicht trügen: Solche Häuser wie dieses sind typisch für das private Grundeigentum. Mit viel Liebe, ja Zuneigung saniert und unterhalten, bedeuten sie aber auch großen Betreuungsaufwand. Darum muss sich jemand kümmern. Und zwar regelmäßig.

Mieter und Hausverwaltung zu unper- sönlich werden zu lassen. Denn schließ- lich ist das Vermieten für einen privaten Eigentümer kein Geschäft wie jedes andere. Das Mieten aber auch nicht. Das Verhältnis zwischen den Mietern und einem, wie er früher leider häufig verächtlich genannt wurde, „Kleinver-

Zwei Beispiele davon erleben wir: In Begleitung von Cornelia Pareike und Mathias Schmidt, dem 1. Vorsitzenden des Vereins, sehen wir uns eines der Verwaltungsobjekte von Haus & Grund in Stormarn an. Der Verein heißt übri- gens deswegen so, weil er, wie bereits erwähnt, auch im benachbarten Trittau

mieter“ ist eben ein besonderes. Es unterscheidet sich von dem der großen Wohnungsbaugesellschaften mit ihren häufig ganz fern angesiedelten Verwaltungsunternehmen. Bei Haus & Grund kümmert man sich vor Ort und aufgrund der kurzen Wege schnell und unbürokratisch.

Hier kommt die Haus- verwaltung. Nur im ausführlichen Gespräch erfährt man, wo der Schuh drückt. Das gilt für jedes Haus, auch wenn alles in Ordnung zu sein scheint.

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Ansprüche, aber ein guter Verwalter kann diese auch erfüllen. „Wir sehen es als unsere Aufgabe an“, so Vereinsvor- sitzender Mathias Schmidt, „zwar nun nicht jeden Wunsch vorausahnen zu können, aber, wenn er an uns herange- tragen wird, nach Möglichkeit auch zu erfüllen.“ Hier ist es wieder, das „sich kümmern“.

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Für einen kleinen Schnack muss immer Zeit sein

Zurück auf der Geschäftsstelle geht es gleich weiter. Ein Nachbar, natürlich Haus & Grund-Mitglied, plant eine neue Vermietung und hat einen der landes- weit bekannten, gelben Mietverträge dafür verwendet. Diese Vertragsformu- lare bietet Haus & Grund Schleswig- Holstein nicht nur in allen Ortsvereinen an, längst kann man sie auch online kaufen und direkt am Rechner ausfül- len. Eine Möglichkeit, die viele Wege erspart, aber eines nicht ersetzen kann: die kompetente Beratung vor Ort und den freundlichen Kontakt zwischen dem Verein oder dem Hausverwalter und seinen Mitgliedern und Kunden. Einen kleinen Schnack inklusive. Fevzi Feka ist noch gar nicht so lange dabei, seit 2016 ist er Mitglied. Mit seinem Zinshaus hat es aber auch schon die eine oder andere Beratung benötigt. Als Nachbarn kennt man sich sowieso und entsprechend locker ist die Ge- sprächsatmosphäre. Unsere Frage, wie man sich als Vermieter und Mitglied von Haus & Grund fühlt, beantwortet Feka lakonisch, aber eindeutig: „Sehr glück- lich!“ Wenn das mal kein Kompliment ist für einen Verein, der wächst und trotzdem genug Zeit findet, sich intensiv um seine Mitglieder und Kunden zu kümmern. <<

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Cornelia Pareike und Sigrid Ehrke-Mösing wissen, worum es geht. Eine Immobilie braucht Menschen, denen das Eigentum am Herzen liegt.

Fevzi Feka ist nicht nur Nachbar der Geschäftsstelle von Haus & Grund. Er sucht als Vermieter dort gern Rat. Wie hier vom Vereinsvorsitzenden Mathias Schmidt.

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„Wohn- Gemeinschaft“

Das hier soll ein Zweifamilienhaus

sein? Ist es aber und mit nicht zu wenig Platz. So wird aus ei- nem Eigenheim eine „Wohngemeinschaft“ in grüner Umgebung.

Wir haben ein gutes Verhältnis unter- einander“, so Frau Gutzeit-Düvel. Das eine oder andere würde sie in der Rück- schau vielleicht anders machen, aber das dürfte später wohl jedem Bauherren so ergehen. Wichtig war ihnen, dass alle am Bau beteiligten Firmen aus der Region stammten. Nun läutet es. Diesmal sind es nicht Spielkameraden der Kinder, die in Folge noch häufiger klingeln oder anrufen werden. Es ist Gudrun Neumann, die Mitbewohnerin des Hauses. Sie bittet, den Termin mit ihr etwas vorverlegen zu können. Als Großmutter ist sie wie viele

ihrer Altersgenossinnen sozusagen auf „Abruf“ damit beschäftigt, ihren Enkel- sohn, einem begeisterten und quali- fizierten Nachwuchsfußballer, zu den zahlreichen Trainingsstunden zu fahren. Dies müsse nun demnächst geschehen. Gemeinsam mit der Vermieterin gehen wir ums Haus und es wird klar, warum von der Straße aus die Einliegerwoh- nung nicht eingesehen werden kann: Sie liegt im Souterrain. Dennoch ist sie alles andere als dunkel oder gar un-

freundlich, im Gegenteil. Vom Wohn- zimmer aus sehen wir eine große, mit Werksteinen abgefasste Terrasse. Über- haupt ist die Wohnung erstaunlich geräumig. Alexandra Gutzeit-Düvel, die uns be- gleitet, erzählt von ihren Erfahrungen mit Mietern. Meist waren sie gut, nur in einem Falle haben die Vormieter eine nicht so sehr gepflegte Wohnung hin- terlassen. In Eutin eine Wohnung >>

Ein Haus, zwei Wohnungen, viel Platz

Eigenheime können täuschen. Sie bieten gar nicht so selten zu- sätzlichen Wohnraum, nicht nur für den Eigentümer. Vertrauens- volle Nähe zueinander prägen diese Form der Vermietung.

„Betten-Auswahl“

„Wir machen Ihre Hausaufgaben“, so lautet der Werbespruch eines bekann- ten Kieler Immobilienunternehmens. So- was hätte sich Malte auch gewünscht. Der Achtjährige sitzt am Esstisch, vor ihm ein Heft mit Rechenaufgaben. Seine Mutter Alexandra Gutzeit-Düvel überwacht das Ganze. Für sie als ge- lernte Bankkauffrau, beschäftigt bei der Volksbank Eutin und zuständig für Firmenkunden, sind die Rechenaufga- ben natürlich einfach. Für einen Zweit-

klässler nicht so ohne weiteres. Aber Malte ist mit Fleiß dabei und lässt sich auch durch uns nur wenig ablenken. Schwester Julica (5) hingegen mag sich nur kurz blicken lassen. Lieber spielt sie mit ihren Freundinnen. Wir sind hier, um über das Verhältnis von Vermietern und Mietern in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zu schreiben. Doch am Haus von Familie Gutzeit-Düvel angekommen, waren wir

etwas irritiert. Von der Straßenseite her gesehen, ist es eingeschossig. Wo bitte soll hier noch eine Einliegerwohnung sein? Der im Jahre 2008 errichtete Rot- steinbau, von den Eigentümern selbst geplant und im Zusammenwirken mit örtlichen Handwerksfirmen errichtet, fügt sich in das Baugebiet und entspre- chend der Vorgaben des B-Plans gut ein. „Die Nachbarschaft ist sehr gut.

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Ein kleiner Plausch an der Haustür gehört einfach mit dazu.

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Mieterin Gudrun Neumann (links) und Eigentüme- rin Alexandra Gutzeit-Düvel in der geräumigen Souterrain-Woh- nung. Ein sichtbar gutes Verhältnis trägt dazu bei, dass sich alle wohlfüh- len. So ein Haus ist niemals unbelebt und unbewacht.

zu vermieten, sei kein Problem. Das unterscheidet diese Kreisstadt nicht von anderen Regionen Schleswig-Holsteins.

Alles zu Bedingungen, die es anderswo nicht gibt. In der Regel sind die Mieten für Einliegerwohnungen angesichts des gebotenen Standards nämlich eher moderat.

Denn Alexandra Gutzeit-Düvel muss jetzt mit Malte noch ein Gedicht üben. Dazu braucht es Konzentration, was nicht ganz leicht fällt angesichts der so langsam immer größer werdenden Schar von Spielkameraden. <<

So wird weiterer, dringend benötigter Wohnraum geschaffen

Gudrun Neumann muss jetzt aber wirk- lich los. Auch wir verabschieden uns.

Deswegen freut sich Gudrun Neumann natürlich, diese Wohnung gefunden zu haben. Seit September 2017 wohnt sie hier und hat sich, wie sie sagt, gut eingelebt. Das enge Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, allein schon durch die Begegnung auf den Zugangs- wegen bedingt, empfindet sie keines- wegs als negativ. Viele Einfamilienhauseigentümer planen von vornherein eine Einliegerwohnung. Das hat durchaus Vorteile, vor allem steuerliche (siehe Kasten). So ein Haus ist auch immer „bewacht“ oder besser gesagt, belebt. Und vor allem wurde und wird weiterer, heute so dringend benötigter Wohnraum geschaffen.

Steuertipp für Vermieter

Ein Haus mit Einliegerwohnung kann als Steuersparmodell dienen, vorausgesetzt man vermietet die Einliegerwohnung. Als Vermieter muss man zwar die Mieteinnahmen versteuern, kann aber im Gegenzug die Schuldzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Deshalb lautet die Devise: Möglichst viele Baukosten auf die vermietete Einlieger- wohnung legen und weniger auf den selbst genutzten Teil des Hauses. Praxistipp: Man trennt die beiden Wohneinheiten strikt voneinander, indem man zwei unterschiedliche Bauverträge abschließt und dement- sprechend auch zwei verschiedene Kredite aufnimmt, die jeweils klar und objektiv einer der beiden Wohneinheiten zugeordnet werden. Statt zwei Bauverträge abzuschließen, kann man auch im notariellen Kauf- vertrag genau deklarieren, welcher Teil des Gesamtpreises für welche Wohnung eingesetzt wird. Um nun möglichst hohe Schuldzinsen auf den Kredit der vermieteten Einliegerwohnung zu erhalten, wird dieser Teil des Hauses komplett über ein Darlehen finanziert. Das Eigenkapital fließt vollständig in den selbst genutzten Teil.

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Eine kleine Wohnung zu besitzen, ist schon etwas Schönes. Sie zu vermieten, ist zudem etwas sehr Sinnvolles. So treffen zwei Dinge aufeinander: eine Kapitalanlage und die Zurverfügungstel- lung von Wohnraum, den wir besonders in den Städten so dringend benötigen. Christina Friebel hat sich in die wach- sende Gruppe von Eigentümern, die auch Vermieter sein wollen, eingereiht. Die Lehrerin an einer Gemeinschafts- schule im Kieler Raum (Fächerkombi- nation Mathematik und Philosophie) ist seit anderthalb Jahren Eigentümerin einer Zweizimmerwohnung in Kiel. Die Gründe für diese Investition liegen auf der Hand. Besonders jüngere Men- schen sollten sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, wie ihre Altersvor- sorge einmal aussehen wird. Christina Friebel hat das gemacht und mit dem Kauf dieser Wohnung vorgesorgt. Aber sie hat noch einen zweiten, wich- tigen Schritt getan. Sie wurde Mitglied bei Haus & Grund Kiel. Dort besorgte sie sich den immerhin acht Seiten starken Standardmietvertrag. Frisch, d. h. in seiner neuesten Fassung, aus dem Internet und hat ihn gleich am PC ausgefüllt.

genommen und mir wirklich alles genau und verständlich erklärt,“ sagt uns Christina Friebel. So wurde der frischgebackenen Vermie- terin klar, was ihr bisher nicht unbedingt klar erschien: Wie genau gestaltet sich die prozentuale Umlage der Heizungs- betriebskosten? Gibt es Möglichkeiten,

für gänzlich ungültig erklärt werden, falls sich herausstellen sollte, dass eine Passage aus Unwissenheit nicht korrekt aufgesetzt wurde? Mit der Beratung und der Möglichkeit, bei Problemen jederzeit in die Geschäftsstelle von Haus & Grund kommen zu können, ist sie sich inzwischen sicher, mit der Ver- mietung den richtigen Schritt getan zu haben, so die Lehrerin. Haus & Grund sei für sie eine Hilfe und ein zuverlässi- ger Ansprechpartner für den Eigentü- mer. Christina Friebel konnte also die Geschäftsstelle zufrieden und vielleicht sogar ein wenig erleichtert darüber verlassen, alles richtig gemacht zu haben. Für sie ist Vermieten längst kein Buch mit sieben Siegeln mehr. <<

„Man hat sich Zeit genommen und alles genau erklärt“

Aber es tauchten auch Fragen bei ihr auf. Nun ist jemand, der Philosophie und Mathematik studiert hat, sicherlich gewohnt, komplexe Zusammenhän- ge und komplizierte Satzgebilde zu durchdringen. Aber klar ist auch, dass das Mietrecht und damit die Fachspra- che der Mietrechtsjuristen manchmal ein ganz besonderes Ding ist. Es war ihr wichtig, diesen Aspekt bereits vor der ersten Vermietung zu durchdringen und nicht erst, wenn es im Nachhinein einmal drauf ankommen sollte. Was lag also näher, als die Beratungs- stunden von Haus & Grund aufzu- suchen und sich das, was ihr unklar erschien, erläutern zu lassen. „Da hat man sich viel Zeit für meine Fragen

die Miete auch im laufenden Miet- vertrag anzupassen? Welche Aspekte kann ich gesondert in den Mietvertrag aufnehmen und welche gerade nicht? Kann ein Mietvertrag im Nachhinein

Kein Problem

Na dann ist ja alles klar! Rechtsanwältin Paola Weber von Haus & Grund Kiel freut sich, dass Neu-Vermieterin Christina Friebel (rechts) mit dem Haus & Grund- Mietvertrag alles richtig gemacht hat.

Wir schaffen ein Stück Heimat im Norden

Rat und Hife für junge Vermieterin

Vermietungs-Neulinge betreten ein unbe- kanntes Rechtsgebiet. Das braucht sie aber nicht abzuschrecken. Im Gegenteil: Mitglie- der finden Rat und Hilfe. Bevor es zu spät ist.

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Über

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Land

Unsere Gesellschaft wird immer mobiler. Haus & Grund Schleswig-Holstein war das schon immer. Anders als in den Ballungsgebieten gibt es hierzulande viele kleinere Städte und Gemeinden, wo Hauseigentümer und damit Haus & Grund-Mitglieder leben. Die Mehrzahl aller Immobilien finden sich außerhalb der großen Städte, vor allen Dingen die selbstgenutzten. Mit allen denkbaren Problemen, manchmal auch Konflikten. Somit also mit entsprechendem Bedarf an Rat und Hilfe. 90 Ortsvereine gibt es im Landesver- band. Sie alle leisten tagtäglich vor Ort wertvolle Hilfe für Ratsuchende. Zusätzlich unterstützt werden sie von den Fachjuristen des Landesverbandes. Dabei legt der Verband Wert auf hohe Beratungsqualität. Alle sind angehen- de Fachanwälte für Miet- und WEG- Recht. Für die Beratung im Flächen- land Schleswig-Holstein muss gereist werden, und das tagtäglich. Diese Reisetätigkeit haben wir an einem Tag begleitet. Alphabetisch gesehen, geht die Liste der Sprechstunden des Landes-

verbandes von Albersdorf bis Wilster. Geographisch gesehen, könnte man eine Linie von Westerland im Norden bis Lauenburg an der Elbe oder Fehmarn im Osten bis St. Peter-Ording ganz im Westen ziehen. Die Touren werden nach langjähriger Erfahrung schlau gelegt, um unnötige Fahrzeiten zu vermei- den. Dennoch wird es manchmal eng. Verkehr, Wetter, aber auch manches Mitglied, das seine Fragen nicht auf den Punkt bringt, aber erst zum Ende der eigentlichen Sprechstunde erscheint, bringen den enggestrickten Zeitplan durcheinander. Wir haben uns für eine Tour durch Mittelholstein entschieden. Nora Höcke, eine von insgesamt vier Rechtsanwälten in der Rechtsberatung des Verbandes, nimmt uns mit nach Bad Segeberg und von dort aus dann nach Rendsburg. Das sind zwar „nur“ zwei Termine. Häufig bereisen die Verbandsjuristen drei oder vier Sprechstunden an einem Tag. Unsere beiden Standorte haben es zumindest von der Besucherzahl her gesehen in sich. Denn besonders Bad

Segeberg, aber auch Rendsburg haben viele Mitglieder und einen recht großen Einzugsbereich. Nora Höcke startet in Kiel gegen neun Uhr. Vorher hat sie noch im Büro herein- geschaut, ob dort irgendetwas anliegt

„Wir fahren bei jedem Wetter. Und manchmal gegen die Uhr.“

oder Informations- oder Werbemate- rial mitgenommen werden muss. Die Verbandsjuristen sind gelegentlich echte „Packesel“, ein Service für die Orts- vereine. Die meisten sind ehrenamtlich geführt und deshalb für jede Unterstüt- zung dieser Art dankbar. Um zehn Uhr soll die Sprechstunde in Bad Segeberg beginnen, einer gerade bezogenen Geschäftsstelle. Das Wetter ist nicht so toll, grau verschleiert. Leich- ter Nieselregen setzt ein. Für den Dienst- Golf von Nora Höcke ist das natürlich kein Problem, aber werden die >>

Für Immobilien ganz mobil

Haus & Grund Schleswig-Holstein sorgt für guten Service. Viele Ortsvereine lassen sich gern in den Mitgliedersprechstunden von den Verbandsanwältinnen und -anwälten unterstützen. Das be- deutet Fahrten bei jedem Wetter und knappem Zeitplan.

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die Mitglieder auch über das Problem hinaus mit jemandem sprechen. Wenn Zeit dafür ist und die Warteecke leer, machen das die Berater gern. Dienst am Mitglied statt nach Vorschrift. Es geht weiter. Nachbarrecht steht an, ein heikles Thema. Heikel deshalb, weil es fast immer einhergeht mit persön- licher Verletztheit und der zumindest drohenden Zerrüttung von vielleicht ein- mal harmonischen nachbarschaftlichen Beziehungen. Oft aus nicht unmittelbar nachzuvollziehenden Anlässen. Hier geht die Beratung des älteren Herrn ein wenig in Richtung Seelsorge. Höcke bringt Verständnis für dessen Situation auf und gibt ihm Ratschläge, die die Spannungen zwischen den Nachbarn abbauen helfen können. Ob das erfolg- reich sein wird, kann sich erst in einer der nächsten Sprechstunden erweisen. Unser Mitglied ist jedenfalls zufrieden, wenn auch eine Restskepsis spürbar bleibt. Noch eine Beratung zu den Kün- digungsfristen beim Mietvertrag und dann heißt es: auf geht’s. Zur nächsten Sprechstunde sind es laut Navigations- system eine Stunde und acht Minuten Fahrtzeit oder 76 Kilometer und es liegen mit Neumünster eine größere Stadt, die Dauerbaustelle A7 sowie eine Wasserstraße dazwischen. Zu allem Übel: Regen wird stärker, Wind kommt auf.

Grau der Tag und früh die Stunde. Wie hier in der gerade erst bezo- genen Beratungsstelle von Haus & Grund Bad Segeberg beginnt ei- ner der manchmal sehr langen Beratungstage.

Jonas Kaufmann

Mitglieder sich vielleicht davon abhalten lassen? Geparkt wird um die Ecke, auf dem Gelände eines großen Supermark- tes. Leute eilen mit Einkaufswagen hin und her, von uns nimmt niemand Notiz. Erst als wir die umfängliche Fotoaus- rüstung ausladen, schaut ein älteres Ehepaar genauer hin, geht dann aber Richtung Getränkemarkt. Nora Höcke ist schon vorausgeeilt, viel- leicht warten ja schon welche. In dem modernen Bürogebäude mit verschie- denen Büros unterschiedlicher Firmen suchen wir sie. Die Sprechstunde hat schon begonnen. Natürlich saßen die ersten Mitglieder schon auf Wartepo- sition. Eine junge Frau hat Fragen zum Miet- vertrag. Sie ist frischgebackenes Mit- glied und froh, ihre Fragen zu Indexmie- te und Nebenkosten loszuwerden.

Nora Höcke erklärt das alles ebenso ver- ständlich wie rechtlich eindeutig. „Auch wenn wir manchmal unseren Mitglie- dern Illusionen rauben müssen und sie nicht immer begeistert rausgehen, sind sie doch dankbar, dass man ihnen reinen Wein eingeschenkt hat. Aber meistens haben wir gute Nachrichten und können helfen. Das freut uns, denn wir wollen ja die Freude am Eigentum und die Lust am Vermieten bewahren,“ sagt die Verbandsjuristin. Zwei Stunden sind in Bad Segeberg an- gesetzt, Beratungspausen gibt es, mal mehr, mal weniger, manchmal auch gar nicht. Falls doch, werden sie genutzt für Telefonate oder auch Bearbeitung einzelner Fälle. Dazu gehört die kos- tenlose Rechtsberatung zu allen Fragen rund um die Immobilie, aber auch die außengerichtliche Vertretung gegen ein geringes Entgelt. Ab und zu wollen

.. Neumünster Große Operngala Jonas Kaufmann

Viel Bewegung für die Immobilie. Quer durchs Land und manchmal sogar übers Wasser.

& Symphoniker Hamburg Jochen Rieder, Dirigent  ,- bis ,-

Rendsburg ist das Ziel. Um 14.00 Uhr öffnet die Geschäftsstelle von Haus & Grund Rendsburg zur regelmäßigen Mitgliederberatung. Sie liegt auf der anderen Seite des Nord-Ostsee-Kanals, unweit der Eisenbahnhochbrücke. Vor Neu- münster ziehen wir an der Anschlussstelle Süd auf die Autobahn A7. Innerhalb der Groß- baustelle läuft der Verkehr erfreulicherweise reibungslos, wenn auch der starke Regen das Autofahren nicht zum reinen Vergnügen macht. So könnten wir rechtzeitig bis zur Anschlussstel- le hinter der Rader Hochbrücke kommen, um dort nach Rendsburg abzubiegen. Doch der Verkehr macht Nora Höcke einen Strich durch die Rechnung: Stau hinter der An- schlussstelle Neumünster Nord. Die Bielefelderin erkennt ihn rechtzeitig und kann so eben gerade noch auf die Bundesstraße abbiegen. Dort rollt der Verkehr, ist aber langsamer, kostet also Zeit und eine weitere Dauerbaustelle droht. Der Ka- naltunnel in Rendsburg ist nach wie vor nur teil- weise befahrbar. Wir entscheiden uns deshalb, lieber mit einer Fähre überzusetzen. Immerhin eine kleine Abwechslung. Und überhaupt: In welchem Bundesland kann Haus & Grund schon mit einer Rechtsberatung aufwarten, die regelmäßig die meistbefahrene Wasserstraße der Welt queren muss? >>

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.. Kiel Schleswig-Holstein Festival Chor Justus Frantz, Dirigent Solistenensemble Philharmonie der Nationen Beethoven: Sinfonie Nr.  d-Moll op.   ,- bis ,-

Infos und Karten: Tel -   • www.shmf.de

Alles nicht so einfach. Nora Höcke erläutert den Mitgliedern aber gern das komplizierte Mietrecht.

TITELTHEMA   27

Mit Herz vermietet

muss auch der ausfallen. Jetzt tut etwas Warmes gut und es geht gestärkt auf in die nächste Beratungsrunde. Dort äh- neln die Themen denen des Vormittags. Überhaupt gibt es zumeist Standard- fragen rund um die Vermietung von Wohnungen, die sich oft komplizierter anhören, als sie es nachher in der Lösung sind. Aber sorgfältig muss schon gearbeitet werden, man darf nichts überlesen oder überhören. Bis spät in die Nachmittagsstunden geht hier die Beratung und nicht selten kommen die Kollegen erst am Abend wieder nachhause. Häufig müssen sie zu den abendlichen Jahreshauptversamm- lungen der Vereine oder bestreiten Vortragsveranstaltungen. Dann heißt es häufig, 100 Kilometer Fahrt zu später Stunde und Heimkehr gegen Mitter- nacht.

„Wir machen das gerne,“ sagt Nora Höcke. Der direkte Kontakt mit den Mitgliedern und das gute Gefühl, ihnen ihre Sorgen zu nehmen, seien die angenehmen Seiten ihrer Arbeit. „Gewiss könnte es manchmal gern etwas weniger hektisch sein, besonders im Winter und bei schlechtem Wetter. Aber zufriedene Mitglieder oder eine gelungene Versammlung sind immer eine schöne Belohnung. Wenn unse- re Mitglieder anderen Menschen ein schönes Zuhause vermieten, glaube ich, dass wir von Haus & Grund Schleswig- Holstein ihnen, aber auch den Mietern einen guten Dienst erweisen.“ Wenn das nicht die 200 Kilometer nur an die- sem einzigen Tag auf dem Tacho wert sind. <<

Endlich geschafft und früher als befürchtet, bleibt nun doch noch Zeit für einen schnellen Imbiss. Manchmal

Verkauf und

Bewertung? Dafür hab ich jemanden!

Ein Haus als Berufung

Hast du ein gegründet Haus, fleh die Götter alle, dass es, bis man dich trägt hinaus, nicht zu Schutt zerfalle und noch lange hinterdrein Kindeskindern diene und umher ein frischer Hain immer neu ergrüne.

Wer beruflich häufiger mit Immobilien zu tun hat, kennt das Gefühl. Man steht vor einem Haus und spürt: Dieses ist ein ganz besonderes. Wir sind in der Goethestraße in Kiel, beste und begehrte Wohnlage mitten in der Stadt. Der weitläufige Schrevenpark wird hier eingefasst von großen, früher hätte man gesagt, großbürgerlichen Wohnhäusern. Im Jahre 1900 erhielt diese Straße ihren Namen. Benannt wurde sie nach dem damals gerade erst seit 70 Jahren ver- storbenen Dichterfürsten und Idol des Bildungsbürgertums. Für diesen Publikumskreis waren die Wohnungen einst >>

Haus & Grund makelt nicht nur, sondern bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Seriös, zielorien- tiert und mit viel Leidenschaft. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Kai Helbrecht, Kiel (0431 22033 055), Dagmar Henningsen, Flensburg (0461 1 44 24 24) und Cornelia Pareike, Bad Oldesloe (04531 6 72 34) Recht & Steuern | Vermieten & Verwalten | Bauen & Renovieren | Technik & Energie

Johann Wolfgang von Goethe

Eigentum.Schutz.Gemeinschaft.

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gedacht. Sie sind es wohl auch heute noch. Nicht nur deswegen haben wir das Goethe-Zitat vorangestellt. Es trifft sehr schön auf die Geschichte des Hauses zu, mit dessen Eigentümer wir uns treffen. Im goldenen Zeitalter Kiels vor dem Ersten Weltkrieg wurde in der Marine- und Werftstadt unglaublich viel gebaut. Vom einfachen Kieler Zweispänner, also zwei Wohnungen zu je 40 Quadratme- tern auf einem Treppenpodest mit im Idealfall WC auf halber Treppe, bis zur hochherrschaftlichen Wohnung mit 200 Quadratmetern Wohnfläche wurde im großen Stil gebaut. So auch im Jahr 1907 das Haus von Jürgen Rohwer, seitdem in Familienbesitz. Das war typisch für diese Zeit, denn die meisten Miethäuser wurden von Privatleuten er- richtet und nicht etwa von Wohnungs- baugesellschaften. Was an den guten Zukunftsaussichten lag und sicher auch an anderen Finanzierungsinstrumenten, als sie heute die Regel sind. Vielfach legten Bauherr und Bauunternehmen zusammen und stellten die Finanzierung

gelaufen sei und dank aller Mieter die notwendige Menge zusammenbrachte.

gemeinsam und mit Eigenmitteln auf die Beine. Wichtig war ihnen in Lagen wie dieser, den Stolz auf das Geschaf- fene in der baulichen Ausgestaltung sichtbar werden zu lassen. Teilweise unter völliger Außerachtlassung von Renditegesichtspunkten. Heute zehren wir davon, denn es sind Wohnquartiere wie diese, die das Bild einer Stadt so positiv prägen.

denkmalgeschützten Fassade ist schon sehr hoch. Doch auch viele Details, wie die Ausmalung des Treppenhauses, von dem es zwei gibt, eine großzügige Ausführung für die Bewohner und eine sparsame für das zur Bauzeit übliche Hauspersonal spricht nicht nur dafür, dass er sein Handwerk versteht, son- dern, dass er sich die Gestaltung gerne etwas kosten lässt. Auch die Fenster wurden und werden im Ursprungszu- stand angepasst. Die Innenausstattung der Wohnungen einschließlich der Wiederherstellung des Stucks orientie- ren sich perfekt am Originalzustand. Das heißt aber nicht, dass moderne Wohnanforderungen unerfüllt bleiben. Die Sanitäreinrichtungen, Bäder, die Heizung und auch Dinge wie die Ge- gensprechanlage sind auf dem allerneu- esten Stand. Wie sehen es aber die, denen Jürgen Rohwer ein Zuhause vermietet hat? Wir begleiten ihn zu einem Besuch beim Ehepaar Angelika Beck und Ralph Müller-Beck. Seit 2012 sind sie Mieter einer Wohnung im ersten Stock, also der „Beletage“, wie es 1907 gehei- ßen hätte. Anlass ist die Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung und irgendetwas mit einem Thermostatven- til. Die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ist eine der lästigen Pflichten eines jeden Vermieters, aber Grundvor- aussetzung für ein gutes Miteinander in jedem Haus.

Keineswegs verdrehen Müller-Becks bei dieser Geschichte die Augen. Im Gegenteil, sie empfinden auch das als Ausdruck einer guten Nachbarschaft. Einmal im Jahr treffen sich alle Hausbe- wohner zu einer kleinen Adventsfeier am Esstisch bei Müller-Becks. Von An- fang an seien sie im Hause gut aufge- nommen worden und können sich gar nicht vorstellen, woanders zu wohnen. Kann man also sagen, in einem solchen Haus und mit einem solchen Vermieter nicht nur zu wohnen, sondern einen Lebensmittelpunkt gefunden zu haben? Familie Müller-Beck bestätigt das. So werden auch die tatsächlich vorhande- nen gelegentlichen Parkplatzprobleme nicht als großer Nachteil empfunden. Dafür wird man mit der zentralen, doch ruhigen Lage mehr als entschädigt und genießt darüber hinaus von dem schönen Balkon den Blick auf den Schre- venpark. „Und umher ein frischer Hain immer neu ergrüne.“, wie Goethe es einst jedem Hausbesitzer gewünscht hat. Private Vermieter stehen manchmal in dem Ruf, nur auf die Miete zu achten, sonst sei ihnen vieles egal. Dies ist er-

Wer eine Immobilie besitzt, vermietet im Idealfall nicht nur ein Zuhause, er

„Es macht mir Freude, den originalen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.“

Zu Gast bei Müller- Becks: Vermieter Jürgen Rohwer berichtet nicht nur über anstehende Arbeiten am und im Haus. Er weiß auch Interessantes über die Geschichte dieses denk- malgeschützten Hauses zu erzählen.

gibt seinem Mieter ein Lebensgefühl obendrauf. Mit Jürgen Rohwer treffen wir auf einen Eigentümer, der genau das lebt und an seine Mieter weitergibt. Der 78-jährige Malermeister, Spross eines inzwischen schon fast als Kie- ler Maler-Dynastie zu bezeichnenden Handwerksbetriebes, verkörpert die Emotionen, die für ihn in einer solchen Immobilie stecken. „Als Enkel ist man dankbar dafür, so ein Haus zu besitzen. Deswegen macht es mir Freude, den originalen Zustand zu erhalten, und da, wo er nicht mehr zu finden ist, wieder herzustellen.“ Rohwer weiß, wie viel Glück seine Fami- lie gehabt hat. Nur der mutige Einsatz seines Großvaters hat im auf die Stadt niedergehenden Bombenhagel verhin- dert, dass das Haus total zerstört wur- de. Goethes Flehen an die Götter hat also geholfen, dass dieses Haus nicht zu Schutt verfallen ist und nun den Enkeln dient. Oder dienen die Enkel ihm? Wenn man mit Jürgen Rohwer spricht, scheint das so der Fall zu sein. Allein der Aufwand der farblichen Gestaltung der

Ein solch gutes Miteinander herrscht im Hause Rohwer auf jeden Fall. Wir werden freundlich vom Ehepaar Müller- Beck aufgenommen und auch Tochter Sophie (14) gesellt sich gern dazu. Sohn Jonas gehört ebenfalls zur Familie, lebt aber inzwischen außer Haus. Genug Platz wäre auch für ihn, denn stolze 190 Quadratmeter gibt es zu bewohnen. Wir beobachten das freundliche Ge- spräch zwischen Jürgen Rohwer und seinen Mietern. Ralph Müller-Beck ist Staatssekretär a.D., Angelika Beck, Mitarbeiterin im Marie-Christian-Heime e.V., einer Einrichtung zur Hilfe für Menschen mit Behinderungen. Es gibt Kaffee und Kuchen und das Gespräch dauert viel länger, als es die Erläuterung einiger Positionen in der Betriebskosten-

abrechnung erforderlich machen würde. Der Eigentümer erzählt Anekdoten aus dem Vermieterleben, es wird viel gelacht und niemand möchte das Ge- spräch so schnell wie möglich beenden. „Selbst beim Kochen wird manchmal ausgeholfen,“ so Rohwer. Seine Frau habe einmal für ein bestimmtes Gericht notwendige Zwiebeln vergessen einzu- kaufen, so dass er durchs ganze Haus

Glücklich ist, wer aus totem Stein ein Zuhause schafft

wiesenermaßen falsch. Jürgen Rohwer fasst das in drei Sätzen zusammen: „Wenn ich jemandem ein Zuhause vermieten will, dann ist die Miete nicht das Entscheidende. Die Chemie muss stimmen, woran aber auch der Vermie- ter beteiligt ist. Wem es gelingt, aus toten Steinen anderen ein Zuhause zu schaffen, ist doch eigentlich ein glückli- cher Mensch.“ <<

Original- farben aus der Bauzeit und schöne Details an Fassade und Treppenhaus.

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Richtig vermieten

Gott sei Dank haben alle Teilnehmer den Mietvertragsvordruck von Haus & Grund verwendet, so dass diese Hürde überwunden werden konnte. Wir waren bereits vor einigen Jahren einmal bei einer ähnlichen Vortragsver- anstaltung zu Gast. Wobei Vortrags-

will gelernt sein

Freude am Vermieten zu haben, ist das generelle Ziel von Haus & Grund

veranstaltung den Charakter eigentlich nicht so ganz trifft. Es ist schon ein echtes Seminar, das an diesen Tagen geboten wird. Schon wegen des umfas- senden Skripts, das jeder Teilnehmer in die Hand bekommt und mit nach Hause trägt. Das ist auch notwendig, denn die Fülle des Materials kann trotz guter Referenten ganz bestimmt nicht kom- plett aufgenommen werden. So gibt es die Möglichkeit, das eine oder andere zuhause in Ruhe nachzuarbeiten oder später einmal nachzuschlagen. Was den heutigen Tag von damals unterscheidet, ist der Zuschnitt der Zuhörer. Es scheint mehr und mehr eine Verjüngung einzutreten. Nicht etwa, weil die „alten Hasen“ alles kennen und können, sondern weil sich offen- sichtlich eine neue Generation als Säule der privaten Grundeigentümer heraus- bildet. Was natürlich sehr erfreulich ist, weil Haus & Grund Schleswig-Holstein und das private Eigentum nach wie vor attraktiv geblieben sind. Das zugegeben etwas trockene Thema erfordert eine farbige Vortragsweise, aufgelockert durch begreifbare Bei- spiele. Verbandsdirektor Hans-Henning Kujath ist dafür der richtige Mann. Er fordert seine Zuhörerschaft, fördert aber

Nicht kostenlos, aber keinesfalls umsonst

Gute Kenntnisse haben noch nie geschadet, Fehler hingegen kosten Geld. Um die zu vermeiden, veranstaltet Haus & Grund Schleswig-Holstein regelmäßig ganztägige Seminare. Mit ziemli- chem Erfolg, wie man sehen kann.

Nicht nur der Referent ist gefordert. Verbandsdirektor Hans-Henning Kujath bezieht die Seminarteilnehmer aktiv mit ein.

Sich als Vermieter an einem Sonnabend in aller Frühe auf den Weg zu machen, um in einem Seminarhotel in der Lan- deshauptstadt Kiel den Tag zu verbrin- gen, braucht zweierlei: großes Inter- esse an der Sache und Haus & Grund Schleswig-Holstein. An diesem Tag geht es vor allem um das nicht sehr belieb- te Thema Betriebskosten. Sie werden nicht umsonst – wie selten passt dieses Wort so gut, wie an dieser Stelle – die

„zweite Miete“ genannt. Von der Auf- zugswartung bis zur Wasserversorgung

Gilt das auch für Reparaturen? Oder nur für die Verbrauchskosten? Zählt die Ge- bäudeversicherung dazu, die Heizungs- wartung und vielleicht sogar die Gebühr des Hausverwalters? Um nur einige zu nennen und es gleich zu verraten: Der Verwalter bleibt außen vor, den muss der Eigentümer selbst bezahlen. Die übrigen Positionen kann man auf den Mieter umlegen. Wenn man das weiß und es im Mietvertrag vereinbart hätte.

zugleich die Aufmerksamkeit durch eingestreute Bonmots und die wie- derholt gestellte Frage nach dem Sinn und Zweck dieser Veranstaltung: „Was wollen wir?“, fragt Kujath und gibt sich gleich selbst die Antwort: „Wir wollen Geld verdienen.“ Schnell stellt sich aller- dings heraus, dass er damit keineswegs meint, dem Mieter den letzten Euro abzupressen. Es geht ihm um das

generelle Ziel von Haus & Grund. Des- sen Mitglieder sollen Freude am Vermie- ten haben, ihr Eigentum wertschätzen und den Mieter als Kunden begreifen. Aber angesichts der Fülle von Aufgaben und im Gestrüpp der Mietgesetzgebung kein Geld verlieren, sondern am Ende etwas übrig behalten. Denn nur so kann das Eigentum instand gesetzt und unterhalten werden. >>

Die „zweite Miete“ schlägt kräftig zu Buche

schlagen für jeden Eigentümer aller- hand Positionen zu Buche. Was muss man selbst bezahlen und was kann ich als Vermieter auf die Mieter umlegen?

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Wohnungen hat, lohnt es sich, einen Hausverwalter zu beschäftigen. Da setzt sich der Eigentümer eben selbst an den Computer und macht seine Betriebs- kostenabrechnung fertig. Hoffentlich rechtzeitig, denn Fristen spielen bei diesem Geschäft eine große Rolle. Das versucht Hans-Henning Kujath seinen Zuhörern einzutrichtern. Fristablauf, der Antriebsmotor aller Juristen, kann gefährlich werden. Wenn nicht er als Rechtsanwalt, wer sollte das besser beurteilen können? Wir fahren nach der Mittagspause, die Zuhörer bleiben. Bis in den späten Nachmittag hinein geht das Seminar, dann gestaltet von Rechtsanwältin Nora Höcke, ebenfalls vom Landesverband Haus & Grund Schleswig-Holstein. Nora Höcke haben wir auf ihrer Rundfahrt

Hier steht es an der Wand: Detailarbeit garantiert eine kor- rekte Abrechnung der Betriebskosten.

Dem privaten Eigentümer, und das merkt man angesichts der von den Zuhörern gestellten Fragen, geht es wahrlich nicht um die schnelle Mark oder, wie man heute sagen muss: um den schnellen Euro. Er möchte eine anständige Dienstleistung abliefern. In der Mittagspause sprechen wir mit einigen Teilnehmern darüber, warum sie einen ganzen Sonnabend für das Mietrecht opfern und dafür obendrein einen, wenn auch relativ geringen Obo- lus bezahlen. Wobei allerdings schon

die mittägliche Speisenfolge einen Teil dieses Geldes wert ist.

zu sein scheint. Ziemlich zuversichtlich klingt das, was wir im Einzelnen so über Immobilie und deren Vermietung hören. Zwar haben die wenigsten Lust zu dem ganzen Papierkram, der nun einmal damit zusammenhängt, stellen

Wir erfahren eine durchgehend ein- heitliche Motivationslage. Man möchte das Mietrecht verstehen, um es besser, und d.h. richtig, anwenden zu können. Keiner klingt angesichts dessen, was er zuvor gehört hat, irgendwie entmutigt, auch wenn so manche komplizierte Regelung oder Berechnungsweise nicht sofort einleuchtet. Man könnte sagen, dass das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern irgendwie entideologisiert

Trotz ernster Materie gibt es bei den Seminaren auch immer etwas zu lachen.

Themen sind: Vertragsabschluss, Kündigung, Mieterhöhung, Schön- heitsreparaturen etc. Deswegen sind sie so praxisnah und überhaupt nicht abgehoben. So wie das Publikum der Haus & Grund-Seminare, sind die Mitglie- der von Haus & Grund allesamt. <<

zu verschiedenen Sprechstunden in Schleswig-Holstein erst vor kurzem begleitet. Die aus diesen Beratungen vor Ort gewonnenen Erfahrungen fließen bei den Referenten der Seminare von Haus & Grund Schleswig-Holstein laufend in die Vorträge ein. Einige der

Privat-Vermietern geht es nicht ums schnelle Geld

sich dem aber und wollen es dann auch richtig machen. Nicht für jedes Haus, insbesondere wenn es nur wenige

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Rechtstipp Betriebskosten

dieser Summe müssen die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Am besten geeignet ist eine Tabelle. Was ist der Verteilerschlüssel? Der Umlageschlüssel dient der Berech- nung des Anteils, der auf den Mieter entfällt. Wenn Sie nichts anderes im Vertrag vereinbart haben, müssen Sie die Kosten anhand der Quadratmeter der Wohnfläche verteilen. Etwas ande- res gilt nur für Heiz- und Warmwasser- kosten. Diese sind nach der Heizkosten- verordnung anteilig nach Verbrauch zu berechnen. Was mache ich, wenn der Mieter kürzer als zwölf Monate bei mir gewohnt hat? In diesem Fall müssen Sie innerhalb der zwölf Monate einen Nutzungszeitraum ausweisen und den Anteil des Mieters für den entsprechenden Zeitanteil aus- rechnen. Sie dürfen keine Abrechnung erstellen, die einen kürzeren Zeitraum als zwölf Monate erfasst. Welche Kosten kann ich auf den Mieter umlegen? Grundsätzlich können Sie die Kosten auf den Mieter umlegen, auf die Sie

sich im Mietvertrag geeinigt haben. Es muss sich dabei um Kosten handeln, die laufend entstehen und durch das Eigentum anfallen. In der Betriebskos- tenverordnung ist geregelt, welche Positionen Betriebskosten sind. Kosten für die Verwaltung des Gebäudes und für Reparaturmaßnahmen, die dem Erhalt der Sache dienen, können Sie nicht umlegen. Wie rechne ich Heizkosten und Warmwasserkosten ab? Laut der Heizkostenverordnung müssen Sie die Kosten mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach dem konkreten Verbrauch abrechnen. Die übrigen Prozent der Kosten müssen Sie nach der Wohnfläche abrechnen. Was mache ich, wenn ich keine Zähler habe? In diesem Fall müssen die Kosten geschätzt werden. Diese Form der Ab- rechnung ist aber vom Mieter angreif- bar. Wir raten Ihnen dringend, Zähler einbauen zu lassen. Wenn Sie keinen Einzelverbrauch nachweisen können, hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent. Wenn Sie nicht einmal den Gesamtverbrauch des Hauses kennen,

kann das im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Mieter alle Vorauszah- lungen zurückverlangen kann. Wie lange kann der Mieter Ein- wände gegen die Abrechnung erheben? Der Mieter hat zwölf Monate Zeit, um Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen. Die zwölf Monate beginnen zu laufen, wenn der Mieter die Abrechnung erhalten hat.

Alle Jahre wieder – die Betriebskostenab- rechnung Jedes Jahr aufs Neue steht der Ver- mieter vor der Herausforderung, dem Mieter eine korrekte Betriebskosten- abrechnung zu übergeben. Leider ist die Erstellung nicht so einfach, wie ein mancher Vermieter vielleicht denkt und das Gesetz stellt einige formelle Anfor- derungen an die Fertigung einer Be- triebskostenabrechnung. Um Ihnen die Aufgabe zu erleichtern, haben wir die häufigsten Fragen zusammengefasst. Muss ich eine Betriebskosten- abrechnung erstellen? Wenn Sie eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in dem Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart haben, dann müssen Sie auch über die Betriebskos- ten abrechnen.

Zu welchem Zeitpunkt muss ich eine Abrechnung erstellen? Sie müssen immer zwölf zusammenhän- gende Monate abrechnen. Die meisten Vermieter rechnen ein Kalenderjahr ab. Alternativ können Sie in der ersten Ab- rechnung, die Sie dem Mieter erstellen, einen anderen Zeitraum ausweisen als das Kalenderjahr. Es müssen aber immer zwölf zusammenhängende Monate abgerechnet werden. Nach Ende des Abrechnungszeitraumes haben Sie zwölf

Monate Zeit, dem Mieter eine wirksame Abrechnung zukommen zu lassen.

Was ist eine wirksame Abrechnung? Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass sie für den Mieter verständ- lich und nachvollziehbar ist. Für jede Position müssen die Gesamtkosten des Gebäudes, der Verteilerschlüssel und die Kosten, die anteilig für den Mieter entstehen, dargestellt werden. Von

Charlotte Hempel Rechtsanwältin Haus & Grund Schleswig-Holstein

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