Adicionalmente, se consideraron como variables explicativas la proporción de los diferentes usos de suelo en la zona donde se ubica la vivienda, la densidad bruta (habi- tantes/hectárea), cantidad de viajes diarios generados, el municipio al que pertenece y el grado de marginación. Todas estas variables se generaron para 376 zonas dentro del AMM, las cuales están definidas por el Consejo Estatal de Transporte y Vialidad del estado deNuevoLeón. Las variables nos muestran que, para los municipios del AMM, el valor medio de la vivienda es de 816 788 pesos, en un terreno de 157.66 m 2 . En promedio, una zona tiene 36 % de área habitacional, 10 % de comercial, 3 % de industrial, 10 % de área verde, 11 % sin uso y 29 % vial (ver Tabla 3).
La densidad promedio es de 61.75 habitantes por hec- tárea, con una generación diaria de 31261 viajes. El 30 % de las viviendas está enMonterrey; 3 % en San Pedro; 8 % en Santa Catarina; 9 % en Escobedo; 14 % en SanNicolás; 5 % en Apodaca; 28 % en Guadalupe; 1 % en García; y 3 % en Juárez. Finalmente, 14 % de la población tiene un nivel de marginaciónMuy bajo; 37 %, Bajo; 29 %, Medio; 15 %, Alto; y 5 %, Muy alto. Selección de la forma funcional La forma funcional del modelo se determina empírica- mente de acuerdo con criterios como la R-cuadrada, la R-cuadrada ajustada, los criterios informativos deAkaike y Schwarz, o bien, la inspección gráfica. En el presente estudio se consideró, para la elección de la forma funcional, los criterios de Akaike y Schwarz. Dichos criterios son los más utilizados en la actualidad para definir cuál es la forma funcional que presenta un mejor ajuste a los datos. Las formas funcionales que se probarán son las siguientes: • Lineal-lineal • Lineal-logarítmica • Logarítmica- logarítmica • Logarítmica-lineal • Unamezcla de los anteriores La versión del modelo econométrico que presentó los valores más bajos de los criterios de Akaike 4 y Schwarz 5 fue la forma funcional a utilizar. También es importante mencionar que se utilizó la técnica backwards (hacia atrás) para la selección de varia- bles que presenten unmejor ajuste. Dicha técnica realiza una selección de variables quemejor ajustan y explican a la variable dependiente del modelo que en la presente investigación es la variable precio. Resultados Acontinuación se presenta la forma funcional seleccio- nada según los criterios antesmencionados. La ecuación a estimar fue la siguiente: LN Valor = β0 + β1*(Constante) + β2*(Habitacional) + β3*( - Comercial) + β4*(Industrial) + β5*(Equipamiento) + β6*(Sin uso) + β7*(Vial) + β8*(Densidad) + β9*(LN área) + β10*(LN viajes tota - les) + β11*(San Pedro) + β12*(Santa Catarina) + β13*(Escobedo) + β14*(San Nicolás) + β15*(Apodaca) + β16*(Guadalupe) + β17*(Gar - cía) + β18*(Juárez) + β19*(Muy bajo) + β20*(Bajo) + β21*(Alto) + β22*(Muy alto) Se utilizó el logaritmo natural (LN) en el valor de la vivienda, el área del terreno y en la cantidad de viajes diarios, debido a que son valores altos y con dispersión; de esta forma, al obtener sus logaritmos, sus coeficientes
representaron cambios porcentuales y ofrecieron un mejor ajuste del modelo. Se aplicó una regresión lineal deMínimos Cuadrados Ordinarios, se omitieron las variables de uso de suelo de área verde, la variable dummy de Monterrey y el Grado de MarginaciónMedio (lo anterior con el fin de evitar el problema de multicolinealidad). 6 De esta forma, los resultados obtenidos se deberán interpretar “con respecto a”. Por ejemplo, el valor de un coeficiente de unmunici- pio implicará que es “mayor al de Monterrey” o “menor al deMonterrey”. Al estimar el modelo, se obtuvo un grado de ajuste de 78 % (R 2 = 0.78), lo cual esmuy aceptable. Los resultados se observan en la Tabla 4, donde se tiene que:
Tabla 3. Estadísticas descriptivas
Desviación estándar
Variable
Media
Mínimo
Máximo
Tabla 4. Modelo de precio de la vivienda
Valor ($)
816788
1508323
69660
109000000
Área (m 2 )
157.66
155.98
45.03
2998.66
LN Valor
Coeficiente
Error estándar
Habitacional
0.3607
0.1295
0.0075
0.8827
Habitacional
0.7660
0.0092
Comercial
0.1020
0.1098
0.0001
0.9988
Comercial
1.0128
0.0075
Industrial
0.0341
0.0554
0.0000
0.4114
Al modificar los usos de suelo y mejorando
Industrial
-0.3548
0.0126
Verde
0.0971
0.0865
0.0000
0.5718
Equipamiento
1.1689
0.0262
Equipamiento
0.0052
0.0220
0.0000
0.7016
las áreas verdes y el equipamiento se genera valor por plusvalías.
Sin uso
-0.7827
0.0094
Sin uso
0.1092
0.1090
0.0000
0.7543
Vial
0.6422
0.0077
Vial
0.2918
0.1670
-0.8620
0.8488
Densidad
-0.0041
0.0000
Viajes totales
31261
16643
312
89527
LN área
0.7804
0.0017
Densidad
61.75
43.84
3.68
117.47
LN viajes totales
-0.0853
0.0012
Monterrey
0.2957
0.4564
0.0000
1.0000
San Pedro
0.6948
0.0029
San Pedro
0.0267
0.1613
0.0000
1.0000
Santa Catarina
-0.0217
0.0028
Santa Catarina
0.0756
0.2643
0.0000
1.0000
Escobedo
0.0126
0.0028
Escobedo
0.0865
0.2812
0.0000
1.0000
San Nicolás*
0.0019*
0.0021
San Nicolás
0.1434
0.3505
0.0000
1.0000
Apodaca
-0.3106
0.0029
Apodaca
0.0539
0.2258
0.0000
1.0000
Guadalupe
-0.2407
0.0018
Guadalupe
0.2781
0.4481
0.0000
1.0000
García
-0.7001
0.0046
García
0.0117
0.1073
0.0000
1.0000
Juárez
-0.7626
0.0041
Juárez
0.0284
0.1662
0.0000
1.0000
Muy bajo
0.6245
0.0016
Muy bajo
0.1405
0.3475
0.0000
1.0000
Bajo
0.2735
0.0012
Bajo
0.3668
0.4819
0.0000
1.0000
Alto
-0.0693
0.0017
Medio
0.2870
0.4524
0.0000
1.0000
Muy alto
-0.2147
0.0035
Alto
0.1545
0.3614
0.0000
1.0000
Constante
9.9499
0.0166
Muy alto
0.0513
0.2205
0.0000
1.0000
Fuente: Elaboración propia. El coeficiente del municipio de San Nicolás no es estadísticamente diferente de cero.
Fuente: Elaboración propia, con base en información de la Secretaría de Desarrollo Sustentable del gobierno del estado de Nuevo León.
130 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
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