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C. Reservas de suelo para uso social El concepto de reserva territorial refiere “toda superficie colindante con el área urbana de un centro de población o dentro de este, que sea susceptible de ocuparse óptimamente si no está construida, o de renovarse y densificarse si ya lo está” (Olivera, 2001, p. 79). Suuso está dirigido a atender demandas colectivas ode interés general, en este caso, la vivienda. Para la generación de esta reserva, los instrumentos existentes son: ► Expropiación de inmuebles para susti- tución de vivienda por vivienda nueva terminada o rehabilitación de vivienda e incremento de densidades. ► Compraventa directa de suelo apto en el mercado inmobiliario. ► Bolsade inmuebles integradapor laoferta estatal de suelo, propiedad del gobierno federal o de laCiudad deMéxico. ► Donación obligatoria a título gratuito al gobierno de la ciudad para reserva terri- torial, por efecto de cargas urbanísticas.
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Algunas consideraciones
Expropiaciones: •Se presentan problemas en la fundamentación sobre la utilidad pública para la regeneración habitacional, determinación del grado de riesgo y desacuerdos en el cálculo del monto de las indemnizaciones, lo que puede dar pie a demandas de amparo. Bolsa estatal de suelo para vivienda: •Con frecuencia son predios propiedad del gobierno federal o de la Ciudad de México. No cubren las condiciones para ser suelo estratégico (suelo requerido en el lugar adecuado) para vivienda incluyente. •Requiere cambios del uso de suelo. •Un número importante de inmuebles que son patrimonio inmobiliario está subutilizado o no se usa, lo que contribuye a agudizar la escasez de suelo y a aumentar su precio. Adquisición directa de suelo: •Implica una negociación con las reglas y valores de mercado, por lo que el costo varía con la localización. • Es frecuente que se presenten dificultades en al menos una de las viabilidades requeridas (técnica, financiera, jurídica y localización).
Reflexiones finales
Los instrumentos de gestión del suelo movilizan el mercado inmobiliario, por un lado, al integrar suelo des- ocupado, subutilizado omenos valorizado; por el otro, al aprovechar óptimamente su potencial, relocalizando usos y densidades. Esto se logramediante la normativa urbana o por acciones gubernamentales que permitan la creación de una reserva de suelo física o virtual para la producción del espacio urbano en los procesos de regeneración de la ciudad. El desafío, entonces, es doble para el Ejecutivo y el Legislativo: construir conjuntos habitacionales y combatir la especulación. En este contexto, los instrumentos disponibles para la operacióndeesteprogramapermiten intervenir elmercado del suelo para desarrollar conjuntos urbanos con oferta de vivienda incluyente; es decir, conuna localizaciónque brindeoportunidadesdeempleo,movilidad, equipamiento, espacio público, etc., a costos asequibles para quienes no están en condiciones de asumir el precio demercado. Sin embargo, en la práctica, algunos de ellos, como los de reserva inmobiliaria para uso social —con excep- ción de la expropiación—, son escasamente utilizados por el gobierno de la ciudad, lo que deja al grueso del mercado de vivienda de este tipo en manos del sector inmobiliario privado, como una forma de promoción inmobiliaria, electiva y voluntaria para el promotor, y no como una obligación que el gobierno pueda imponer, lo que hace que las áreas centrales continúen siendo caras y excluyentes. Se trata de concesiones o políticas urbanísticas que liberalizan el suelo y que proveen unmarco institucional
cuya definición, como comentaMorales (2004), refiere una política general de subsidio al uso y usufructo de la propiedad del suelo, lo que hace que cualquier esquema que imponga obligaciones sea rechazado por los desarrolladores. Al establecer los porcentajes y los precios de vivienda incluyente en zonas determinadas, en realidad no se baja el costo de la vivienda en el mercado inmobiliario. Sin embargo, cabe destacar que el programa tiene el interés loable de procurar una oferta suficiente de vivienda, fuera del libre juego de la oferta y la demanda, para quienes se les dificulta su acceso, y pretende llevarlo a cabo a través de la imposición de los costos finales de la vivienda, lo que responde, efectivamente, a un importante cumplimiento de la función social del suelo. No obstante, regular el costo no significa que la vivienda va a llegar a quienesmenos tienen. Por lo tanto, es importante observar que esta limitación no termine impactando la calidad de la vivienda, y que esta verdade- ramente permanezca enmanos de quienes la necesitan, porque la experiencia indica que, una vez construida la vivienda, es imposible retener su precio e inevitable su entrada al mercado. Así, es claro que las intervenciones en procesos de regeneración de la ciudad existentes son mucho más complejas desde el punto de vista social y económico. Además, aunque hay instrumentos de gestión del suelo, en la práctica han sido poco explorados y poco entendi- dos como una herramienta real para la consolidación de ciudades más sustentables ymás justas.
102 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
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