I. Instrumentos de gestión del suelo en la planeación para la regeneración urbana
A. Polígonos de desarrollo y construcción prioritarios •
Algunas consideraciones Con el fin de prevenir actos de corrupción, es la ciudadanía quien vigila su aplicación, por lo que, para su uso, conviene tomar en cuenta algunos de los puntos que generan mayor resistencia ciudadana: •Opacidad y discrecionalidad en las decisiones sobre las obras de mitigación, particularmente en lo que se refiere a la relocalización y permuta de usos, destinos y potencialidades del suelo y de construc- ción de los mismos predios (privados o públicos). •Opacidad en la información relativa a los polígonos y los sistemas de actuación, sobre todo en lo que respecta a los convenios de concertación, el fideicomiso privado, la selección de proyectos, las obras de mitigación e integración, el modelo de tasación de las construcciones y la administración de la bolsa de vivienda. Adicionalmente, es importante considerar que: •Son instrumentos en donde los desarrolladores tienen la opción de adherir y aceptar (o no) la incorporación de medidas de sustentabilidad, lo que ocasiona un modelo de desarrollo poco sostenible e integrado. •Los proyectos que se desarrollan en estos polígonos, aun con medidas de mitigación, ignoran los impactos en la ciudad, invisibilizando el efecto redistributivo. •Se observa una débil concurrencia de autoridades del gobierno central y las alcaldías para el mejoramiento del entorno urbano y los espacios públicos, así como una desvinculación en el uso de estos instrumentos, aunque se aplican en áreas muy concretas.
En la Ciudad deMéxico, la política de desarrollo urbano para el aprovechamiento del territorio está orientada hacia el concepto de ciudad compacta . Esta política, basada en los principios del desarrollo sostenible, pone el acento en la regeneración de la ciudad existente. Sus principales estrategias son: ► De reciclamiento urbano mediante la reconversión de zonas industriales o de servicios para albergar desarrollos habitacionales ymixtos. ► De densificación de áreas habitacionales de baja densidad que cuenten con accesibilidad favorable, infraestructura básica y equipamiento suficiente. ► De reutilización de inmuebles desocupados o subocupados, potenciando su uso. En estemarco, el principal mecanismo bajo el cual se da la incorporación de suelo urbano para vivienda de interés social y popular 4 son los conjuntos urbanos en régimen de propiedad en con- dominio (Gómez del Campo, 2016). El acceso al suelo para este uso es cada vez más reducido, lo mismo dentro que fuera de la estructura urbana, y es el principal problema que enfrentan tanto las familias como el gobierno para producir este bien. Para atender esta situación, y con base en el sistema de planeación urbana, el gobierno de la ciu- dad cuenta con instrumentos de gestión del suelo que, acordes con las políticas de desarrollo urbano, tienen como objetivo integrar la reserva territorial y estimular el funcionamiento del mercado inmobiliario para vivienda de interés social y popular. Sin embargo, algunos de ellos son coercitivos, otros indicativos, algunos no se utilizan y unos más carecen de legitimidad entre la ciudadanía. Con la finalidad de ofrecer una aproximación explicativa sobre tales instrumentos, a continua- ción se revisa el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024 para la Ciudad deMéxico. Se trata de uno de los Programas de Actuación Urbanística que la actual administración ha puesto enmarcha como expresión de las políticas locales enmateria de suelo y vivienda, así como marco de referencia para la concertación entre el gobierno central, las alcaldías, los productores sociales u organizaciones sociales de vivienda, los Organismos Nacionales de Vivienda (onavis) y las empresas desarrolladoras, con el fin de potenciar la gestión de suelo y garantizar una oferta suficiente de vivienda incluyente. El programa es coordinado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), y tiene como objetivo incentivar la construcción de vivienda incluyente con la aplicación de facilidades administrativas y beneficios fiscales en 12 zonas y corredores de la Ciudad de México, caracteri- zadas por contar en su entorno inmediato con equipamientos urbanos, factibilidad hidráulica y servicios de transporte públicomasivo (JG, 2019). Su meta es que, en cada uno de los proyectos desarrollados en el marco de este programa, se construya al menos 30 % de vivienda incluyente, cuyos precios deberán estar en un rango de entre 6865 y 13308 Unidades deMedida y Actualizacion (UMA) por vivienda, de lo que resulta que el precio máximo ponderado del metro cuadrado habitable no podrá ser superior a 188 UMA (JG, 2019; JG, 2020a). Con este propósito, el programa establece como líneas programáticas para la producción de vivienda incluyente: ► La recuperación de inmuebles de alto riesgo en el CentroHistórico de la Ciudad deMéxico. ► La regeneración de corredores urbanos. ► El reciclamiento de zonas industriales y deterioradas. Y como principales acciones: ► Delimitación de zonas y corredores prioritarios. ► Inversión pública complementaria en acciones demejoramiento del entorno. ► Emisión de beneficios fiscales. ► Facilidades administrativas. ► Operación del programa a través del portal electrónico determinado para ello. A partir de las líneas programáticas que plantea el programa y el esquema jurídico normativo aplicable, los instrumentos de gestión del suelo de los que dispone el gobierno de la ciudad para la ejecución de este programa son los siguientes:
Polígono de actuación 5 dentro de las áreas establecidas por el Programa General de Desarrollo Urbano. Reajuste de tierras, reparcelación o rea- grupamiento parcelario. 6 Sistemas de actuación social, privada o por cooperación 7 que aplican dentro de los polígonos de actuación. Aplican en el Sistema de Actuación por Cooperación-Tacubaya y, para el Centro Histórico, en el SAC-San Pablo (inte- gralmente), SAC-Alameda Reforma (parcialmente) y SAC-Doctores (par- cialmente) (Autoridad del Centro Histórico de la Ciudad de México [ACHCM], 2018).
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B. Incremento de densidades por aplicación de las Normas de Ordenación 8 Se trata de la utilización de Normas de Ordenación para edificabilidad adicional a la básica, particularmente la aplicación de: ► NOG 10. Alturasmáximas en vialidades en función de la superficie del predio y restricciones de construcción al fondo y laterales. ► NOG26. Norma para impulsar y facilitar la construcción de vivienda de interés social y popular en suelo urbano —para inmuebles intervenidos por el Instituto de Vivienda de la Ciudad deMéxico—. 9 ► NOG 12. Sistema de transferencia de potencialidad de desarrollo urbano. 10 ► Norma para Impulsar y Facilitar la Construcción de Vivienda para los trabajadores derechohabientes de los Organismos Nacionales de Vivienda. 11
Algunas consideraciones •Es frecuente la denuncia vecinal acerca de la opacidad de la acción gubernamental sobre las autorizaciones para la construcción de vivienda (cálculo de densidades óptimas, las zonas de riesgo, la provisión agua, etcétera). •En el caso del sistema de transferencia de potencialidades, no es clara la precisión del vínculo con la legislación fiscal y las reglas de valuación del potencial que se compra o vende (Morales, 2004).
100 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
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